La ley de la vivienda cumple un año: ocho propuestas para frenar la burbuja de precios y la falta de pisos

Se cumple un año de la Ley de Vivienda. Lo hace con el respaldo del Tribunal Constitucional a la mayor parte del texto. Ha dado su visto bueno a casi todos sus artículos, incluidos los que permiten la declaración de zonas tensionadas por tener los precios del alquiler disparados. Algo que, en medio de la fuerte oposición de las autonomías del PP, de momento, solo ha activado Catalunya, donde entró en vigor este marzo.

La ley reconoció que tener una vivienda digna y asequible es un derecho de la ciudadanía. Sin embargo, ese objetivo está lejos de convertirse en realidad. Los precios de los inmuebles en venta siguen en escalada y los promotores inmobiliarios reconocen que no van a dejar de subir. Pero donde el problema es más grave es en el alquiler, hasta el punto de que el Banco de España alerta de que la mitad de los inquilinos está en riesgo de pobreza porque los arrendamientos se comen la mayor parte de sus ingresos. 

En este escenario, resolver el problema de la vivienda sigue siendo un reto. Lo es con el Congreso de los Diputados completamente dividido sobre cómo cambiar la legislación, como se ha visto estos días con la retirada de la Ley del Suelo. Para saber cómo solucionar el problema de la vivienda, elDiario.es ha preguntado a ocho expertas y expertos, representantes del ámbito académico, el empresarial o el activismo. A todos se les han hecho las mismas preguntas: cuál es el problema más relevante que tiene España en materia de vivienda, cómo debería solucionarse; y si la ley sirve como solución.

Daniel Sorando

Profesor en la Universidad de Zaragoza y doctor en Sociología por la Universidad Complutense de Madrid

¿Cuál es el problema más relevante que tiene España en vivienda?

El problema central es el grado de mercantilización de la vivienda y su legitimación en amplias capas de nuestra sociedad. La vivienda ofrece rentabilidades mayores que muchos otros activos financieros, de modo que quienes disponen de capital lo invierten de forma preferente en vivienda. Por supuesto, esta tendencia no es exclusiva del caso español, sino que se repite en numerosas sociedades occidentales. Sin embargo, en España es particularmente grave porque las políticas en el ámbito de vivienda han construido un entorno favorable para esa mercantilización. En breve: la vivienda siempre ha sido un medio de la política económica, no una cuestión de derechos sociales. 

A medida que la devaluación salarial tras la gran recesión se ha combinado con requisitos más estrictos de acceso al préstamo hipotecario, una brecha se está abriendo entre propietarios de varias viviendas y quienes sólo pueden optar por el alquiler privado, dada la práctica inexistencia de alquiler social. En este escenario conviven tres segmentos sociales que se corresponden con generaciones distintas: rentistas, propietarios no rentistas e inquilinos.

¿Cómo solucionarías el problema de la vivienda en España?

La solución pasa por reducir la rentabilidad de la vivienda como medio de obtención de rentas. Para ello se precisa una batería de medidas combinadas, entre las cuales son prioritarias tres: aumentar el parque de vivienda social (de propiedad pública o de organizaciones sin ánimo de lucro), mediante nueva construcción sólo en los contextos geográficos donde sea imprescindible, priorizando la adquisición de vivienda ya construida y asegurando la reserva de viviendas sociales en las nuevas promociones privadas.

Hay que limitar las rentas del alquiler de manera eficaz y reducir significativamente las bonificaciones fiscales a los arrendadores e incrementar su tributación, cuyos ingresos derivados pudieran financiar la ampliación del parque de vivienda social. Lograr el apoyo necesario para estas medidas requeriría ofrecer alternativas para la seguridad social de los hogares en este país: fortalecimiento de los salarios y las condiciones laborales, así como de los servicios públicos y/o implementación de una renta básica.

¿Sirve la Ley de Vivienda para solucionar la situación actual?

Da algunos pasos en la regulación de alquileres y de reserva de suelo para vivienda social, pero faltan otros. No cuestiona la fiscalidad de la vivienda, ni garantiza un presupuesto público suficiente para ampliar el parque de vivienda pública. Incluso donde se dan pasos, estos son insuficientes, como muestra la regulación de alquileres, en la práctica no aplicada, por dejación de funciones de los gobiernos autonómicos, así como por los agujeros que suponen los alquileres turísticos, de temporada y de habitaciones. La ley debe fortalecerse.

Elena Costas

Economista y socia de KSNET

¿Cuál es el problema más relevante que tiene España en vivienda?

El problema es el acceso asequible a la vivienda. Es un problema especialmente grave para los colectivos más vulnerables, los jóvenes, los hogares en situación de pobreza o exclusión social, o la población inmigrante. En los último años, además, hemos visto que esa falta de acceso asequible se ha ido extendiendo a más colectivos de la sociedad. Es un problema transversal. Contamos con un modelo que históricamente ha promocionado la vivienda en propiedad. Ahí vivimos una primera gran ruptura con la crisis de 2008 y la gran recesión que la siguió. Esa explosión de la burbuja inmobiliaria hizo que se frenase la firma de hipotecas y desplazase a un colectivo considerable al alquiler.

Hemos visto en los últimos años un aumento de los precios. El alquiler es, cada vez, más caro y no contamos con un parque de vivienda social o asequible que esté en relación con los países de nuestro entorno, solo es el 2,5%, muy por debajo de la media de la Unión Europea. Los datos nos indican que cada vez son más los hogares que están en situación de sobrecarga financiera con la vivienda, que tienen que destinar más del 40% de sus ingresos al pago del alquiler, la luz y el agua. Y les quedan muchos menos recursos al pago de los gastos del día a día, la alimentación o la crianza. Eso es especialmente grave en el caso de las familias que están en situación de pobreza.

¿Cómo solucionarías el problema de la vivienda? 

Ojalá tuviéramos una receta mágica para solucionar el problema de la vivienda. Necesitamos soluciones en el ahora, porque hay muchas personas que están en situación de emergencia y, a la vez, muchas soluciones son a medio y largo plazo.

Necesitamos un aumento de la oferta de vivienda social y asequible. Ha de haber más parque público en España. Y hay que ser creativos y ver también lo que hacen otros países de nuestro entorno, cómo consiguen esas viviendas públicas. Pero es una solución que lleva tiempo. Ahí España se ha convertido en un campo de pruebas de diversas iniciativas, de controles del alquiler, de índices de precios regulados. Es una buena oportunidad para medir qué funciona y qué no, sabiendo que hay muchas medidas que pueden tener un efecto inflacionario. Ahora hay distintas prestaciones para ayudar con el pago del alquiler, a las personas que están en riesgo de impago y de que se les eche de sus vivienda, pero no están funcionando bien por una falta de agilidad de la administración y por las trabas burocráticas. 

¿Sirve la Ley de Vivienda para solucionar la situación actual?

Es necesaria para poder integrar correctamente una estrategia estatal de vivienda. El problema es tan grande que requiere un pacto estatal. Es una herramienta útil pero dependerá de qué manera sea capaz de estimular un aumento de la oferta, tanto privada como de suelo público, para tener vivienda asequible y cómo sea capaz de proteger a aquellas personas que están en una situación más complicada para acceder a la vivienda. se ha de jugar mucho con los incentivos y evitar los desincentivos.

Irene Lebrusán

Doctora en Sociología y profesora de la Universidad Autónoma de Madrid (UAM)

¿Cuál es el problema más relevante que tiene España en vivienda?

Se nos ha olvidado que la vivienda es fundamental para la vida digna. Se ha priorizado su visión como un bien de inversión, olvidando su función social. Si bien los problemas de la vivienda tienen manifestaciones diferentes, entre comunidades, entre municipios, entre barrios incluso, los hogares se encuentran en una completa situación de desigualdad (y de vulnerabilidad, mucho más grave) en el mercado residencial, tanto de compra como de alquiler. La crisis inmobiliaria de 2008 sentó las bases para la posterior entrada en el juego inmobiliario de nuevos agentes, como los fondos de inversión, en un sistema residencial que ya estaba marcado por la desigualdad y la estratificación. España se ha convertido en un foco de atracción para la inversión inmobiliaria internacional, en parte por las facilidades legales y fiscales y ello ha aumentado aún más la presión sobre los hogares. 

¿Cómo solucionarías el problema de la vivienda?

La vivienda no puede seguir siendo considerada un sector económico, debe ser entendida como sinónimo de bienestar social. Establecería un abordaje coordinado por parte no solo de las diferentes administraciones, sino de los distintos sectores que intervienen y que son, en gran medida, causantes de la situación de malestar social que tenemos ahora. Si intentamos solucionar el problema de la vivienda sin tener en cuenta la ley del suelo, los instrumentos de ordenación territorial, la fiscalidad, la defensa de los consumidores (entendiendo que los hogares firman contratos de compraventa y de alquiler en situaciones de desigualdad y en muchos casos de gran vulnerabilidad) o la regulación del mercado financiero, estaremos condenados, de nuevo, al fracaso.

Se plantea el problema de la vivienda como de escasez cuando venimos de una situación de “gente sin casas y casas sin gente”. Es clave abordar la dimensión fiscal que hace que España sea tan atractiva para los fondos de inversión internacionales: los requisitos para comprar una vivienda en España por extranjeros son relativamente sencillos, y los impuestos que paga una persona o entidad extranjera al comprar una vivienda en España resultan competitivos en comparación con otros países europeos. Por último, es necesario un diagnóstico más preciso: queremos una respuesta única y rápida, pero erraremos el tiro si deseamos abordar el problema de la vivienda rural, que también existe, con las medidas que necesita una ciudad como Madrid. 

¿Sirve la Ley de Vivienda para solucionar la situación actual?

Es una herramienta que demuestra una intención de cambio. Pero no olvidemos que la responsabilidad de la vivienda está transferida a las comunidades autónomas y creo que somos muy poco exigentes con ellas. La ley es útil, pero no es suficiente. Es necesario demandar una responsabilidad compartida reconociendo el papel que tienen las Comunidades sobre el bienestar residencial y la capacidad de acceder a la vivienda de su ciudadanía. 

Aquí señalaría además una cuestión en la implementación y futuro desarrollo de la Ley. Pensamos en la cuestión de la vivienda como tarea de un único ministerio, pero tiene que existir una mayor colaboración entre distintos departamentos. Es inconcebible que no consideremos la vivienda una cuestión imprescindible en materia de salud. Se nos olvida, pero se nos va la salud, el bienestar y la vida en ello.

Pedro Fernández Alén

Presidente de la Confederación Nacional de la Construcción (CNC)

¿Cuál es el problema más relevante que tiene España en vivienda?

El problema más relevante que tiene España en materia de vivienda es la falta de oferta, tanto de suelo como de vivienda. La práctica, junto con los años y las crisis que hemos atravesado nos han demostrado que el problema es que se construyen muchas menos viviendas que el número de hogares que se crean por divorcios, emancipaciones, nuevos inmigrantes, etcétera. El año pasado fueron 85.000 nuevas viviendas y 215.000 nuevos hogares. Hay un evidente déficit.

¿Cómo solucionarías el problema de la vivienda? 

El problema de la vivienda hay que atajarlo desde la base. Como hemos dicho es un problema de oferta. Hay que liberalizar el suelo y crear más vivienda. En segundo lugar, hacerlo con un pacto de Estado. El problema de la vivienda es complicado, complejo y depende de las tres administraciones: de la general del Estado, de las comunidades autónomas y de los ayuntamientos. Todos deben estar sentados en la misma mesa para poder poner en marcha una política que realmente incremente la oferta y eso haga que se ajusten los precios y haya suficiente oferta para colmar la demanda.

¿Sirve la Ley de Vivienda para solucionar la situación actual?

Tiene cosas positivas y negativas. No creemos que sea adecuada la política de restricción de precios, pero también es cierto que contiene aspectos muy positivos como la colaboración público-privada, porque para solucionar el problema, sin duda alguna, se tiene que contar con las empresas que son las que pueden potenciar la ejecución de vivienda. A eso hay que sumar la Ley del Suelo, que consideramos necesaria. No solo por cuestiones técnicas sino porque busca dar certeza a los planes urbanísticos y lo que más piden las empresas es tener certezas, el hecho de que un defecto subsanable no anule un plan urbanístico es algo muy positivo para el sector. Ambas leyes pueden ser un importante impulso para la vivienda. 

Javier Gil

Investigador María Zambrano del Departamento de Sociología de la UNED

¿Cuál es el problema más relevante que tiene España en vivienda?

Hay un problema de accesibilidad ligada a la financiarización de la vivienda durante la última década. Se ha convertido en un refugio del capital financiero a nivel internacional, debido al contexto: tipos de interés en mínimos históricos, programas de expansión cuantitativa de los bancos centrales, o la baja rentabilidad de otros mercados como los de deuda. Desde 2008, una enorme masa de capital financiero se ha refugiado en la vivienda en alquiler. En 2012-2013, el Gobierno de Mariano Rajoy intervino de múltiples formas el mercado para transformar la crisis de vivienda en un nuevo ciclo de acumulación urbana. Para ello, había que convertir el sector inmobiliario y del alquiler en un mercado muy atractivo para los inversores internacionales. En este marco se aprueban las Golden Visas, se reforma la ley de Socimis, se reducen derechos a los inquilinos al modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos, se vende vivienda pública a Blackstone y Goldman Sachs o se crea la Sareb.

La crisis de vivienda no es de oferta, sino de acceso. La regulación, las inversiones internacionales y las expectativas de revalorización han ejercido una enorme presión sobre los alquileres. Al mismo tiempo, se han creado mercados paralelos –como los pisos turísticos y los alquileres temporales– que permiten evadir las nuevas regulaciones sobre los precios además de obtener más rentabilidad que en el mercado residencial. Por lo tanto, no se trata de que no haya vivienda para toda la población (crisis de oferta), sino de los usos que se hacen de estas viviendas (crisis de acceso).

¿Cómo solucionarías el problema de la vivienda? 

Se necesita un nuevo marco de regulación. Ahora mismo el mercado está muy regulado para favorecer la financiarización de la vivienda, la alta rentabilidad de la inversión en el alquiler y la subida de los precios. Necesitamos un nuevo marco de regulación que ponga en el centro el uso residencial de las viviendas y que solucione la crisis de accesibilidad. Es decir, que la población no dedique más de un 30% de sus ingresos al pago del alquiler. Por lo tanto, no se trata de aprobar una medida u otra. Sino de un cambio en el modelo en sí: desplazar la financiarización de la vivienda como eje central de la regulación, para poner en el centro el uso residencial y la accesibilidad. Esto conlleva un nuevo enfoque y diversas regulaciones desde múltiples ámbitos, siendo la más central una política de control y bajada de los precios de los alquileres.

¿Sirve la Ley de Vivienda para solucionar la situación actual?

Es una ley que no está a la altura del problema y qué está lejos de solucionarlo. Necesitamos una regulación integral, que transforme el conjunto del modelo y produzca un nuevo sistema de vivienda articulado sobre la función social y residencial de las viviendas.

Mercedes Revuelta

Coordinadora de Vivienda de Madrid / Plataforma de Afectadas por la Hipoteca (PAH)

¿Cuál es el problema más relevante que tiene España en vivienda?

El mayor problema es el acceso a la vivienda por una parte significativa de la población. Hay más, como la distancia tan grande entre el valor de uso y el valor que le da el mercado a la vivienda. Está la desregulación, la carestía de viviendas en alquiler donde crece la demanda, la falta de vivienda asequible (especialmente en áreas urbanas) y la especulación inmobiliaria. Luego está el modelo productivo del país. El norte de España produce más, es más industrial, tiene más dinero para invertir incluso en vivienda pública, mucho más que el resto del país. Si a esto le añadimos que la vivienda ya es un modelo económico en sí, apaga y vámonos. Vemos una falta de voluntad política para todo lo que tenga que ver con la vivienda pública social.

¿Cómo solucionarías el problema de la vivienda?

No hay varita mágica que arregle esto. Se necesita un gran pacto de Estado a largo plazo y la voluntad de querer hacer bien las cosas. No vale con prometer miles de casas en plena campaña electoral. Con el retraso de 100 años que llevamos, toca un cambio de mentalidad. Hay que probar estrategias que se están poniendo en marcha en otros países. Se ha hablado de incrementar el raquítico parque público de viviendas con las casas de Sareb y es una gran mentira. La gran parte del patrimonio de Sareb está a la venta y lo sabe bien Anticipa (de Blackstone) que es la que está gestionando la venta de miles de casas, terrenos y promociones a medio construir al mejor postor y quien ha dado la orden es el FROB, el Gobierno de España. Y hay que agilizar la burocracia.

¿Por qué no puede haber un banco público que haga de avalista, que conceda con facilidad créditos a las administraciones para construir? Es algo que existe, por ejemplo, en Francia. Hay que poner en marcha el tanteo y retracto, para que las administraciones puedan comprar al mismo precio que los fondos buitres. Se puede poner un tope de ganancias de los especuladores, por ley, así como restricciones a las Socimis o los fondos buitres, rastrear los edificios vacíos en las grandes ciudades y expropiarlos para destinarlos a alquileres sociales. O congelar las licencias a pisos turísticos durante unos años, no permitir hipotecas a más de 20 años, reinvertir los beneficios del Estado con Caixabank en un parque de vivienda pública social o un gran pacto de Estado con la iglesia, la banca, los fondos buitre y cualquier otra institución o empresa, que acumule vivienda para que las pongan en alquiler social. 

¿Sirve la Ley de Vivienda para solucionar la situación actual? 

No podemos estar 20 años pidiendo una ley de vivienda estatal y cuando ya está aquí y con lo que ha costado hacerla, decir que no vale para nada. Bienvenido todo, aunque sea pequeño. El gran problema de la ley de vivienda, es que casi todo es voluntario: la regulación de precios, el registro de alquileres, el diagnóstico de las necesidades. Todavía ha transcurrido poco tiempo para poder evaluar su impacto de forma cabal. En los próximos años veremos algunos efectos y su combinación con otras dinámicas del mercado y de las políticas públicas implementadas.

Miguel Angel García

Investigador de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea)

¿Cuál es el problema más relevante que tiene España en vivienda?

El problema más relevante de vivienda en España es su alto precio sobre la renta media de las personas, tanto en compra como en alquiler, que en unos casos impide el acceso y en el menos malo limita la renta neta con efectos sobre su consumo, la actividad económica y la demanda salarial.

¿Cómo solucionarías el problema de la vivienda?

Desde hace 20 años el nivel de viviendas de nueva construcción es inferior a las unidades familiares que se forman. Es necesario ampliar la oferta de vivienda para compra y, sobre todo, alquiler. A la vez, se debe cumplir que una parte de esa oferta tenga un precio razonable con los niveles de renta. Para ello, se debe poner más suelo para construir, compatible con un urbanismo razonable de cada ciudad. Se puede aumentar la oferta de viviendas en alquiler con un precio razonable, con la construcción de nuevas viviendas por la iniciativa privada con una aportación del sector público. La gestión del parque debe ser privada para evitar parálisis en los cobros por motivos de repercusión electoral. También, mejorar los incentivos a los particulares para aumentar la oferta de vivienda en alquiler, una regulación con garantías claras de protección del bien a sus propietarios, buscando el equilibrio con la del inquilino, que incremente las salvaguardas con la duración del contrato. Y la regulación de los pisos de uso turístico.

¿Sirve la Ley de Vivienda para solucionar la situación actual?

La nueva ley apuesta fundamentalmente por el control de precios, opción contraria a la planteada como solución. Es muy probable que su repercusión sea la reducción de la oferta y el aumento de los precios.

Alejandro Inurrieta

Exasesor del Ministerio de Economía en el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero y doctor en Económicas

¿Cuál es el problema más relevante que tiene España en vivienda?

El principal problema del mercado de vivienda en España es, y ha sido, considerar la vivienda como un bien de inversión especulativo. Por ende, solo se han desplegado políticas inmobiliarias en lugar de una verdadera política de vivienda que formase parte del catálogo de bienes y servicios públicos dentro del Estado del Bienestar. Esto se ha traducido en que la construcción de viviendas se ha encaminado a engrosar el patrimonio de empresas y particulares, siempre como propietarios, relegando a una gran parte de la población a no poder tener acceso a una vivienda en alquiler asequible.

¿Cómo solucionarías el problema de la vivienda? 

La solución, a corto plazo, es imposible porque la estructura de tenencia, los incentivos, la fiscalidad y los medios financieros disponibles, junto a las políticas públicas, siguen favoreciendo la compra venta de vivienda privada, dado que no hay contrapeso significativo en materia de vivienda pública o social, como existe en gran parte de Europa. A esto hay que añadir la existencia de un mercado sustitutivo de alquiler más rentable y sin regulación que es la vivienda turística y de temporada. Todo esto implica que, a corto plazo, solo se puede imponer un control de precios de alquiler para poder mitigar los efectos de la inflación desbocada y los abusos de los propietarios y las agencias.

A medio y largo plazo, habría que revolucionar todo el mercado de la vivienda. Impulsar un cambio drástico en la generación de estadísticas en el mercado de alquiler, empezando por obligar a los inquilinos y propietarios a registrar los contratos. Es prioritario crear un cuerpo de inspección para preservar los derechos de los inquilinos e inquilinas. La gestión del suelo es crucial. Es urgente declarar todos los suelos públicos patrimonio que no se puede vender, solo ceder en régimen de derecho de superficie. Para evitar la especulación, implantar un impuesto al suelo que propicie la eliminación de plusvalías especulativas propiciando una recaudación suficiente para ayuntamientos y CCAA. 

Es urgente la provisión industrial de vivienda modular para solventar en el corto plazo las necesidades más básicas de vivienda. Y hay que establecer impuestos disuasorios para la transformación de viviendas del alquiler regular al turístico y de temporada; y una regulación e inspección implacable. Hay que propiciar un aumento de edificabilidad en distritos y barrios degradados y dotar de presupuesto anual a las políticas de vivienda de, al menos, el 3% del PIB durante los próximos 20 años. Por último, eliminar la posibilidad de transformar locales comerciales en viviendas.

¿Sirve, la Ley de Vivienda para solucionar la situación actual?

La actual Ley es inoperante porque parte del supuesto que los actores y gestores públicos la van a acatar. Sería útil si se crease un verdadero cuerpo estadístico muy potente para monitorizar y controlar el fraude fiscal y del resto de normativas, algo que no parece que se vaya a hacer. El control de precios se quedará en nada, al tener las CCAA la posibilidad de no aplicar la normativa. Y, por último, no mejora la negociación colectiva entre tenedores e inquilinos.