Llevar la hipoteca a otro banco: ventajas e inconvenientes
Subrogación de acreedor
Por regla general, se entiende por subrogación de hipoteca la operación consistente en mejorar las condiciones de la hipoteca mediante un cambio de banco (de acreedor) o en la sustitución del titular por otra persona (de deudor). A este respecto, la subrogación de acreedor es la más común y consiste en trasladar un préstamo hipotecario vigente a otro banco.
Normalmente, cuando se lleva a cabo esta operación, es para tratar de mejorar las condiciones de financiación originales del crédito y pagar menos dinero tanto cada mes como en total, bien sea rebajando el interés, reduciendo comisiones, vinculaciones o eliminando cláusulas abusivas. Desde HelpMyCash, explican que “otro cambio que suele realizarse con esta operación es modificar el tipo para beneficiarse de lo bajas que están ahora las hipotecas a interés fijo y asegurarse una cuota que no varíe con el paso de los años”.
Y añaden que con la actual la ley hipotecaria es posible “hacer una subrogación para cambiar el interés al tipo fijo es más barato; se aplica el 0,15% sobre el capital pendiente si se lleva a cabo durante los tres primeros años del préstamo”. En caso de realizarse posteriormente, el banco ya no nos podría cobrar ninguna compensación.
Subrogación de deudor
Si se trata de una subrogación de deudor, en este caso el comprador de un inmueble con cargas asume la titularidad del préstamo hipotecario de la persona vendedora cuando se formaliza la compraventa. Con ello cabe la posibilidad de ahorrarse el coste de firmar una nueva hipoteca, aunque, como apunta HelpMyCash, se trata de una operación que presenta algunas limitaciones.
- No se puede escoger el banco. El comprador deberá quedarse en el banco en el que ya estaba contratada la hipoteca. Existe, claro está, la opción de subrogación de acreedor, pero, tal y como establece la ley sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, hay que esperar unos años para poder hacerlo y asumir los costes de la operación.
- Las condiciones son innegociables. En este caso, se heredan las condiciones firmadas por la persona que subroga la hipoteca.
- No se puede reclamar gastos. Cuando se subroga para comprar un inmueble, los gastos de la operación están perfectamente englobados dentro de la legalidad vigente, así que no podemos reclamar su devolución. Se debe tener en cuenta que existen gastos derivados de la modificación de las escrituras del préstamo hipotecario, como los honorarios notariales, la inscripción en el Registro de la Propiedad y la nueva tasación de la vivienda.
- La subrogación está exenta del pago del IAJD. En cuanto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, no tendría que pagarlo ninguna de las dos partes porque la subrogación está exenta del pago del IAJD.
Las ventajas de la subrogación de hipoteca
Cuando se subroga una hipoteca, el objetivo principal es mejorar las condiciones hipotecarias. Hay varias formas para llevar a cabo dicha mejora:
- Reducción y cambio del tipo de interés. Con la subrogación podemos conseguir la obtención de un tipo de interés menor en el nuevo banco y por tanto pagar una cuota mensual menor. Asimismo, la subrogación de hipoteca permite hacer cambios en el tipo de interés. Es decir, podemos pasar de un tipo de interés variable a fijo y viceversa. Con la nueva ley hipotecaria, el cambio de tipo de interés variable a fijo se ha facilitado, reduciendo por ley el pago de comisiones por ducho cambio, de modo que, a partir del tercer año de hipoteca, este se produce sin comisiones. También se puede cambiar de índice, ya que es posible cambiar a euríbor en el caso de que se tenga el IRPH como referencia.
- Eliminar comisiones y productos vinculados. Mediante la realización de una subrogación de hipoteca podemos eliminar o reducir comisiones y vinculaciones que tenemos con el actual banco.
- Eliminar cláusulas abusivas. En algunas ocasiones el préstamo conlleva cláusulas abusivas por parte de la entidad, que podrán eliminarse al llevar nuestra hipoteca a otro banco.
- Ampliación del plazo de amortización. Cambiar el periodo de tiempo para devolver la deuda es otra ventaja que permite al cliente pagar menos en cada cuota mensual, pero hay que tener en cuenta que a largo plazo el coste será mayor ya que se pagarán más intereses.
Inconvenientes de la subrogación hipotecaria
Además de los gastos hipotecarios inherentes a la subrogación que antes comentábamos (pero que a veces algunas entidades tratan de paliar con sus ofertas), pueden existir comisiones por subrogación o cancelación anticipada, aunque estas se abarataron con la nueva ley hipotecariase abarataronnueva ley hipotecaria. Muchas hipotecas incluyen entre sus condiciones una comisión de subrogación o de cancelación anticipada que hay que asumir en caso de querer subrogar la hipoteca a otra entidad. Lo más común es que esta comisión sea de un 0,5% del importe restante si la subrogación se realiza durante los primeros 5 años de hipoteca y del 0,25% si se realiza a partir del sexto año en adelante.
