Renovación automática del alquiler, una medida ya vigente en numerosos países europeos

Hay muchas dudas de que el Gobierno consiga sacar adelante el decreto que establece la renovación automática de los contratos de alquiler si ninguna de las partes ha comunicado la voluntad de no extenderlo. La medida recoge que si el casero no cumple con esa prórroga, deberá pagar una indemnización de un año al inquilino. Tanto los grupos de la derecha como la patronal Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (Asval) han criticado esta medida con el argumento de que “van a destruir la oferta, asfixiar al pequeño ahorrador y dejar fuera del mercado precisamente a quienes dicen protege”. Sin embargo, está recogida ya en numerosas legislaciones de países europeos desde hace años.

Tratar de bucear en las legislaciones europeas de vivienda es bastante complicado, ya que en numerosas ocasiones las competencias son regionales o municipales, pero aquí tienes cómo funciona la renovación automática de alquileres en algunos países de Europa. Junto al Reino Unido, otros siete estados miembros de la UE cuentan con la renovación automática de los contratos de alquiler en sus legislaciones.

Reino Unido: tribunal especializado para compensaciones

La renovación automática y sin límite de los alquileres está en vigor en Inglaterra desde mayo de este año, con la nueva ley aprobada por el Gobierno laborista de Keir Starmer. Todos los contratos se renuevan cada mes y el propietario no puede solicitar el desahucio sin una razón justificada, como vender la vivienda o utilizarla para sí mismo. Para terminar el contrato, el inquilino tiene que avisar con un mínimo de dos meses de antelación.

El incumplimiento por parte del casero de la renovación automática puede conllevar multas del ayuntamiento de hasta 40.000 libras (más de 46.000 euros) en los casos más graves de desahucio ilegal o repetidas infracciones. Por ejemplo, si el propietario pone en alquiler un apartamento que aseguró quería vender para echar a su inquilino y no demuestra que hizo todo lo posible para cumplir su plan.

Los inquilinos también pueden acudir a un tribunal especializado para pedir compensaciones equivalentes a un máximo de dos años del alquiler por la ruptura injustificada del contrato, violencia, acoso o falta de licencia. Las compensaciones ya estaban en vigor antes de la nueva legislación, que ha ampliado el máximo del equivalente a 12 meses de alquiler a 24.

Es pronto para analizar el impacto del cambio legislativo. De momento, los efectos han sido limitados mientras los alquileres siguen subiendo y la oferta de viviendas para alquilar ha caído ligeramente.

Francia: multas de hasta 36.000 euros

En Francia, el alquiler de la vivienda habitual tiene una duración mínima de tres años cuando el arrendador es persona física y seis años si es una empresa. Si el propietario no comunica la terminación conforme a la ley, el contrato se reconduce tácitamente por otros tres o seis años, respectivamente. El propietario tiene que dar seis meses de preaviso y solo puede oponerse por causas legalmente previstas: recuperar la vivienda para sí o para familiares y en caso de venta. El inquilino tiene normalmente tres meses de preaviso, aunque la ley recoge que puede ser de un mes en algunos supuestos.

En caso de que el propietario utilice fraudulentamente una falsa recuperación para sí mismo o una falsa intención de venta, la legislación francesa recoge multas de hasta 6.000 euros si es persona física y hasta 30.000 euros si es una compañía. Además, el inquilino puede reclamar la reparación de su perjuicio como parte civil.

Portugal: 10 años de renta por incumplimiento

El artículo 1096 del Código Civil portugués establece que, salvo pacto contrario, un contrato de alquiler de duración determinada se renueva automáticamente por periodos sucesivos de igual duración o por tres años si el periodo inicial es inferior.

En caso de incumplimiento por parte del propietario se enfrenta a sanciones más duras que en el caso de España. Cuando el propietario denuncia el contrato para habitar él o sus descendientes debe cumplir determinados requisitos legales. Una vez que el inquilino abandona la vivienda, el propietario tiene que dar al inmueble el uso que había alegado, hacerlo en un plazo máximo de tres meses y mantener ese uso durante al menos dos años. Si no cumple estas condiciones por una causa que le sea imputable, el artículo 1103.9 establece la obligación de pagar una indemnización equivalente a 10 años de renta.

Si el motivo para romper el contrato de alquiler es la realización de obras profundas en el inmueble, el propietario puede estar obligado a pagar dos años de renta o proporcionar realojamiento equivalente; si posteriormente no inicia las obras en el plazo legal, la indemnización puede llegar a 10 años de renta.

Italia: indemnización de 36 meses

Italia tiene una de las legislaciones más proteccionistas para los inquilinos. Se trata del régimen 4+4, es decir cuatro años iniciales de alquiler y renovación automática por otros cuatro, salvo que concurran causas legales para impedirla. El propietario solo puede impedir la renovación al primer vencimiento únicamente por determinadas causas legalmente establecidas, entre ellas la necesidad de destinar la vivienda a su propio uso o al de familiares.

Si el propietario recupera la vivienda mediante una oposición a la renovación que resulta ilegítima o no la destina dentro de 12 meses al uso que había alegado, la ley establece que debe pagar al inquilino una indemnización de al menos 36 mensualidades del último alquiler o el inquilino puede recuperar la relación arrendaticia en las mismas condiciones.

República Checa: renovación de dos años

En la República Checa si termina un contrato de duración determinada y el inquilino continúa ocupando la vivienda, el propietario dispone de un plazo de tres meses para exigirle que la abandone. Si no lo hace, el contrato se renueva automáticamente con las mismas condiciones con una prolongación de dos años, si el contrato original duraba más de dos años, o el mismo periodo del contrato original, si es por menos tiempo. En caso de incumplimiento por parte del propietario, el inquilino puede exigir un pago por los daños causados.

Malta: Sin aviso tres meses antes, renovación de un año

La legislación de Malta es clara para los “contratos de alquiler residencial privado de larga duración”. El propietario tiene que comunicar al inquilino que no quiere renovar con al menos tres meses de antelación; si no lo hace, la ley considera renovado el contrato por otro año.

Luxemburgo y Estonia

La legislación de vivienda en Luxemburgo establece que, al terminar el plazo, el arrendamiento residencial se prolonga por tiempo indefinido, salvo que el propietario pueda ponerle fin por una de las causas legales. El Ministerio de Vivienda luxemburgués explica que, una vez producida esa prolongación, el inquilino puede terminarlo con tres meses de preaviso y el propietario debe respetar las causas y plazos legales.

En el caso de Estonia, para un contrato residencial de al menos dos años, si ninguna de las partes comunica al menos dos meses antes del vencimiento que no quiere prolongarlo, el contrato se convierte automáticamente en indefinido.

Otros países

Luego hay una serie de países que no recoge en sus legislaciones la renovación automática, pero sí que tienen particularidades que lo hacen atractivo. Por ejemplo, en Bélgica, el régimen de vivienda habitual establece un contrato ordinario de alquiler de nueve años, con mecanismos legales que impiden al propietario terminarlo libremente. En caso de que el arrendador invoque uso personal y posteriormente no ocupe efectivamente la vivienda durante el periodo exigido, el inquilino tiene derecho a 18 meses de alquiler como indemnización. También existen indemnizaciones cuando el propietario termina el contrato sin expresar una causa al final, que pueden alcanzar hasta 9 meses de alquiler al terminar un primer periodo de tres años.

En Alemania, el contrato de alquiler residencial normal es indefinido y el propietario necesita una causa legal para terminarlo. Entre ellas está el Eigenbedarf, la necesidad propia. En caso de que no se materialice esa necesidad, el inquilino puede reclamar daños y perjuicios, que pueden incluir el pago de la mudanza, gastos de búsqueda del nuevo alojamiento o la diferencia de alquiler cuando se demuestra el perjuicio.

El caso neerlandés es también particular. Los Países Bajos cuenta con fuerte protección frente a la terminación del alquiler residencial, aunque no hay indemnización en caso de la necesidad urgente del propietario de utilizar personalmente la vivienda. Cuando el inquilino tiene que abandonar la vivienda por determinadas obras de renovación/demolición, existe una indemnización mínima de mudanza y reinstalación. Desde el 28 de febrero de 2026, para una vivienda independiente esa cantidad mínima es de 7.926 euros.