Saber el precio 'real' de tu alquiler no va a frenar la burbuja: el índice de precios en Catalunya se queda a medio camino
En Catalunya hace casi un año que la mayoría de inquilinos pueden comprobar en una web de la Generalitat si el alquiler que pagan está o no por encima del precio real del piso. Este índice, pionero en España, se puso en marcha el pasado junio como herramienta informativa y también para contribuir a controlar el incremento de los alquileres, pero a estas alturas entidades y municipios concluyen que de momento sirve para lo primero, pero no para lo segundo.
Hasta la fecha, unas 80.000 personas han utilizado el índice para obtener una referencia de su alquiler, según datos de la Agencia de Vivienda de Catalunya. Pero se desconoce si les ha sido útil para negociar con los arrendadores. “Cumple su objetivo inicial, que era tener datos objetivos sobre los alquileres, pero a nivel de impacto sobre el mercado, para enfriar la situación, no es suficiente”, admite el secretario de Vivienda y Mejora Urbana de la Generalitat, Carles Sala.
Los municipios catalanes en los que se puede consultar este índice, un total de 27, valoran su creación como un primer paso en el camino hacia la regulación del precio de los alquileres, pero piden ahora que se pongan en marcha medidas para que los propietarios tengan que ceñirse a él. Uno de los ayuntamientos que con más insistencia pidió su puesta en marcha fue el de Barcelona, una ciudad en la que vivir de alquiler es cada año un casi un 10% más caro que el anterior.
“El índice es imprescindible, pero ahora hay que poner en marcha medidas incentivadoras para que los propietarios lo usen”, sostiene el concejal de Vivienda de la capital catalana, Josep Maria Montaner. La fórmula para que los propietarios tengan en cuenta el índice pasa de momento por convencerles y no por sancionarles si no lo hacen, puesto que para lo segundo habría que reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), competencia del Gobierno central. Unidos Podemos presentó en abril una Proposición de Ley precisamente para dotar a autonomías y ayuntamientos de mecanismos para intervenir en el precio en casos excepcionales.
Es lo que han hecho en ciudades como Berlín, donde se penaliza a quienes se pasan del precio de referencia, o París, que impide a los propietarios subirlos por encima de un porcentaje determinado cuando cambian de inquilinos. Estas son vías para la regulación que tanto desde la Generalitat como desde algunos consistorios como el de Barcelona hace tiempo que reclaman al Ejecutivo central.
Rehabilitaciones, IBI y otras medidas
El día que se presentó el índice se anunciaron algunas de estas medidas. La Generalitat dijo que estudiaría junto a los municipios facilitar ayudas a la rehabilitación o ofrecer desgravaciones fiscales a quienes alquilaran sus pisos de acuerdo con los precios del índice. También propuso hacer constar en los contratos si el precio se situaba dentro de los parámetros. Un año después de su estreno, se ha avanzado muy poco en este sentido.
Uno de los motivos es, según Sala, la falta de liderazgo político a raíz de la aplicación del 155. La primera reunión de calado para consensuar medidas entre todos los municipios y la Generalitat debía celebrarse en octubre, pero no se llegó a producir. Desde entonces no se ha agendado otro encuentro. “Estamos convencidos que en cuanto vuelva a formarse Govern, esto se retomará”, sostiene el secretario de Vivienda.
Una opción inviable sin Generalitat es la de modificar el tramo catalán del IRPF para rebajar el impuesto a aquellos arrendadores que alquilen al precio estipulado. La vía para hacerlo son los presupuestos, prorrogados en 2018. Del mismo modo ha quedado congelada la prometida ley catalana del alquiler, aunque desde la Generalitat son conscientes de que la incidencia de esta norma es relativa, puesto que la mayoría de competencias en la materia corresponden al Estado.
A la espera de consensuar un plan, son varios los ayuntamientos que han puesto ya en marcha medidas para fomentar los alquileres asequibles, aunque sea al margen del índice de precios de la Generalitat. Ciudades como Barcelona o Sant Cugat del Vallès ofrecen bonificaciones de hasta un 50% en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a aquellos propietarios que ceden su piso a la bolsa de vivienda municipal. En la capital catalana, se subvenciona además la rehabilitación de una vivienda hasta un máximo de 15.000 euros si se concede su gestión a la administración.
Entidades por el derecho a la vivienda, por su parte, ya consideraron “insuficiente” el índice cuando se presentó, e insisten que debería estar vinculado a la renta de los inquilinos. Lucía Delgado, del Observatori DESC, defiende que el precio de referencia de un alquiler asequible no debería ser superior el 40% de la renta de una familia, tal como recomiendan los estándares europeos. Ahora mismo en Barcelona el 43% de hogares lo superan.
¿Cómo funciona el índice de precios?
El índice se calcula a partir de los contratos de alquiler que constan en el depósito de fianzas del Instituto Catalán del Suelo (Incasòl). De entrada, utilizaron los de los años 2014, 2015 y 2016, algo que desde las entidades ya criticaron en su momento, puesto que los precios de mercado de ese período, argumentan, ya estaban afectados por un principio de burbuja en muchos municipios.
A partir de esa información, lo que hace el índice es calcular un precio medio por metro cuadrado a partir de los datos aportados por el usuario como los metros cuadrados del piso, su ubicación, el certificado energético, el estado de mantenimiento o si tiene ascensor o plaza de aparcamiento. El cálculo arroja la cifra principal, que es el precio de referencia de lo que debería costar el metro cuadrado, y luego una horquilla con dos precios tope por arriba y por abajo.
La lista de variables que afectan al precio del alquiler está todavía abierta, según la Generalitat, y su voluntad es revisar periódicamente con los municipios si echan en falta algún factor que lo pueda condicionar.
