Naves industriales que se convierten en edificios de 'coliving': la gentrificación productiva de Tetuán

Hace unos meses apareció pintada en la entrada de la calle de las Mercedes –una pequeña vía perpendicular a Bravo Murillo a la altura del metro Estrecho– una señalización azul de calle residencial. Algunos vecinos de Tetuán se extrañaron, pues apenas hay señales parecidas en el barrio y esta es una calle sin apenas tránsito de personas. Sin embargo, una mirada atenta a la modesta callecita de las Mercedes nos devuelve una radiografía completa del proceso de cambio que se está produciendo en esta zona, al este de la calle Bravo Murillo.

La de las Mercedes solía ser una vía llena de pequeñas naves industriales –la mayoría talleres automovilísticos– que convivían con casas particulares. Al final de la misma se pueden ver interesantes ejemplos de vivienda obrera (el tan de moda neomudéjar popular) y un par de hotelitos de cuando la barriada no iba más allá y la pequeña burguesía del barrio construía sus casas en sus contornos.

Recientemente, algunas de estas naves en su acera izquierda fueron derribadas, dando lugar a un gigantesco solar de 1.490 metros cuadrados con restos de aislante amarillo en las medianeras. Si dirigimos la vista hacia el fondo de la calle, distinguiremos también, en el chaflán del edificio del cruce con la calle Asunción Castell, el aparcabicis de un moderno hotel urbano y edificio de coliving, en el espacio donde hasta hace poco había oficinas.

La calle es la perfecta cata de cómo el barrio de Estrecho está cambiando y sus otrora abundantes espacios para la pequeña industria están siendo desplazados por nuevas promociones inmobiliarias, a menudo destinadas enteramente al pequeño alquiler.

El barrio de Estrecho y la pequeña industria

Estrecho es uno de esos barrios que no existen en los mapas. El rastro de este nombre popular se pierde hasta el principio de los tiempos en los que nacieron las barriadas de Cuatro Caminos (extrarradio de Madrid) y Tetuán de las Victorias (de Chamartín de la Rosa). Entonces la gente, se dice, se refería con guasa a la necesidad de atravesar el Estrecho para llegar a Tetuán.

Después de la guerra empezó a asentarse en la barriada una intensa actividad industrial, con naves de ladrillo construidas ad hoc para pequeñas industrias, entre las que abundaban las textiles y mecánicas. Estos talleres, que convivían con el caserío típico de Tetuán, se concentraban en las inmediaciones de la calle de Lérida y las calles transversales más pequeñas, como la propia de las Mercedes, Manuel Luna, La Coruña, San Enrique o Anastasio Herrero, entre otras.

Paralelamente, se produjo la extensión del distrito de Tetuán hacia el Este, con el desarrollo durante el franquismo de la Castellana como eje prioritario y la construcción de viviendas residenciales, como el Hogar del Empleado, del Ministerio de Marina o del Ejército de Tierra, en el área articulada a ambos lados del eje de la calle del General Perón.

De esta forma, las calles interiores de Estrecho quedaron envueltas entre el ajetreo comercial de Bravo Murillo y la pujanza del entorno de la Castellana, lo que sin duda es un estatus amenazante para su propia naturaleza.

La gentrificación productiva del barrio de Estrecho

Los geógrafos Dot, Pallares-Barbera y Casellas, que estudiaron el antiguo distrito industrial del Poblenou, acuñaron el término gentrificación productiva para referirse a la expulsión de actividades económicas condicionada por la implantación de normas urbanísticas que favorecen la reestructuración del espacio económico. El punto que lo diferencia de la deslocalización industrial es el reconocimiento de que se produce dicho desplazamiento.

Las naves y edificios industriales de los que hablamos hoy, por su calificación urbanística, pueden tener uso industrial o como oficinas –razón por la cual también hay muchas en la zona–. Sin embargo, sus dueños pueden presentar a la Administración planes especiales que justifiquen el cambio de uso consignado en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (el Plan Especial para la Mejora de las Actividades Económicas, aprobado en 2012, prevé dichos usos alternativos).

Volvamos al callejero del barrio de Estrecho para verlo ejemplificado. El pasado mes de octubre el Ayuntamiento de Madrid aprobó el plan especial que permite reconvertir en pisos los edificios industriales situados en la calle San Enrique 5 y en los números 10, 12 y 14 de Anastasio Herrero. El proyecto, que llevaba años intentando infructuosamente cumplir las condiciones necesarias para la conversión del suelo, pasó finalmente todos los trámites, amenazando la supervivencia de los dos centros sociales okupados más importantes de Tetuán: La Enredadera (calle de Anastasio Herrero) y la Coko (San Enrique). Curiosamente, el último uso que tuvo San Enrique 5 antes de albergar el centro social okupado fue una nave para producción de cine y estudio de grabación, actividad que ha proliferado mucho en los últimos años en el distrito por la abundancia de naves industriales.

En el número 9 de la calle Anastasio Herrero, justo enfrente de La Enredadera, hay otras naves en cuyos bajos funciona una fábrica de enseres de madera. El pasado 29 de marzo se aprobó el plan especial que aprueba el proyecto que permite el cambio de uso de industrial a terciario de hopedaje a la compañía de inversión y gestión de activos inmobiliarios Dazia Capital. Se trata de una parcela de 712 metros cuadrados y una superficie construida de 2.780 metros cuadrados, que será reconvertida en un edificio de coliving. A la empresa, que inicialmente había pensado hacer pisos, le saldrán 79 habitaciones con zonas comunes, distribuidas en cuatro plantas.

En la calle de San Enrique también hay movimiento más allá de la Coko. Pared con pared con el centro social okupado, el Canal de Isabel II tiene un edificio de los años cincuenta catalogado como industrial: la antigua sede de Hidroeléctrica Santillana, en el número 3 de la calle. Según publicó El Confidencial, el consejo de administración del Canal de Isabel II aprobó el 25 de noviembre de 2021 vender el edificio, construido sobre un solar de 1.384 metros cuadrados, por el método de subasta pública. No ha trascendido aún el momento en el que se encuentra la suerte del inmueble histórico.

Y suma y sigue con el desembarco del coliving a las zonas industriales de Estrecho. En la cercana calle Lérida (41, equina con la de La Coruña), se alza un gran edificio de 1960 de uso industrial que está en uso, con 3.000 metros cuadrados distribuidos en cinco plantas de oficinas y talleres. Pronto, sin embargo, será un inmueble de 33 apartamentos para alquilar por obra y gracia de Oriquia, la socimi de la familia Capriles.

 La renuncia a las dotaciones públicas

Volvamos por un momento a la calle de las Mercedes. En su esquina con Bravo Murillo, un bonito edificio de ladrillo alberga instancias de la Fundación Montemadrid. Antes de 2012, cuando aún su bocacalle no lucía la señalización de prioridad peatonal, el entorno del lugar estaba mucho más transitado que ahora. Había un centro de día y una biblioteca, muy frecuentada por los estudiantes. Fueron cerrados de la noche a la mañana con la bancarización de la antigua caja de ahorros y la desaparición de la mayor parte de su obra social.

El barrio de Estrecho se quedó un poco más huérfano de servicios –Cuatro Caminos carece de biblioteca pública– y no parece que la transformación de la zona esté orientada a subsanar esta falta de espacios públicos.

Más bien al contrario. Los planes especiales de los que estamos hablando prevén deberes legales de cesión hacia la administración, que tienen como finalidad “mantener el estándar dotacional en los ámbitos donde se desarrollan los nuevos proyectos inmobiliarios”. Sin embargo, la norma acepta que dichas obligaciones se moneticen, cambiando lo que debería ser suelo público por un pago que el promotor, simplemente, tiene en cuenta dentro de su presupuesto. En opinión de algunos expertos en la materia, la monetización debería ser la excepción y no la norma, como viene siendo hasta la fecha.

Es el caso del plan especial que afecta a la calle San Enrique 5 y a los números 10, 12 y 14 de Anastasio Herrero. Donde hasta la fecha se celebran actos culturales, reuniones de colectivos del barrio o se dan clases de yoga, habrá pisos, y el Ayuntamiento ha renunciado a que haya un local municipal en el nuevo inmueble.

De nuevo, lo mismo sucede con el plan especial del número 9 de la calle Anastasio Herrero. Según la memoria del plan, el exceso de edificabilidad de 1.129,10 metros cuadrados debería conllevar que el promotor entregara un 10 % de esta plusvalía de suelo edificable al Consistorio (112 metros cuadrados, pues). Además, según la Ley del Suelo, sería preceptiva también la cesión de 297,15 metros cuadrados “para mantener el estándar dotacional en el ámbito”. Sin embargo, en el expediente figura que el coordinador del distrito de Tetuán no consideró conveniente materializar dichas cesiones, aceptando la petición de monetizarlas del promotor.

La pugna entre dos mundos, a simple vista

A veces, los procesos de cambio son silenciosos. Otros, se revelan perceptibles a simple vista, envolviendo al observador con inusitada literalidad, como sucede desde hace años en el barrio de Estrecho.

Sus calles mestizas –con casas, naves y oficinas– ofrecen una ciudad de contrastes. Los establecimientos con letreros árabes alrededor de la mezquita de la calle Anastasio Herreros y los negocios orientados hacia migrantes (como abogados especializados o servicios de traducción) se solapan con los oficinistas españoles de corbata en la casa de comidas de la calle Lérida. Las casas viejas fuera de la actual alineación de esta vía recortan la silueta de una calle que está terminando una transformación que años atrás quedó a medias por la explosión de la burbuja inmobiliaria. Y frente a las casas caras, de manzana interior, que ocupan el solar donde estuvo la gran fábrica del barrio –la cárnica Cabo, quebrada en 1998–, un camión de carga duerme dentro de una enorme nave.

Hay aún bares de toda la vida, naves de venta de segunda mano –de las no glamorosas–, locales de arreglos, iglesias evangélicas y muchos mecánicos de mono azul fumando a las puertas de sus talleres. Pero hay también una terraza sofisticada en la azotea de un antiguo edificio industrioso reconvertido en gimnasio, y hasta un bar con musiquita para tomar el aperitivo los fines de semana en el nada moderno mercado de San Enrique. Es perceptible en estas calles, en definitiva, la gentrificación en sus versiones habitual y productiva.