Así ven los urbanistas la actual “efervescencia” legislativa de Castilla-La Mancha

Castilla-La Mancha vive una auténtica “efervescencia” en materia de ordenación del territorio y el urbanismo. Quien lo dice es Rubén Amigo, presidente de la recién creada Agrupación de Arquitectos Urbanistas, en el seno del Colegio Oficial de Arquitectos de la comunidad autónoma.

Si hay algo que caracteriza a la región es la falta de profesionales especializados en esta cuestión. “De hecho, Castilla-La Mancha los importa, sobre todo de la Comunidad Valenciana, porque tenemos legislaciones similares”.

Y es que, dice este profesional conquense con más de 19 años de experiencia, “la dinámica inmobiliaria” en esta región no es la misma que en otras comunidades autónomas. “Posiblemente la cultura urbanística en la profesión es menor”.

Solventar esa carencia es uno de los objetivos de esta agrupación de reciente creación y hará falta tanto formación integral para los arquitectos recién titulados a través de convenios con la Universidad de Castilla-La Mancha y otras entidades o instituciones como formación continua para los más experimentados.

Los urbanistas quieren marcar pautas en una región eminentemente rural y con mucho por hacer en esta materia. Así lo indica el hecho de que, pese a la pandemia, el Gobierno regional trabaje en paralelo en varios cambios legislativos que analizamos con este profesional.

Desde cuestiones tan aparentemente sencillas, pero tan fundamentales como prestar apoyo a los pequeños ayuntamientos a la hora de “sacar a concurso los cambios en el planeamiento porque a veces no saben o desconocen la normativa y se trata de ofrecerles ayuda con garantías legales” hasta impulsar avances en la Administración digital. “No está en la línea que debería porque está retrasada. Seguimos moviendo cantidades ingentes de papel que dificultan mucho la labor. Queremos empujar para que la Administración se ponga las pilas”.

La Ley Suma, un antes y un después

Pero si hay una cuestión que va a marcar el futuro urbanístico regional, al margen de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU) que necesita ser reformada, es la llamada Ley Suma.

Dice el consejero de Fomento, Nacho Hernando, que esta normativa “cambiará el urbanismo regional”. Los profesionales de la cuestión la miran con interés e incluso con agrado, pero mantienen ciertas cautelas.

Una de las aspiraciones de la recién creada Agrupación de Arquitectos Urbanistas de Castilla-La Mancha es que la Administración regional “unifique criterios urbanísticos en todas las provincias” porque la actual legislación deja margen para la interpretación y reclaman que, además, “haya medios suficientes en todas las delegaciones provinciales para que los tiempos de tramitación de los planes urbanísticos sean los menores posibles”.

Eso no queda resuelto en la futura Ley Suma. Los urbanistas ponen el foco en la realidad más habitual en la región: el 90% de los municipios tienen menos de 5.000 habitantes y hay todavía lagunas por resolver.

Estos profesionales reconocen, no obstante, que la norma que se está terminando de tramitar “da grandes pasos en facilitar la labor en pequeños municipios y hace las reglas del juego más sencillas al reconocer que son una realidad completamente distinta”.

También sugieren que “nuestra Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU) vigente ya reconoce ciertas diferencias, pero son insuficientes”.

De ahí que hayan trasladado una decena de propuestas de enmiendas a la futura ley a los grupos políticos en las Cortes regionales.

¿Declaración responsable o licencias urbanísticas?

En el proceso de redacción de la normativa, los urbanistas no ocultan que preocupa la cuestión de la llamada ‘Declaración Responsable’: su definición y su alcance. “Es una cuestión que la ley pone en el asador y se le da más contenido”, destaca este profesional.

¿Qué dice la Ley Suma? En la norma que prepara el Gobierno regional se menciona la llamada ‘Comunicación Previa y la Declaración Responsable’. Es la que basta sin que el promotor tenga que recurrir a pedir una licencia urbanística al ayuntamiento. En Castilla-La Mancha esa posibilidad se amplía a obras de escasa entidad y a edificios ya existentes, siempre que no se alteren los parámetros de ocupación o de altura, ni que conlleve un aumento en la edificabilidad o en el número de viviendas.

El promotor al que sea aplicable la llamada “declaración responsable’ podrá iniciar las obras ”al día siguiente de haber presentado la solicitud“. En este aspecto, los ayuntamientos tendrán un plazo de 20 días para poner pegas y si no lo hicieran, el silencio administrativo se traducirá en un sí para el promotor.

Los urbanistas dicen “echar de menos” una revisión más general de la ley “porque se incurre en incoherencias, a pesar de que ya se esté trabajando también en una revisión de la Ley del Suelo”.

“Hemos sugerido que se pueda aplicar en cualquier municipio porque la ley solo lo contempla para los de menos de 5.000 habitantes”.

Reconoce que en las zonas rurales “no nos podemos permitir el lujo de perder las pocas iniciativas que hay porque el plazo de licencia sea dilatado” pero cree que la medida puede extenderse a municipios mayores. “Cuanto más grandes los municipios, mayores son los retrasos y el impacto económico. Allí también es necesario”.

Rubén Amigo explica por otro lado que “los colegios de arquitectos colaboramos como emisores de informes de idoneidad constructiva y se ha hecho un esfuerzo encomiable por parte del legislador en cuanto a la concesión de licencias. Hasta ahora los plazos son excesivamente largos”.

Eso sí, matiza que todavía está por saber cómo se reglamentará la creación de entidades de control para esta declaración responsable, bien a través de los colegios profesionales, bien a través de otras entidades que habrán de homologarse para permitir agilizar el proceso.

¿Cree que se debe seguir la línea de la Comunidad de Madrid de suprimir la petición de licencias y que baste con una declaración responsable del promotor que diga que se cumple con la ley?, preguntamos.

El presidente de los arquitectos urbanistas en Castilla-La Mancha cree que “hay que ser prácticos y no se pueden plantear enmiendas a la totalidad en un texto legislativo que sabemos que va a prosperar” pero reconoce que en el seno del Colegio de Arquitectos regional la cuestión ha sido “muy discutida”.

Que la declaración responsable sustituya a la petición de licencia urbanística en aras a agilizar trámites es algo, dice, “con lo que mucha gente no está de acuerdo, pero sabemos que es la tendencia en todo el país y que va a ir para adelante. Lo que intentamos es mejorar el marco todo lo posible ya que lo vamos a tener que sufrir”.  

Si eso puede o no abrir la vía a una desregulación que le dé alas al sector ladrillo es algo que no entra a valorar. “En definitiva se traslada la responsabilidad al promotor y el Ayuntamiento comprueba a posteriori, en vez de hacerlo a priori. Eso tiene mucho peligro según qué casos. Habrá que ver si las entidades financieras tienen suficiente con eso”.

Pero en todo caso, en Castilla-La Mancha no ocurrirá lo mismo, opina. “El marco que se plantea aquí no es como el de Madrid que nos parecía excesivo, pero en algunos casos, como el del suelo rústico, nos parece razonable que se mantengan las licencias y no la declaración responsable por el riesgo que entraña y el desconocimiento que hay”.

Evitar que los proyectos se “congelen” en el tiempo en pequeños municipios

“Uno de los caminos que abre la ley es la apertura a que las aldeas, caseríos… que ni siquiera son pedanías y que están asentados en el territorio, pero sin condición de núcleo urbano, sean reconocidos legalmente y tengan personalidad jurídica”. Esta cuestión abre la vía a evitar que las edificaciones queden “congeladas en el tiempo”, explica este especialista, quien subraya que su intención “es mejorar” la actual propuesta legislativa.

También se han realizado observaciones para flexibilizar la implantación de pequeños usos industriales en municipios con Plan de Delimitación del Suelo Urbano y que “tienen muchas limitaciones a la hora de crecer ”, apunta el urbanista.

Distinguir entre parcelación urbanística y segregación: “No todo va en el mismo saco”

En un sentido similar han sugerido algunos cambios dirigidos a aquellos municipios sin planeamiento propio y que están sometidos a las normas provinciales. “No se permiten las parcelaciones urbanísticas y hemos intentado abrir un tema de discusión. La ley no distingue entre parcelación urbanística y segregación, pero es que no se puede meter todo en el mismo saco”.

El urbanista pone un ejemplo aplicado a los pequeños municipios. “No es lo mismo que en una manzana de una hectárea un promotor haga 40 chalets adosados, en una actuación urbanizadora encubierta, a que alguien tenga una parcela de 2.000 m2 y quiera segregarla en dos para que su hijo se construya una vivienda”.

Y si hay falta de medios técnicos, los urbanistas confían “en que se pueda tirar de convenios con entidades colaboradoras, independientemente del número de habitantes”.

Además, explica que se han presentado aportaciones relacionadas con las llamadas passive house o edificios de consumo energético cero. “Más allá de lo que exige el Código Técnico de la Edificación si se da un paso más hacia este concepto, que se pueda compensar la mayor demanda de espacio con una tolerancia en el consumo de edificabilidad”. 

Ley de Proyectos Prioritarios, la avanzadilla en la reforma de la LOTAU

Castilla-La Mancha tiene pendiente no solo poner en marcha su Ley de Vivienda sino reformar la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística (LOTAU).

A las novedades que pueda incorporar la Ley Suma una vez se apruebe, se unen las que ya incorporaba la Ley 5/2020, de 24 de julio, de Medidas Urgentes para la Declaración de Proyectos Prioritarios en Castilla-La Mancha auspiciada en plena pandemia del SARS-CoV-2.

Esta norma que tiene varios efectos en materia de ordenación territorial y urbanística. “La valoramos muy positivamente porque se dicta en un marco económico que es el que es, para que no se pierda ni una sola iniciativa empresarial en la región”, dice Rubén Amigo.

Por otro lado, pone el foco en la reforma que introduce en la propia LOTAU. “Tiene un calado muy importante lo relacionado con la desclasificación de suelo por las actuaciones urbanizadoras malogradas. Era muy necesario”.

Lo explica refiriéndose a la situación que generó la crisis de 2008, con el estallido de la burbuja inmobiliaria. “Cuando se gestaron las actuales leyes nadie pensaba que una actuación urbanizadora se pudiera quedar colgada y esa realidad ha sido muy problemática. No sabíamos cómo resolver, había que ir interpretando”.

Ahora, dice, esta Ley de Proyectos Prioritarios sienta algunas bases. “Establece un procedimiento rápido y específico para poder desclasificar sectores que no van a prosperar”.

Y por otro lado, dice que se valora “positivamente” el hecho de que la Ley Suma sirva como “un marco nuevo para saber qué pasa con los Programas de Actuación Urbanizadora (PAU) que han tenido problemas y que hay que resolver. Era una de las grandes dudas: ¿si se cambiaban cosas, hasta que punto no estábamos defraudando la licitación? Ahora la ley marca casos tasados y concretos que permiten resolver sin empezar de cero”.

Los urbanistas, en todo caso, han puesto algunas pegas. “Eso en ningún caso debe ser una carta blanca para los ayuntamientos”. En su opinión no se puede pretender que “cualquier modificación que se acuerde sea de obligado cumplimiento para el agente urbanizador cuando entendemos que concurre libremente a un concurso con determinadas condiciones. Si sus obligaciones económicas se ven alteradas porque se cambien las reglas, no tiene por qué asumirlas y se puede retirar sin penalización. Hemos hecho sugerencias en esa línea”.

La Ley de Proyectos Prioritarios establece además un trámite express vía Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo para los sectores considerados estratégicos (hay hasta 14 incluyendo el agrario, el de la energía, la economía circular, el sector aeronáutico o la logística, entre otros).

“Lo valoramos de manera desigual. En unas ocasiones se le da mayor protagonismo a la Comisión Regional. Está bien siempre y cuando no suponga más retrasos”.

Ley de despoblación, una mera “declaración de principios”

El urbanista también se refiere a la futura Ley de Medidas contra la Despoblación que se encuentra actualmente en proceso de información pública y que afectará también a lo que tenga que ver con el urbanismo y la vivienda en el medio rural.

“Es una declaración de principios más que una ley de operativa inmediata. Es positiva pero no baja al detalle de generar condiciones urbanísticas. Lo importante será estar pendientes cuando se materialicen reglamentos más concretos”.