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Dejar la vivienda a los hijos: ¿herencia o donación en vida?

Muchas personas de edad se plantean cómo asegurar el futuro de sus hijos sin que ello suponga grandes gravámenes fiscales para ninguna de las partes

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Foto: Mimirebelle

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¿Donar o hacer testamento, qué es mejor para los bienes inmuebles fundamentales, siempre respetando la ley y sin que el bolsillo se resienta? Puede parecer una pregunta de ricos pero no lo es; la generación de los niños de la post- guerra supera ya los ochenta años y además, debido a la crisis y la precarización de las clases medias y obreras, se ha convertido en un polo de acumulación de patrimonio que ya no fluye hacia sus hijos.

Aunque con magras pensiones, en una situación claramente preocupante, ellos sí pudieron acumular ciertos bienes inmuebles a los que sus hijos y nietos apenas pueden aspirar. Para colmo de males, les suceden las generaciones del ' baby boom español', la explosión demográfica de los sesenta del siglo pasado que envejecerá en masa en los próximos años.

Ante tal perspectiva, no es extraño que surja en muchas familias el dilema: ¿qué es mejor, hacer testamento en favor de los hijos o bien realizar una donación en vida de ciertas partes del patrimonio que tal vez no son fundamentales para el sostenimiento económico de los donantes? En el primer caso los herederos deberán a esperar a para recibir las transmisión patrimonial a la muerte de los padres.

En el segundo, tal vez la donación de algún bien inmueble o económico -pueden ser acciones, dinero, etc.- les permita adquirir una liquidez con la que comprar su propia vivienda en caso de que su economía no se lo permita, dada la creciente inflación en el precio de la vivienda de las principales ciudades. Ahora bien, el problema está principalmente, aunque no solo, en los principales tipos impositivos de cada variante.

¿Qué impuestos se deben pagar?

1. Impuesto de Sucesiones y Donaciones

En ambos casos hay dos impuestos de los que no nos podremos librar si somos receptores, aunque su fiscalidad es variable. En el caso de las herencias, hay una ley estatal que fija una reducción del 95% para cónyuges y descendientes en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, siempre que se trate de la transmisión de la vivienda habitual y hasta un importe de 122.606 euros.

A partir de ahí, el Estado deja que cada comunidad autónoma aplique sus propias normas fiscales, que en muchos casos suelen ser bonificaciones según una casuística prefijada por el valor del inmueble, el grado de parentesco y el destino que se le piensa dar al bien. Es conveniente consultar cómo se aplica este impuesto en cada comunidad autónoma, pues la variabilidad es enorme. En este enlace se puede ver un mapa con las bonificaciones de las 17 comunidades.

En el caso de las donaciones el Estado no prefija una fiscalidad mínima para este impuesto y dependerá de cada comunidad autónoma los topes y bonificaciones que se fijen según el tipo de bien en donación, la edad del receptor, el fin del bien, etc.

De nuevo es recomendable estudiar la fiscalidad de cada comunidad porque de un extremo a otro, es decir de Andalucía a Canarias, el gravamen varía en algunos casos en 1.000 veces. Es decir que por recibir en donación 800.000 euros, en Andalucía deberemos pagar 200.000 y en Canarias solo 200. En medio están el resto de comunidades, cada una con su régimen.

2. Impuesto de Plusvalías

Pero el Impuesto de Sucesiones y Donaciones no es el único que debe preocupar a herederos y receptores de donaciones, porque en el caso de bienes inmuebles también conviene contar con la plusvalía, que es un impuesto sobre el incremento del patrimonio que experimentan al recibir un bien. Se trata de un impuesto municipal también enormemente variable y que se calcula por unas tablas refenciadas al valor de los inmuebles según ciudades y barrios.

En muchos casos el monto de este impuesto es muy superior a lo que se debe pagar por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y ha sido objeto de reciente polémica por los errores cometidos en su cálculo, lo que ha dado lugar a una sentencia en contra de los ayuntamientos, que podrían tener que devolver hasta un 37,5% del cobro del mismo durante los últimos cuatro años.

3. IRPF

Finalmente, no conviene olvidar que l os donantes también deberán pagar un impuesto por hacer una transmisión patrimonial, y no menor. Se trata de anotar en la declaración de la Renta la transmisión como si fuera una compraventa en la que el donante -el transmisor de una herencia no, por razones obvias- ha generado un beneficio.

Es decir, como si hubiera vendido el piso y hubiera obtenido un aumento de patrimonio. El mismo se calcula por la diferencia entre el valor de adquisición del bien inmueble y su valor en el momento de la transmisión. Si es positiva, se le aplicará un impuesto por tramos que en total puede rondar el 21% y que puede suponer un obstáculo importante a la donación.

¿Cuándo es ventajosa la donación?

A tenor de lo dicho queda claro que el testamento es generalmente menos gravoso que la donación, tanto para hijos como para padres, y que la ventaja de cada modalidad varía mucho según la comunidad. Ahora bien, la donación puede tener sus ventajas por ser una transmisión tanto escalable como reversible y sujeta a distintas bonificaciones que los asesores fiscales conocen.

En cuanto a su escalabilidad, conviene tener en cuenta que podemos hacer una donación parcial en la que el o la donante cede la titularidad de la vivienda pero se reserva el uso y disfrute -usufructo- de la misma en viva, lo que le otorga el derecho de administración de la misma. Solo tras su fallecimiento el receptor o receptora consolidará su propiedad.

La ventaja de esta fórmula para personas mayores de 65 años, es que por un lado donan su vivienda habitual y aseguran la herencia de sus hijos, pero por otro el régimen de bonificaciones les libra de pagar el aumento patrimonial en el IRPF. En cambio los hijos no estarán exentos de los pagos impositivos correspondientes, pero a la muerte del o la progenitora, consolidarán la propiedad sin pagar más impuestos.

Otra ventaja adicional es que mientras las herencias se pagan donde reside el transmisor, las donaciones de bienes inmuebles tributan donde estén, de modo que si tenemos bienes en comunidades de fiscalidad más favorable que la nuestra, podemos donarlos a los hijos sin tanto castigo impositivo.

Finalmente, hay que hacer notar que la donación es reversible si se hace constar en el documento, lo que permite asegurar que los hijos cumplirán con determinadas condiciones -como hacerse debidamente cargo de los padres, otros mayores o menores discapacitados, o de los bienes recibidos, etc.- si no quieren que se les retire la titularidad, al menos en vida del donante. Incluso después podría modificarse la donación en favor de otra persona. 

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