Ganar tiempo mientras avanza el nuevo modelo residencial

El déficit de oferta de vivienda respecto a la demanda por formación de hogares está siendo origen de una nueva burbuja de precios. Los precios actuales son inasequibles para la mayoría y han dejado fuera a más del 70% de la demanda potencial. El alquiler es el epicentro de esta crisis de asequibilidad, pero también el escenario de abusos de mercado y desequilibrios entre las partes. 

Mientras, los pisos en alquiler de mercado son ya 3,3 millones. En definitiva, es una extraña burbuja: su motor no es la producción de nueva vivienda –a penas existente— sino la vivienda en alquiler, convertida en la “trampa” de los nuevos hogares a consecuencia de la rotación y un infernal mecanismo de revisión recurrente de precios en los nuevos contratos. A pesar del aumento de dos años de la duración mínima de los contratos realizado en 2019, el posterior cambio de las condiciones del mercado generó una espiral de consecuencias sociales significativas. La atomización del mercado y la ausencia de inversores orientados al largo plazo que puedan ofrecer alquiler asequible son pecados originales de los que se deriva la situación actual.

El primer gran desafío para la política pública es responder a corto plazo a las consecuencias de esta situación mientras se establecen a medio y largo plazo las bases de una política que genere una oferta nueva suficiente con un nuevo modelo residencial. Ganar tiempo a corto plazo, ordenando un mercado de alquiler, esencialmente privado, distorsionado por los abusos de precio, calidad y desahucio para, paralelamente, ir generando un nuevo modelo de convivencia del mercado libre y los parques de vivienda protegida.

El segundo gran desafío es el puzle competencial que el tribunal constitucional ha ido configurando. El reparto competencial afecta a elementos esenciales para el nuevo modelo residencial, como la irreversibilidad de la clasificación de las viviendas como protegidas o asequibles, cuya definición depende de las comunidades autónomas y no puede ser regulada a escala nacional. Este es un factor fundamental para sostener la legitimidad social de los parques de vivienda e incluso de su viabilidad económica, toda vez que afecta a las tasaciones de las viviendas. El desacuerdo de algunas comunidades está también detrás del bloqueo que amenaza al plan nacional de vivienda, el instrumento básico de impulso a la edificación residencial, toda vez que el gobierno central ha condicionado las ayudas para vivienda protegida a esta irreversibilidad. En este contexto los instrumentos de intervención de precios de que disponen las comunidades autónomas gracias a la ley de vivienda --zonas tensionadas y limitaciones de precio-- han tenido un uso desigual, quedando amplias zonas sin su cobertura por diferencias de criterio político.

De este difícil contexto han surgido los dos reales decretos aprobados por el gobierno que serán tumbados por Junts en el Congreso, como ha avisado ya la formación catalana. El primero es una combinación de medidas de protección de los inquilinos ante los abusos detectados estos años y de algunas medidas estructurales para fortalecer el nuevo modelo residencial y los parques de vivienda protegida y asequible. El segundo se centra en la duración y extinción de los contratos de alquiler con el fin de acabar con el vencimiento del contrato como mecanismo automático de traslación al inquilino de las tensiones del mercado en contexto de escalada de precios como la sufrido en los últimos seis años. Ambos decretos trasladarían a nuestro mercado, en mi opinión, una necesaria agenda de modernización y homogeneización con las prácticas más comunes en Europa.

La suspensión de desahucios de personas vulnerables hasta 2030. La falta de un código de buenas prácticas como el implantado en el mercado de préstamos hipotecarios durante la crisis financiera: El decreto establece una moratoria de desahucios. Define para ellos un procedimiento de enervación extraordinaria que, en los casos en que la propiedad no sea de un fondo buitre, convierte el riesgo de impago del arrendador en un crédito frente a la administración, aunque le impide recuperar la disponibilidad de la vivienda durante el contrato (no confundir con el aseguramiento de las rentas).

Se prohíbe la compra de viviendas (y se excluye de las compensaciones por desahucio) a los denominados fondos buitre. Estos se definen por su actividad, como compradores de activos con grandes descuentos (comprar por debajo de un 70% de valor de tasación). La definición recoge así la compra de inmuebles habitados por inquilinos antes protegidos, con un descuento que compensa al comprador de la tarea de expulsarlos y de renovar el inmueble para proceder a la venta libre a precios sustancialmente superiores

Ampliación del perímetro Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) al alquiler de temporada o por habitaciones. Ello mejora la eficacia de la regulación de los alquileres y cierra las vías para eludir los límites de renta en zonas tensionadas y otras medidas de protección de inquilinos reguladas en la LAU. El contrato temporal exige una causa acreditada por el arrendador. La vivienda se convierte en habitual en ausencia de esta justificación o se encadena. La suma de las rentas por habitaciones no puede superar la de la vivienda completa y, en zona tensionada, queda sujeta a los mismos topes. 

Congelación de las actualizaciones anuales para rentas superiores al índice de asequibilidad publicado por el MiVAU hasta el final de 2027. En los demás casos la actualización no puede superar el 2% anual, salvo acuerdo de las partes.

Los reales decretos ley deberían ayudar a pacificar el mercado de alquiler, estabilizarlo y sentar las bases para el desarrollo de las políticas públicas definidas por la ley de vivienda y el plan nacional de vivienda.