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La banca recibe un aluvión de cancelaciones de hipotecas que superan a los nuevos préstamos

Cartel bancario sobre las hipotecas.

Diego Larrouy

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Uno de los momentos económicos más felices para una familia es el día en que se consigue cancelar una hipoteca. Dejar de tener tu vivienda pendiente de un crédito garantiza una tranquilidad para las cuentas de los hogares. Se puede llegar allí ya sea por cumplir con el calendario fijado en el contrato o por haber cosechado unos ahorros y haber amortizado la parte pendiente antes de tiempo. Los bancos están registrando en 2023 un número histórico de este tipo de operaciones, coincidiendo con un período de altos tipos de interés.

El Instituto Nacional de Estadística recoge mensualmente los datos que recibe de los registros de la propiedad referentes a los contratos hipotecarios. Este curso está suponiendo un cambio de tendencia respecto a los ejercicios anteriores, ya que el acelerón en las cancelaciones de este tipo de contratos está superando a los nuevos que se están firmando. Es decir, los bancos ven cómo se liquidan más hipotecas de las que se conceden.

Este hecho fue habitual tras la crisis financiera, ya que no se firmaban muchos contratos y los hogares iban liquidando las que tenían. Desde hace cinco años, esa tendencia se había dado la vuelta. Especialmente una vez acabada la pandemia, arrancó un crecimiento acelerado en la concesión de hipotecas con ritmos que no se veían desde 2008. Esta tendencia se ha cortado de manera abrupta en 2023, a falta de conocer la evolución de cierre del año. Lo que se sabe ya a datos cerrados, hasta julio, supone que se liquidaron casi 266.200 hipotecas en España. Este dato es el más alto desde la crisis financiera, hace 15 años.



De este modo, la banca no compensa con nuevos préstamos los que van desapareciendo. Se liquidaron 33.500 hipotecas más de las que se han firmado nuevas en el periodo, un desfase que no se veía desde 2015, y las cancelaciones crecen un 10% en el acumulado anual. Por contra, la concesión de nuevos préstamos se ha desplomado un 14% en los mismos siete meses. No caía tanto la firma de nuevos préstamos en este periodo desde el año 2013, cuando España se encontraba prácticamente en el pico de la crisis financiera.

El aumento del euríbor desde hace ya más de un año y medio ha tenido un impacto para miles de hogares hipotecados que han visto cómo de manera acelerada se ha encarecido su pago mensual. Esto ha llevado a estas familias a tratar de buscar soluciones que alivien la carga hipotecaria. Quienes han tratado de rebajar su tipo de interés, bien sea pasándose a fijo o aligerando el diferencial de las variables, se han topado con que apenas un 1% de los hogares lo consigue.

Hay quienes con ahorros apuestan por realizar una amortización anticipada de parte del capital, una vía que se facilitaba en el código de buenas prácticas que entró en vigor a comienzos de año. Más afortunados son los que con esa amortización anticipada pueden cancelar la hipoteca.

Estos aparecen en este registro del INE, aunque también los que han llegado al final del periodo de vida de la hipoteca o quienes han vendido su vivienda y han devuelto lo que les quedaba al banco. Igualmente quienes han realizado un cambio a otra entidad para buscar mejores condiciones. La estadística del INE no desagrega estos datos, pero su evolución va muy ligada al intento de las familias de reducir su carga hipotecaria.

Los hogares han visto cómo ha ido aumentando el porcentaje de su renta que tienen que dedicar para la vivienda. Los últimos datos que publica el Banco de España señalan que, en el caso de los hipotecados, ese esfuerzo medio roza el 40% (el 38,9%), lejos del 30% que suponía en 2020, en plena pandemia. Es el dato más alto desde 2008.

Aunque las causas son múltiples, lo cierto es que el hecho de que los bancos vean un ritmo de cancelaciones hipotecarias a niveles de 2008 y que superen de nuevo a las hipotecas que se firman nuevas es una señal más del freno que está viviendo el negocio de préstamos para la compra de vivienda. Se trata de una de las principales actividades del sector. La banca encadena seis meses consecutivos reduciendo su actividad hipotecaria, según los datos del INE, y con porcentajes muy elevados de caída.

Son muchos los datos que atestiguan cómo el sector está viviendo un freno en un negocio que se disparó tras el final de la pandemia, viviendo en 2021 y 2022 sus mejores años tras la crisis financiera. Sin embargo, este año se están cancelando más hipotecas de las que se firman, se reduce el número de nuevos préstamos, también cae el importe medio por crédito o el dinero total concedido para la compra de vivienda. En lo que va de año, el retroceso en esta última magnitud supera el 20%.



Según el Banco de España, el acumulado de deuda por vivienda era en agosto de 498.000 millones de euros. Son 12.000 millones de euros menos que al arranque del ejercicio, poniendo fin al repunte que se había iniciado con el boom hipotecario pospandemia. En la serie histórica que dibuja el supervisor hay que retroceder hasta la primavera de 2006, en plena burbuja, para encontrar un volumen de deuda hipotecaria menor por parte de los hogares.

Apuesta por las hipotecas mixtas

En este contexto, los bancos han apostado en los últimos meses por campañas comerciales en las que se ofrecen hipotecas mixtas. Se trata de préstamos que nacen con una duración determinada como hipoteca fija para posteriormente convertirse en crédito variable. La gallega Abanca ha sido la última entidad en sumarse a esta apuesta en las últimas semanas. En este negocio ya se encuentran bancos como Sabadell, Santander, ING o Unicaja.

Distintas plataformas de intermediación y comparación de préstamos hipotecarios constatan esta tendencia al alza. Un informe de iAhorro publicado este jueves apuntaba a que casi dos de cada tres hipotecas contratadas a través de su plataforma se ha hecho por esta vía del crédito mixto, un porcentaje que se ha triplicado en apenas unos meses.

Aunque el momento actual apunta a que existe un freno en el negocio hipotecario, la situación que se vive no preocupa públicamente al sector. La firma de nuevos préstamos sigue por encima de los niveles prepandemia y, además, son más rentables para los bancos que antes del comienzo de la guerra en Ucrania. El sector desde entonces ha visto cómo se revalorizaban las hipotecas variables y cómo los nuevos préstamos tienen precios más caros que antes.

A ello se suma que el margen de la actividad bancaria no ha dejado de subir en los últimos meses. Esto se debe al aumento de los ingresos por intereses durante todo este curso y parte del pasado gracias a la subida del euríbor, mientras que la mejora de la retribución a los clientes por los depósitos se hace arrastrando los pies.

Como muestra, el caso de Bankinter, el primer banco que ha publicado en España sus resultados hasta septiembre de este año. El grupo que dirige María Dolores Dancausa ha incrementado un 54% sus ingresos por intereses pese a que ha reducido un 17% su actividad hipotecaria frente al año pasado. Con ello, el banco ha cerrado con un aumento del beneficio del 60%, a falta de los tres últimos meses del año.

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