Los multiarrendadores multiplican por cuatro la renta de los inquilinos y atesoran un patrimonio 450 veces mayor

Los hogares que poseen dos o más viviendas en alquiler, tienen una renta mediana anual casi cuatro veces superior a la de quienes viven de alquiler. Además, su patrimonio neto puede llegar a multiplicar por 450 el de los inquilinos. Esta una de las principales conclusiones del informe elaborado por el Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 en colaboración con el Instituto de Filosofía del CSIC (IFS-CSIC), a partir de los microdatos de la Encuesta Financiera de las Familias (EFF) del Banco de España.

El documento sostiene que la principal línea de desigualdad económica en España no pasa por la edad, sino por la posición que ocupa cada hogar en el mercado de la vivienda: si vive de alquiler, es propietario de su vivienda o, además, obtiene ingresos por alquilar inmuebles a terceros. El estudio titulado 'Renta, riqueza y régimen de tenencia' es el tercero de la serie 'Vivienda, Consumo y Desigualdad'. Está firmado por Javier Gil, investigador Ramón y Cajal del CSIC y autor del libro 'Generación inquilina'; Miguel García-Duch, doctor en Economía y profesor del Departamento de Economía Aplicada, Pública y Política de la facultad de Ciencias Políticas y Sociología en la UCM; Irene Lebrusán, asesora Científica del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 y doctora en Sociología por la UCM; y Óscar Villas, técnico comercial y economista del Estado y vocal asesor en el gabinete técnico de la Secretaría General de Consumo y Juego.

Los inquilinos concentran las rentas más bajas

Los datos muestran una brecha entre quienes pagan un alquiler y quienes lo cobran. La renta mediana anual de los hogares inquilinos se sitúa en 21.335 euros. Entre los propietarios de la vivienda en la que residen asciende a 32.120 euros, un 51% más. Los hogares que alquilan una vivienda a terceros alcanzan una renta mediana de 50.959 euros (2,39 veces la de los inquilinos). En el caso de los multiarrendadores, con dos o más viviendas alquiladas, la cifra llega a 80.375 euros anuales, 3,77 veces superior.

La brecha no se detiene ahí: crece cuanto más viviendas se acumulan. Entre quienes alquilan dos viviendas, la renta mediana sube hasta los 74.808 euros; entre quienes alquilan tres, hasta los 83.898 euros; y entre los que tienen cuatro o más, supera los 213.000 euros anuales. Según el estudio, quienes obtienen ingresos del alquiler se encuentran entre los grupos con mayores niveles de renta, mientras que los hogares inquilinos concentran los ingresos más bajos.

Una brecha patrimonial mucho mayor

Las diferencias son todavía más acusadas cuando se analiza la riqueza acumulada. Los hogares que viven de alquiler cuentan con un patrimonio neto mediano de apenas 2.217 euros. Entre quienes son propietarios de su vivienda habitual la cifra asciende a 193.919 euros, lo que supone una riqueza casi 90 veces superior.

La distancia se dispara entre quienes, además de ser propietarios, alquilan una vivienda a terceros: su patrimonio mediano alcanza los 407.975 euros, 184 veces más que el de los inquilinos. Y entre los multiarrendadores con dos o tres viviendas la riqueza mediana ronda ya el millón de euros (972.189 euros y 1.069.029 euros, respectivamente), hasta superar los 1,5 millones (1.519.186 euros) entre quienes alquilan cuatro o más. En conjunto, los multiarrendadores acumulan una riqueza neta mediana de 996.826 euros, 450 veces superior a la de los hogares inquilinos.

El informe interpreta estos datos como una evidencia de que el mercado del alquiler canaliza recursos desde los hogares con menor capacidad económica hacia aquellos que ya acumulan más patrimonio: “El arrendamiento de viviendas es una actividad concentrada principalmente entre hogares con mayor patrimonio. Lejos de reducir las desigualdades, el sistema tiende a reforzarlas”, concluye el informe.

¿Qué divide más: la edad o la vivienda?

Uno de los hallazgos que más subraya el informe es que la brecha generacional, con tanto protagonismo en el debate público de los últimos años, resulta menos determinante que la posición en el mercado de la vivienda.

En términos de renta, las diferencias entre grupos de edad son moderadas: la renta mediana oscila entre los 19.651 euros de los mayores de 74 años y los 34.200 euros de quienes tienen entre 45 y 54. Apenas 14.549 euros de diferencia entre el extremo más bajo y el más alto. Los menores de 35 años, de hecho, no son el grupo con menor renta: su mediana (26.900 euros) es similar a la de quienes tienen entre 65 y 74 años (27.416 euros); son los mayores de 74 quienes registran la renta más baja de toda la distribución.

Donde sí aparece una brecha generacional relevante es en el patrimonio: los menores de 35 años tienen una riqueza neta mediana de 20.069 euros, frente a los 223.960 euros de quienes tienen entre 65 y 74 (el grupo con más patrimonio), es decir, una diferencia de unos 200.000 euros. Pero esa distancia, con ser importante, es muy inferior a la que separa a inquilinos de arrendadores, que oscila entre los 405.000 y los 994.000 euros según el número de viviendas en alquiler.

El propio informe lo resume así: “La desigualdad en España tiene menos que ver con cuántos años tienes y más con si pagas un alquiler, tienes una vivienda en propiedad, o si percibes ingresos procedentes del arrendamiento de viviendas”. Y añade, en sus conclusiones: “las personas jóvenes no tienen menos riqueza porque sean jóvenes, sino principalmente porque son inquilinas”.

Esa brecha de acceso a la propiedad se ha acelerado en la última década: en 2011, el 69,3% de los menores de 35 años era propietario de su vivienda; en 2022, ese porcentaje había caído hasta el 31,8%, un descenso de más de 37 puntos porcentuales en apenas once años. Entre los hogares de 35 a 44 años la caída también es notable (del 77,6% al 61,8%), mientras que entre los grupos de más edad el retroceso es mucho más moderado (los mayores de 74 años pasan del 87,9% al 84%).

Más concentración de la riqueza inmobiliaria

El estudio también identifica una creciente concentración de la riqueza residencial en muy pocas manos. En 2002, el 90% de los hogares acumulaba el 65,4% del patrimonio inmobiliario en vivienda; dos décadas después esa proporción había descendido hasta el 58,1%. En paralelo, el 10% más rico pasó de concentrar el 34,5% al 41,9% de toda la riqueza residencial. Dentro de ese 10%, la concentración se intensifica todavía más: el 5% de los hogares con más patrimonio acumula el 27,7% de toda la riqueza en vivienda, y el 1% más rico concentra, él solo, el 10,7%.

El índice de Gini de la riqueza en vivienda (que mide de 0 a 1 el grado de concentración) se mantuvo relativamente estable en torno a 0,50 entre 2005 y 2011, pero desde entonces ha subido con claridad: 0,544 en 2014, 0,589 en 2017 y 0,591 en 2022, el valor más alto de toda la serie histórica y un 18% por encima del nivel de 2005. La curva de Lorenz del informe (que representa gráficamente cómo se reparte la riqueza) confirma esa evolución: la de 2022 queda sistemáticamente por debajo de la de 2002, señal de que una parte cada vez más pequeña de los hogares concentra una porción cada vez mayor del patrimonio en vivienda.

Para los autores, esta evolución refleja que la revalorización de la vivienda ha beneficiado principalmente a quienes ya eran propietarios, especialmente desde la intensa subida de precios observada a partir de mediados de la década de 2010.

El alquiler reduce la capacidad de ahorrar

El informe también advierte de que el aumento de los precios del alquiler intensifica estas diferencias. Cuanto más elevada es la renta mensual que pagan los inquilinos, más recursos se transfieren hacia los propietarios y menor capacidad de ahorro tienen los hogares arrendatarios. Esa pérdida de capacidad económica dificulta posteriormente el acceso a una vivienda en propiedad y limita la acumulación de patrimonio por otras vías.

Los autores sostienen que la subida del precio de la vivienda y de los alquileres no es un fenómeno neutral desde el punto de vista económico, ya que amplía las diferencias entre quienes ya poseen activos inmobiliarios y quienes permanecen fuera del mercado de la propiedad.

En sus conclusiones, el informe es explícito sobre las implicaciones de política pública: la corrección de estas disfuncionalidades del mercado “a través de políticas de acceso, regulación del alquiler y fiscalidad sobre la propiedad u otras fórmulas”. No es solo una cuestión de equidad, sino “una condición necesaria para frenar una dinámica que, de seguir su curso, tenderá a profundizar las brechas existentes”.