Un abogado, sobre la aluminosis: “Los dueños tienen la obligación de conservar el edificio en condiciones de seguridad”

Para miles de propietarios de viviendas construidas durante el desarrollo urbanístico de mediados del siglo XX en España, el término aluminosis es sinónimo de pesadilla hecha realidad. También conocida como “la enfermedad del hormigón”, se trata de una degradación estructural provocada por el uso de cemento aluminoso o con una proporción inadecuada de aluminio, que puede poner en peligro la estructura del edificio. 

“No todos los edificios construidos con cemento aluminoso presentan necesariamente aluminosis o riesgo estructural inmediato. Sin embargo, la mera presencia del material puede afectar al valor del inmueble y generar conflictos en una compraventa”, advierte Josep Mª Güell, abogado inmobiliario en Habitat Abogados. Son factores como la humedad o una mala ventilación los que pueden desencadenar un proceso químico que provoca la pérdida de resistencia del hormigón, haciendo que las viguetas se vuelvan porosas y frágiles.

En Catalunya, la incidencia es especialmente notable “en edificios construidos durante los años 60, que los estudios cifran en un 50%, especialmente en determinadas zonas urbanas”, asegura el abogado. Los síntomas son visibles, aclara, e incluyen “la presencia de humedades, fisuras, deformaciones o pérdida de resistencia estructural”, además aconseja estar informado sobre antecedentes de aluminosis en la misma finca o en edificios similares de la zona.

Una patología reclamable

En un mercado inmobiliario tan asfixiante como el actual, el experto aconseja no dejarse llevar por la prisa al firmar una compraventa en edificios de cierta antigüedad. “Antes de comprar conviene solicitar información al vendedor sobre el estado estructural del edificio, revisar actas de comunidad e informes técnicos, comprobar si existen derramas o antecedentes de aluminosis, y dejar constancia documental en el contrato”, incide.

De hecho, la recomendación del abogado para los compradores más cautos es encargar la cata de una viga o un análisis preventivo. “Se trata de una prueba relativamente económica que puede evitar conflictos posteriores tanto para el comprador como para el vendedor”, detalla, especialmente teniendo en cuenta que el desconocimiento del vendedor sobre el estado de la finca no siempre le exime de su responsabilidad legal.

Enfrentarse a la aluminosis

Si la sospecha se confirma, “los propietarios y la comunidad tienen la obligación legal de conservar el edificio en condiciones de seguridad y habitabilidad”, informa Güell. En la práctica, esto puede implicar “encargar informes técnicos periódicos, realizar controles estructurales, adoptar medidas preventivas, ejecutar obras de rehabilitación o refuerzo, e incluso desalojos parciales o totales en casos graves”, enumera. 

Desde el punto de vista legal, la presencia de esta patología puede considerarse un vicio oculto, afirma el experto, es decir, un defecto reclamable: “Cuando existe aluminosis desarrollada o deterioro estructural, la situación puede incluso justificar la resolución de la compraventa”.

Para quienes se encuentren en esta situación de sospecha sobre su nueva vivienda, Güell anima a actuar rápidamente, primero reuniendo toda la documentación disponible, “actas de comunidad, informes técnicos, derramas o antecedentes”, apunta.

Después, conviene “encargar una prueba de laboratorio o test de aluminosis y consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario, para revisar contratos y plazos legales, y solicitar un informe pericial que permita valorar el alcance del problema y las posibles reclamaciones”, resume el experto, que subraya que “actuar pronto puede ser clave para evitar la pérdida de acciones legales o dificultades probatorias”.

También existen ayudas públicas y programas de financiación para comunidades o localidades que deben afrontar rehabilitaciones estructurales, aunque “dependen de cada convocatoria y administración”, señala el abogado.