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El alquiler por puntos en Holanda: una tradición centenaria contra la especulación

La Comisión del Alquiler en Holanda puede cambiar el precio de los alquileres basándose en un sistema de puntos en función del tamaño y prestaciones 

Los Huurteams o equipos del alquiler facilitan procesos de reducción de renta e imponen medidas para forzar al propietario a tener el mantenimiento al día

La regulación y las instituciones tienden a defender a los inquilinos

El alquiler por puntos en Holanda: una tradición centenaria contra la especulación

El alquiler por puntos en Holanda: una tradición centenaria contra la especulación

Desde 1917, las instituciones de Países Bajos mantienen en vigor la Huurcommissie, o Comisión del Alquiler. La llegada de refugiados a un país que optó por mantenerse neutral en la primera Guerra Mundial, junto a un parón en la construcción de viviendas por la contienda, creó el escenario perfecto para la aparición de alquileres con precios abusivos. 

Eran casas caras y pequeñas, en una Holanda que antes de la guerra ya tenía problemas para garantizar un techo digno a sus ciudadanos, como demuestra las infraviviendas semienterradas en el barro que fueron conocidas como plaggenhutten hasta bien entrado el siglo XX, construidas y utilizadas en su mayoría por jornaleros de las turberas y sus familias. La escasez de alojamiento era tal que se llegaban a pagar comisiones de 100 florines por encontrar un alquiler, una cantidad que un trabajador medio apenas alcanzaba a juntar con 13 semanas de sueldo completo. Ajustadas al salario mínimo holandés vigente en 2019, 5.280 euros.

La Huurcommissie lleva más de cien años equilibrando la balanza entre la especulación y el derecho a la vivienda. Varias modificaciones, la última de peso en 2010 para centralizar las múltiples comisiones locales en una, han ido conformando el abanico de mecanismos y competencias actuales de la entidad. A pesar de que no promociona sus servicios por ser un organismo imparcial y en consecuencia es poco conocida incluso entre los propios holandeses, cualquier persona que alquile una vivienda o habitación en el país tiene derecho a solicitar su intermediación para aclarar cuestiones como los gastos comunitarios, la necesidad de reparaciones y mantenimiento o la cuantía del alquiler, determinada en función a un sistema de puntos.

Mientras que en el caso de las habitaciones la Comisión siempre tiene potestad para incidir sobre lo acordado en el contrato, para las viviendas completas no siempre es así. Las que exceden una cierta puntuación están exentas del control de precios, dejando una parte del mercado –las casas más grandes y con más prestaciones- sin límites en el precio, en oposición al sector social o controlado. En 2019, la barrera marcada por el Gobierno entre los dos sectores está en unos 142 puntos, que se corresponden con un precio de 720 euros mensuales. 

Cuando se reclama su funcionamiento, la Comisión emite una recomendación con carácter vinculante tras estudiar la documentación y argumentos de las partes a través de una mesa compuesta por un representante de la unión de propietarios, otro del sindicato de inquilinos y un tercero de la Comisión. La composición de la mesa —dos representantes que protegen al arrendatario frente a uno que vela por los intereses del casero­— suele dar buenos resultados para la parte más débil. A pesar de que las recomendaciones de la Comisión pueden ser revocadas por un tribunal, en la práctica es poco común que los jueces las discutan.

En casos de disputa sobre el precio, la puntuación otorgada a la vivienda en función de sus dimensiones y prestaciones determina una cantidad que sustituye a la firmada en el contrato. Para casos donde la Comisión decide que hay reparaciones pendientes, las medidas más habituales son reducciones temporales de renta del 20, 40 o 60 por ciento en función de la gravedad, que fuerzan al casero a arreglar desperfectos para volver a cobrar el alquiler completo.

Aunque es posible acudir por libre a la Huurcommissie, en la práctica la mayor parte de los inquilinos que utilizan su intermediación lo hacen a través de un representante. Hay abogados que ofrecen el servicio, pero destacan por su implantación y trayectoria las organizaciones conocidas como Huurteams, o equipos del alquiler. Estas agencias especializadas se encargan de medir las dimensiones del apartamento o habitación, y asesoran a los usuarios durante el proceso. No dan cobertura a todo el país, ya que su financiación depende en gran parte de subvenciones de ayuntamientos.

No todos se deciden, cuenta Edo Gommers, director de los Huurteams de Utrecht y de Rotterdam, que conversa con eldiario.es en una terraza de Rotterdam donde mantienen su oficina a pesar de que el Ayuntamiento les ha quitado la financiación. La caída en el presupuesto se ha notado: si entre 2012 y 2015 inspeccionaban una media de 370 viviendas por año en la ciudad, en los tres años que llevan sin subvención y de los que hay cifras, la media ha caído hasta sólo 60 viviendas anuales, unas seis veces menos.

Gommers resume de la siguiente manera la forma de entender el alquiler que lleva más de 100 años en vigor en Holanda: “De acuerdo al gobierno, la vivienda, la comida y la ropa son cosas prioritarias. Aquí no queremos situaciones como en París o Londres, donde la gente pobre se tiene que ir a vivir fuera de las ciudades, ni como en Estados Unidos, dónde directamente viven en la calle”.

Óscar Hierro hizo uso de los servicios del Huurteam y llevó su caso a la Comisión del Alquiler. En 2008 los precios ya estaban disparados en Ámsterdam: al llegar a la ciudad por motivos laborales tuvo que conformarse con un apartamento de 30 metros cuadrados por el que pagaba 950 euros de mensualidad, más 200 de gastos. “El piso era pequeño y estaba amueblado con muebles sencillos y viejos, pero su situación céntrica y no muy lejos del que iba a ser mi lugar de trabajo lo hacía atractivo. Había que tragar con el precio, al fin y al cabo estaba en sintonía con todo lo que había ido viendo”, cuenta el burgalés.

Un amigo portugués le comentó la existencia del sistema de puntos para regular el alquiler. Antes de cumplir seis meses residiendo en su nueva dirección, inició el procedimiento de reducción del precio. Tras una visita del Huurteam para medir y valorar su vivienda se enteró de que el máximo que le correspondía era de 239 euros al mes, sin contar los gastos de suministros. Aproximadamente un año después de comenzar el proceso, la Comisión determinó que la estimación de 239 euros era correcta. Un matiz importante es que, si la reclamación se efectúa en los primeros seis meses después de firmar el contrato, la resolución de la Comisión tiene carácter retroactivo: “En ese momento yo dejé de pagar alquiler, porque a efectos prácticos mi casero me debía dinero a mí”, asegura Óscar.

A su casero, un particular, no le gustó la rebaja de 711 euros que aplicó la Comisión. “Me hizo algunas jugarretas sucias: fue al Ayuntamiento a registrarse como que estaba viviendo en el piso, e intentó llamar a la comisión y cancelar una cita haciéndose pasar por mí. Afortunadamente no le sirvió de nada”. Hay que tener en cuenta que la opción que da la legislación vigente en España para echar al inquilino a los tres años en Holanda no existe, ya que tras cumplir un año en la vivienda se puede permanecer en ella de manera ilimitada, salvo excepciones.

Apurando al máximo sus opciones para rentabilizar la propiedad, el casero, también dueño de otros dos apartamentos en el edificio con las mismas características que el de Óscar, le llevó a juicio para desalojarle con el pretexto de que necesitaba su casa para sí mismo: “Tras aproximadamente otro año de litigio, el juez concluyó que el precio dictaminado por la Comisión era correcto, pero vistas las alegaciones de que el casero necesitaba urgentemente hacer uso de su propiedad —se inventó una historia muy poco convincente, en opinión de mi abogado—, tuve que abandonarla tres años después de haber entrado, pero recibiendo una compensación económica de 5.400€”.

Aunque Óscar terminó cambiando de casa, cree que el proceso mereció la pena, y no sólo en el sentido económico sino como aprendizaje del sistema. “Me sirvió para entender las reglas del juego, lo que me ayudó a saber reclamar y defender mis derechos en los siguientes alquileres. La ley está para cumplirla y esta persona no lo estaba haciendo. Se estaba aprovechando de los altos precios del mercado”, afirma.  

Durante los últimos dos meses, Lara Fernández divide las horas entre hacer la tesis del máster en Historia del Arte que cursa en la universidad de Utrecht y gestionar la reducción del precio de su habitación. Esta holandesa de padre barcelonés contactó con el Huurteam cuando le intentaron subir el alquiler un 8% para dejarlo en 300 euros, más 100 de suministros e Internet, para un espacio de 10 metros cuadrados en una casa de 1901, con ventanas de un solo cristal y poco mantenimiento en general.

Tras la visita y las mediciones de rigor, Lara se enteró de que el precio máximo por su habitación era de 166 euros sin gastos. Sus otros tres compañeros de piso recibieron evaluaciones similares para sus cuartos. Visto el panorama, el casero retiró la solicitud de incremento de renta, pero a la vez inició una estrategia de acoso contra sus inquilinos para que no hicieran valer sus derechos.

Aprovechando que una de las habitaciones estaba desocupada, el propietario decidió poner un candado en la puerta, para darle las llaves del cuarto y de la casa a su hija. “El casero ya había entrado sin avisar en varias ocasiones, incluso para ir al servicio cuando pasaba por la zona”, cuenta Lara. Su hija se apareció varios días, sobre la media noche, para poner música y fumar en una casa donde nadie fuma, ya que Lara es asmática.

Después de una de estas visitas nocturnas inesperadas, se encontraron con que había bloqueado el termostato de la calefacción en 18 grados, insuficiente para mantener una temperatura agradable en una vivienda con las características de la suya. En otra ocasión, la hija les dijo que su padre estaba “tan cabreado con la decisión de la Comisión del alquiler, que quería quemar la casa”.

Tras cambiar la cerradura de la puerta principal, ya que los inquilinos no tienen obligación legal de compartir la llave con el casero y el suyo se negaba a entregar su copia, la empresa 4Freedom se ha hecho cargo de la gestión de su vivienda. Al parecer, saben lo que hacen: llaman casi diariamente a Lara para pedirle las llaves con excusas cambiantes, pero se resisten a dejar constancia escrita transmitiéndole la misma petición por correo electrónico.

A Lara tampoco le sorprende el rumbo que ha tomado la relación con su casero: “Este hombre es un avaricioso: una vez nos echó en cara que el calentador de agua le había costado dos mil euros, y decía cosas cómo que debería haber comprado más casas en esta calle cuando estaban baratas, porque mira ahora”.

El caso de Mariusz Bogacki es un ejemplo distinto de cómo la Comisión del Alquiler y el sistema de puntos empoderan a los inquilinos en Holanda. Después de acordar una mensualidad de 725 euros, gastos aparte, por un apartamento de unos 40 metros cuadrados en el oeste de Rotterdam a finales de 2017, este investigador académico nacido cerca de Leszno, Polonia, pero con raíces en Escocia se enteró por un amigo español de sus derechos como inquilino en Holanda. Otra cosa que no sabía antes de firmar el contrato era que había un local de grabación sin la insonorización adecuada debajo de su casa. Tampoco cayó en la cuenta de que el cristal único de las ventanas, inexplicablemente común en Holanda, le iba a salir caro en la factura del gas.

Se decidió a introducir las dimensiones y prestaciones de su vivienda en la calculadora oficial de la Comisión, que le marcó un máximo de 450 euros. “Hablé con mi casero y le comenté que el precio del contrato no cuadraba con el límite legal para la vivienda. Como ninguno de los dos queríamos ir a la Comisión, negociamos y lo dejamos en 550”. El resultado fue bueno: en la actualidad la relación entre ambos se limita a sus cuentas bancarias y en los dos años que Mariusz lleva viviendo en Rotterdam no le han intentado subir el alquiler, a pesar de la burbuja en su barrio. Viviendas más pequeñas que la suya se anuncian ahora por más de mil euros.

La violencia económica que ejerce el mercado de la vivienda deja huella en los diccionarios de quienes la sufren. Igual que en Cádiz se acuñó el término asustaviejas, los caseros que exprimen hasta el último euro posible a quienes habitan sus propiedades también se han ganado un mote en Países Bajos. Se les conoce como huisjesmelkers: ordeñadores de casitas, literalmente. Pero a diferencia de quienes alquilan en España, los holandeses cuentan con instrumentos legales para hacerles frente.

Gidsland es otra palabra interesante del diccionario holandés. País guía en castellano, sirve para nombrar eso que hacen los políticos españoles cuando ponen Países Bajos como ejemplo. Cuando les interesa, claro.

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