Toda la vivienda de protección oficial debe ser de alquiler

En la misma semana en la que dio comienzo la campaña electoral para las elecciones municipales y regionales tuvieron lugar en Madrid las conferencias y mesas redondas del Salón Inmobiliario (SIMA) 2015. De cara a las elecciones, todos los partidos apuestan por potenciar la vivienda de alquiler, la regeneración de barrios y la creación de parques de vivienda de alquiler social para, en mayor o menor medida, paliar el drama de los desahucios. Hasta ahí todo en orden. Hoy no se entendería dejar de proponerlo. Las diferencias, como siempre, están en la letra pequeña, en cuánto de verdad hay en que ésta sea su apuesta principal y cuánto están realmente dispuestos a mojarse.

El SIMA de este año ha lanzado mensajes optimistas: “2015 será un año magnífico”. El mercado se recupera, el negocio vuelve y esto arranca de nuevo. En titulares de El Mundo, “El ladrillo vuelve al PIB”.

Luego, conforme se leen los artículos, resúmenes de prensa y declaraciones, y se escuchan las entrevistas, mesas redondas y tertulias, vamos observando que sí, pero no tanto.

No hay apenas obra nueva. En 2014 se vendió un 14% más de viviendas que en 2013, pero un 17% menos de nueva construcción, porcentaje a aplicar sobre bajadas similares de obra nueva año tras año desde 2009. Es decir, se venden fundamentalmente pisos ya construidos.

Puesto que hay suficiente demanda de pisos de lujo, se están rehabilitando numerosos edificios emblemáticos en áreas “prime” de la ciudad. No obstante, los promotores son cautos sobre la rehabilitación: “Sólo se rehabilita si salen los números”. Con la misma rotundidad -y toda lógica- se expresan los bancos. Según Alberto Pulido, director de Negocio Hipotecario del Santander, “con la nueva regulación proteccionista para el deudor, quienes tengan rentas más bajas van a ver restringido su acceso al crédito”. Resumiendo: para eso que dicen los políticos de “regenerar barrios degradados”, que requieren costosas obras de consolidación estructural, gran necesidad de eficiencia energética, sofisticados estudios sociales y medioambientales, participación del vecindario -o sea, tiempo- y cuya clientela es mayoritariamente insolvente… que no cuenten con ellos.

En cualquier caso, la idea de que los precios “han tocado fondo” está haciendo que los promotores comiencen a posicionarse ante nuevos emprendimientos, prácticamente siempre bajo dos premisas: que se trate de obra nueva y de viviendas en venta.

En esta línea, el presidente de los Promotores inmobiliarios madrileños, José Antonio Gómez-Pintado, plantea que si se redujera la carga fiscal (actualmente en un 26%) mediante “ajustes a favor del ladrillo”, el sector, que en 2007 llegó a suponer el 16% del PIB español y hoy es tan sólo el 7%, podría alcanzar una velocidad de crucero que le permitiera estabilizarse en torno a un deseable 10%. Y el director de la consultora Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, considera que  el sector “se habrá recuperado” cuando la cifra de 200.000 hipotecas que actualmente se están concediendo al año se duplique.

Como coletilla al final de sus artículos y conferencias, los promotores, constructores y ejecutivos bancarios suelen incluir alguna frase en apoyo de la vivienda en alquiler. Pero no nos engañemos. Enfocan su discurso, se expresan, y por tanto piensan, en términos de venta. En realidad es lo que siempre han hecho. Es el campo en el que saben trabajar bien. El ciclo inmobiliario se basa en invertir y, con unos márgenes de tiempo muy controlados, recuperar la inversión, obtener beneficios y reinvertir. En ese mercado no hay cabida para las promociones en alquiler. En ellas, el primer euro entra en caja como mínimo dos años después de poner en marcha la operación. La banca no termina de creérselo, por lo que el promotor privado sabe que necesita un fuerte pulmón financiero para plantearse entrar en un mercado -el alquiler- que le obliga a desenvolverse básicamente con fondos propios. Es otro modelo de negocio, con retornos a largo plazo, para otro tipo de inversores.

Estamos entonces ante el escenario -desolador- que se le va a presentar a las nuevas administraciones que salgan de las elecciones. Algunas empresas municipales de vivienda están en proceso de liquidación, otras en concurso de acreedores, la mayor parte sin capacidad alguna de inversión y la práctica totalidad -como organismos dependientes de sus ayuntamientos y gobiernos regionales- sobreendeudadas. Los nuevos responsables municipales y autonómicos tendrán que tomar la decisión política de a qué destinar los escasos recursos económicos de que dispongan para el área de vivienda.

Abordemos el problema de la vivienda desde otro punto de vista. En vez de poner el foco en el promotor -sea éste público o privado-, pongámoslo en el usuario. Hablemos de vivienda como un instrumento más de las políticas redistributivas de renta.

En España, la llamada “protección oficial” no es otra cosa que el diferencial de interés que un banco cobra a las personas que compran una vivienda calificada como “protegida” frente a otra en el mercado libre. Es un sistema de redistribución de la riqueza en el que el Gobierno negocia con los bancos para que rebajen una parte del porcentaje de interés. Esa parte la pagamos los ciudadanos con nuestros impuestos, de forma que la vivienda, que ha de cumplir previamente unas características muy exigentes para obtener la calificación, queda “protegida oficialmente”.

No hablamos del mercado de vivienda libre en venta, el que dominan los promotores inmobiliarios, las gestoras de cooperativas y los bancos. Que vuelve a contar con financiación y en el que los compradores son solventes. Estamos hablando de dinero público. Ese que escasea. El verdadero debate está en si hoy -y durante un tiempo- en el estado de penuria económica en que se encuentran las administraciones, todo el dinero público destinado a vivienda debe dirigirse al alquiler y no a la compra.

No hay dinero para ambas a la vez. Habrá que elegir. Mucho más cuando los diferentes partidos se están comprometiendo a contar con parques públicos de vivienda de alquiler social en sus programas contra los desahucios. Estas viviendas también cuestan dinero, incluso el que se deja de percibir al captarlas mediante exenciones fiscales a empresas y particulares.

Será difícil rectificar en los planeamientos urbanos ya existentes la condición de “protegibles” que tienen las viviendas de numerosas parcelas privadas destinadas a la venta. Más difícil aún se les hará a los partidos que gobiernen -salvo al PP, que no tiene ese problema-, que después de haber repudiado la venta de viviendas a fondos buitre por parte de sus antecesores, se tengan que sentar con otros fondos de inversión, bancos o SOCIMIS a negociar la creación, en el mejor de los casos, de empresas mixtas -por mucho que se reserven su control- para gestionar las viviendas de los organismos municipales (las diferentes EMVs) o regionales (IVIMA, INCASOL, AVRA) que o están quebradas o no tienen recursos para mantener.

Hay soluciones. Las SOCIMIS son un buen instrumento para articular un parque privado de viviendas protegidas de alquiler. Asimismo los ayuntamientos pueden explorar el campo de las viviendas de compra progresiva, como está haciendo la Generalitat de Cataluña, si bien las ya veteranas “Viviendas Protegidas de Alquiler con Opción a Compra” siguen constituyendo el producto más apropiado para fijar población que, empezando en régimen de arrendamiento, quieran dar, años después, el salto a una vivienda en propiedad.

Dos ejemplos, uno de hace 90 años y otro de hace unas semanas:

A finales de abril, en un excelente programa de televisión, Jordi Évole conversaba sobre los modélicos desarrollos municipales de vivienda social construidos en Viena durante la década de los años 20 del pasado siglo. El ayuntamiento socialdemócrata hubo de enfrentarse a la endémica escasez de vivienda local agravada por los miles de personas que llegaron a Viena procedentes de todos los rincones del extinto imperio austrohúngaro tras la Primera Guerra Mundial. Su interlocutor austriaco destacó que la totalidad del programa está financiado por las arcas públicas.

En realidad se financió sobre la marcha mediante un impuesto a las grandes fortunas. El alcalde Karl Seitz y el concejal de hacienda Hugo Breitner fueron vilipendiados durante todo su mandato por los medios conservadores. Seitz fue detenido y enviado a un campo de concentración durante el periodo nazi. Breitner pudo exiliarse a los Estados Unidos. A aquella década de gobierno municipal socialdemócrata se le conoce como “la Viena roja”. Hoy, no sólo su maravillosa arquitectura, sino sus procedimientos de acceso a la vivienda -toda de alquiler- y la repercusión que los programas de vivienda social pública tienen en la economía doméstica de los ciudadanos vieneses, continúan siendo emblemáticos a nivel mundial.

El caso de Nueva York

En este momento el Ayuntamiento de Nueva York, poco sospechoso de ser considerado bolchevique, está inmerso en una ambiciosa campaña de captación de viviendas sociales públicas. Se da la circunstancia de que el próximo mes de junio caduca un programa de cuatro décadas que limita los precios del alquiler de más de un millón de apartamentos. Pues a cambio de mantener los precios de tantas viviendas que han acabado sus años de protección, el alcalde Bill de Blasio ha presentado su propuesta.

Tiene dos líneas: por una parte, ha negociado con los promotores privados agrupados en la llamada “Junta de Bienes Raíces de Nueva York”, alcanzando un acuerdo mediante el cual el ayuntamiento eleva de 25 a 35 años el periodo de bonificación fiscal de sus promociones de vivienda protegida privada. El apoyo de los promotores es fundamental para evitar el bloqueo del gobernador Andrew Cuomo en el parlamento de Albany, capital del estado.

Por otra, establece un impuesto a las viviendas de gama alta, ¿les suena? Actualmente en Nueva York las viviendas que se venden por más de 1 millón de dólares pagan un “Impuesto-Mansión” del 1%. De Blasio plantea subir un 1% adicional a las viviendas de más 1,75 millones y un 1,5% a las de más de 5 millones.

La suma de ambas líneas financiará la construcción, rehabilitación o incorporación al stock municipal de viviendas sociales, de 60.000 unidades en los próximos 10 años. Todas de alquiler y repartidas por los distritos de una ciudad tan duramente gentrificada como Nueva York. No puede haber guetos.

Como vemos, la clave está en la fiscalidad, en gestionar la vivienda como un instrumento más de las políticas redistributivas de renta: los problemas son similares y todo está inventado desde hace mucho tiempo. Los nuevos gobernantes podrían fijarse en lo que se está haciendo en otras ciudades.

De cualquier forma, todas estas alternativas a los “ajustes a favor del ladrillo”, a ese “ladrillo que vuelve al PIB”, están dentro del mismo sector, es decir, también son ladrillo. Pero, como el colesterol, hay “ladrillo malo y bueno”. Depende de lo que se quiera hacer con él.