Una política social de vivienda

1. Punto de partida

Uno de los efectos de las crisis económicas es la inmovilización de activos que al no poder transformarse en dinero suponen una paralización de la actividad económica. En la crisis actual y en el caso español los dos recursos que se han inmovilizado drásticamente han sido la vivienda y el trabajo.

Según previsiones del Servicio de Estudios del Banco de España, a finales de 2012 la vivienda habrá bajado sus precios un 30% en relación a los precios máximos alcanzados en el primer trimestre de 2008. Esta reducción parece a todas luces insuficiente para reactivar la demanda.

El sector inmobiliario en España siempre ha hecho los ajustes entre oferta y demanda por vía de la cantidad y no del precio. Las constructoras y bancos se resisten a reducir de manera significativa el precio y por ello mantienen sus stocks. En el caso de los bancos estos stocks de viviendas y suelo no depreciado en sus libros a los valores reales del mercado forman parte de lo que se ha llamado “activos tóxicos”. more

2. El problema social de la vivienda

Todos los expertos coinciden en que para absorber el stock de viviendas es necesario crear incentivos en cuanto a condiciones de propiedad (precio y créditos) y alquiler de inmuebles. Por otro lado en la Europa del Sur la familia juega un papel distinto en cuanto a la emancipación de los jóvenes, que dejan el hogar familiar a una edad, de promedio, cuatro años más tarde que los de la Europa del Norte. La combinación de lo sociológico con el modelo de propiedad aspiracional y la falta de incentivos al alquiler son factores que paralizan la demanda.

Adicionalmente los precios de la vivienda provocan que los jóvenes que quieran y puedan acceder a la compra se endeuden mucho a largo plazo y con merma importantísima en su capacidad de consumo.

Estos factores --la vivienda, la juventud, unidos a la emigración de los últimos años y sus necesidades vitales-- hacen que sea necesaria una verdadera política social de vivienda.

3. La oportunidad: “el banco malo estatal”

Un “banco malo” en el modelo aplicado en EEUU y Reino Unido es una entidad a la que se traspasan los activos tóxicos desde los bancos para no dañar su valor contable a efectos de no mermar su capacidad de atracción de inversores. El “banco malo” liquida los activos tóxicos a precio real de mercado y el Estado colabora asumiendo durante un plazo de tiempo determinado la pérdida máxima que puede tener la entidad bancaria que los traspasó.

Hay otro modelo de “banco malo” que puso en marcha el Gobierno irlandés, creando un “banco malo público”: la “National Asset Management Agency”. En este caso, el Estado se hizo cargo de los activos tóxicos de los bancos.

El Gobierno español seguirá con toda seguridad el modelo de “banco malo público” al que se traspasarán todos los inmuebles adjudicados (pisos, locales, solares, suelo urbanizado) y todos los préstamos destinados a la promoción inmobiliaria. Esta transferencia de acuerdo con los dos últimos reales decretos emitidos por el Ministerio de Economía (2/2012 y 18/2012) obligaría a la banca a hacer una provisión antes de finalizar el año y a valor neto contable de una inversión superior a los 100.000 millones de euros. Creado “el banco malo” con estos parámetros, se constituirá una gran agencia inmobiliaria que contará con viviendas, suelo rústico y suelo urbano, que permitiría desarrollar una autentica política social de vivienda planificando la salida de estos activos al mercado de una forma rentable.

4. El programa del millón de viviendas sueco

Todas las constituciones europeas modernas reconocen el derecho de los ciudadanos a una vivienda digna. Especialmente en los países del norte de Europa, este derecho se ha desarrollado con políticas sociales. Un ejemplo de ello es el “programa del millón de viviendas” sueco (Miljonprogrammet). La Suecia de los años 60, por el desarrollo alcanzado y los flujos migratorios, tenía un grave problema de vivienda. Para fomentar y controlar su construcción, el Senado sueco tomó la decisión en 1965 de emprender la construcción de un millón de nuevos hogares. En total se edificaron 1.006.000 viviendas entre 1965 y 1974 con el apoyo del Estado.

Una de las novedades de esta política fue la forma de propiedad que se implementó: la propiedad se convertía en un usufructo a perpetuidad de la vivienda a un precio de venta reducido (25% del valor de mercado) y acompañado del pago mensual de un alquiler moderado que permitía la recuperación lenta de la inversión y asegurarse los ingresos necesarios para cubrir los gastos de mantenimiento de las edificaciones. El derecho al usufructo tenía todos los componentes de cualquier propiedad: era vendible y transmisible a través de una herencia. El propietario era el Estado, que vendía el derecho al uso, gestionaba el cobro y garantizaba el mantenimiento de los elementos comunitarios.

5) La propuesta

Aprovechar la oportunidad de la constitución del banco malo para acometer una política social de vivienda de precios moderados.

El banco malo, tal y como parece que se plantea, habría de ser de promoción estatal y que dispusiera de todos los activos inmobiliarios de los bancos que se quieran acoger al plan de refinanciación europeo. Para que sea una autentica oportunidad de realizar una política social de vivienda, el valor de transmisión de los activos habría de ser a valor neto contable después de depreciación.

Por el volumen de activos que aportarían los bancos afectados, se trataría del primer operador inmobiliario del país, que actuaría en condiciones de oligopolio en cuanto a oferta y aplicando políticas de precios bajos, y obligaría a competir en las mismas condiciones a los restantes agentes del sector (bancos, constructoras, etc.).

El banco malo así planteado deberá crear una entidad gestora de estos activos con criterios de profesionalidad que lleve a cabo las actividades de promoción, comercialización y administración de las viviendas ya construidas en una primera fase y la planificación de la construcción en el suelo urbanizable disponible.

También se podría dar un papel en este proceso a las promotoras comerciales privadas que junto a las nuevas tecnologías formaría parte de la cadena de valor.

Por lo tanto finalmente se trataría de convertir la política de vivienda en un motor económico generador de empleo y actividad.

Si el objetivo es el fomento del derecho a una vivienda asequible, lo anterior se ha de completar necesariamente con un nuevo modelo de propiedad o de uso de la vivienda que propicie el acceso a los usuarios, y no a los especuladores que con recursos podrían aprovecharse de los precios bajos alcanzados para volver a controlar la oferta a precios de ganga.

Por lo tanto las viviendas habrían de comercializarse en régimen de alquiler o bien aplicar un nuevo modelo de propiedad similar al aplicado en el programa del “millón de viviendas” sueco, consistente en poner a la venta el derecho de usufructo de la vivienda a un precio por ejemplo del 25% del nuevo valor de mercado. El pago anterior se completaría con un alquiler mensual inferior al de mercado con derecho al mantenimiento por parte de la agencia pública de los gastos comunitarios. El uso de la vivienda es privado pero la propiedad es de la comunidad que se encarga de la conservación de los activos.

De cumplirse todas las condiciones anteriores se conseguiría:

1. Acceso a la vivienda a los colectivos que la necesitan a unos precios razonables y que no lastre su economía doméstica.

2. La política de vivienda estaría al servicio de las políticas de reactivación económica, al convertir activos inmovilizados en servicios y rendimientos.

3. A largo plazo el banco malo podría ser rentable y la sociedad en su conjunto recuperaría parte del esfuerzo colectivo realizado durante la crisis.

PD: Esta propuesta elaborada por el colectivo “keynesenlucha”, se ha desarrollado teniendo en consideración y como punto de partida la aportación realizada por E. C. N. Invitamos a todas aquellas personas que tengan ideas y propuestas a que participen.

@keynesenlucha

keynesenlucha@gmail.com

keynesenlucha.wordpress.com

Esta propuesta se enviará desde Keynes en lucha al ministro de Economía, Luis de Guindos, a la ministra de Fomento, Ana Pastor, al secretario de Estado de Infraestructuras, Transporte y Vivienda, Rafael Catalá Polo y al gobernador del Banco de España, Luis María Linde.