De Viena a Viena: similitudes y (grandes) diferencias entre el modelo austríaco de viviendas protegidas y el vasco

En el barrio de Salburua de Vitoria, una de las penúltimas zonas de desarrollo de la capital vasca, hay una calle consagrada a Viena, la capital de Austria. No es por ningún vínculo o hermanamiento especial: todo el barrio lleva el nombre de las capitales de la Unión Europea, incluida la Londres previa al Brexit. Sin embargo, es un lugar donde cohabitan diferentes tipos de viviendas, las libres, las VPO perdidas por legislación antigua que no les daba calificación permanente, pisos para compra con precios controlados, alquileres sociales, apartamentos tutelados, chalés de cierto nivel, un establecimiento hotelero y hasta un templo católico que ha dado techo a malienses migrantes no atendidos por las instituciones y que lo tendrá que volver a hacer este invierno. Pero, ¿se parece realmente a Viena, considerada una referencia internacional en materia de vivienda social?

elDiario.es/Euskadi ha sido invitado a un viaje del Gobierno vasco a la capital de Austria para conocer el modelo vienés. La delegación, encabezada por el consejero Denis Itxaso, está manteniendo reuniones con diferentes expertos y autoridades locales, y visitando promociones y barrios. El vasco Pello Aspuru, un profesor en la Universidad local, dejó claro a los visitantes nada más aterrizar que no se puede hacer un “copia-pega” de Viena a Euskadi por varios motivos. Uno es competencial, con mucho poder concentrado en el Ayuntamiento, que es, a la vez, uno de los nueve estados federados de la república austríaca. Y otro es de insistencia: Viena lleva más de cien años con políticas sociales continuadas.

En la calle de Viena de Vitoria hay 65 pisos de alquiler social, según datos oficiales. No hay huecos libres: los 65 están adjudicados. A ellos se suman dos más del programa Bizigune, que es un sistema de intermediación que permite a los propietarios particulares ceder su casa vacía a la agencia autonómica Alokabide a cambio de una renta por debajo del precio de mercado, sí, pero estable, asegurada y con cobertura de incidencias como impagos o desperfectos. También están asignados.

En Euskadi, el porcentaje de inquilinos es del 16%, sumados titulares y sus familiares. La cultura de la propiedad es muy disímil en Viena, con un 76% de arrendatarios. Austria y Alemania son los dos únicos países europeos con menos de la mitad de sus residentes viviendo en su propia casa. Otro dato: Euskadi tiene 30.000 alquileres sociales en todas sus modalidades, y Viena 200.000. La población y el parque de viviendas no es tan diferente.

El derecho de superficie

En la calle de Viena, en Vitoria, existe una fórmula de propiedad de precio controlado. Si no se superan determinados niveles de renta, el solicitante puede acceder a una casa pagando una cuantía no sujeta a los vaivenes del mercado. Son pisos en derecho de superficie, es decir, la Administración mantiene la titularidad del suelo pero cede su uso al pagador por 75 años. Hasta ahora, los residentes podían comprarlo también y eliminar la cuenta atrás por una cantidad, de modo que se perdía el patrimonio público. La nueva legislación permite todavía esta opción, pero siempre que se mantenga la calificación de modo permanente, es decir, que luego no salgan al mercado como viviendas libres, sino con los precios tasados.

La diferencia es abismal. Una casa de unos 100 metros cuadrados puede rondar los 200.000 euros. Una similar, en el bloque privado de enfrente, puede ascender a 500.000 euros. El régimen controlado no pasa de los 2.600 euros el metro cuadrado, con opciones más económicas; en el mercado libre, la única oferta existente actualmente en la calle, recogida en un conocido portal inmobiliario, es de 4.600 euros. Hay cerca de dos centenares de pisos de precio tasado en la calle.

Viena sí tiene un modelo similar, aunque no idéntico. Además de los alquileres sociales puros y duros, los 200.000 gestionados por la sociedad pública Wiener Wohnen, existen cooperativas en derecho de superficie. En vez de los 75 años de la normativa vasca, son 83. Lo que hace el 'comprador' es pagar una entrada que pueden recuperar si se mudan y, después, abonan una renta mensual controlada durante su estancia. Hay tres tipos de rentas, la smart es la más baja, de 9 euros el metro cuadrado. Se puede acceder al programa con 54.000 euros de renta para una pareja. Viena insiste en “mezclar” en sus bloques sociales o subvencionados a diferentes estratos socioeconómicos.

¿Y en Euskadi? Hay posibilidad de entrar a las viviendas en propiedad hasta con 59.668,32 euros. El alquiler social se concede hasta los 29.784,16 euros y las casas de Bizigune y el régimen general en alquiler hasta los 46.463,29 euros. Pero uno de los últimos programas, consistente en ofrecer avales para comprar casas en el mercado libre, permite solicitantes que, si van en pareja, pueden cobrar hasta 89.164,80. Esta iniciativa, eso sí, se ha hecho al margen del área de Vivienda.

Además de Wiener Wohnen, la gestora de las viviendas sociales, Viena tiene la entidad Wohnfonds Wien, promotora de suelo y con un patrimonio equivalente a 420 campos de fútbol puestos uno junto al otro. Son tres millones de metros cuadrados, según indica Silvia Hofer, subdirectora de la entidad.

Euskadi acaba de lanzar un “fondo social” para hacer esas mismas funciones, captar suelo y construir viviendas protegidas. En ambos casos se habla de “colaboración público-privada”, pero las diferencias son grandes. Wohnfonds Wien no tiene ánimo de lucro, aunque sus parcelas pueden ir a cooperativas privadas o promotores; el nuevo instrumento vasco, que llama a que participen de la construcción entidades bancarias y otras inversiones privadas, ofrece rentabilidad como gancho, un 6,62%. Es algo “moderado”, en definición del consejero Itxaso, pero algo impensable en el modelo vienés. Es más, quienes compren una parcela y la vendan en menos de diez años se verán penalizados con un 33% de gravamen, “para evitar la especulación”, expone Hofer. El fondo vasco aspira a ofrecer 10.000 viviendas con 2.000 millones en ocho años, dos legislaturas.

Otra diferencia, ésta de tipo constructivo pero de fuerte calado social. En Euskadi se llegaron a planificar viviendas con dos plazas de garaje por cabeza; en Viena “hay una para cada cuatro apartamentos”, según el arquitecto Bernd Vlay, una de las mentes pensantes del barrio Nordbahnhofviertel, un moderno distrito surgido de las antiguas vías del ferrocarril y sus almacenes donde priman las bicicletas, los jardines y los tranvías y el tráfico rodado es mínimo. “Aquí los jóvenes ni se sacan el carné de conducir”, agrega.

¿Y los desahucios? Hofer asume que claro que hay desalojos en las viviendas públicas si no se cumplen las normas. Pero “es el último recurso”. Incide en que disponen de “muchas herramientas” y unos “servicios sociales” potentes para tejer una red de apoyo.