El plan de desinversión inmobiliaria de Hacienda: 4.125 activos vendidos a una media de 34.000 euros
Nada más arrancar la legislatura que ha terminado ahora, el Gobierno anunció a bombo y platillo su plan de ventas de edificios del Estado pero a la hora de explicar cómo se ha desarrollado le ha dado menos redoble a los detalles, a pesar de que la vicepresidenta ha sacado pecho de la cifra global alcanzada con esas operaciones.
El Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas no desglosa los inmuebles o fincas vendidos por otros ministerios u organismos (por ejemplo Adif tiene inmuebles en venta) y solo aporta detalles sobre los activos que pertenecían a la Dirección General de Patrimonio del Estado (adscrita al departamento de Cristóbal Montoro). Lo hace, además, por partidas, sin especificar a qué inmueble o a qué finca corresponde cada valor concreto. Con esta presentación de los datos, es difícil comprobar si se han colocado a precio de mercado o no.
Este plan de adelgazamiento de la Administración del Estado comenzó en 2013, con un plan inmobiliario de una duración prevista para tres años. Si se tienen en cuenta los libros amarillos de los Presupuestos desde 2012, las primeras cuentas públicas del Gobierno de Mariano Rajoy, el Estado ingresó por el capítulo de enajenación de inversiones reales un total de 706 millones de euros. En las cuentas de 2016 la cifra estimada es de 199 millones de euros. Hay que tener en cuenta que en estas partidas presupuestarias se incluyen también otro tipo de activos, como fue la venta parcial de Aena con su salida a Bolsa en 2015.
De los inmuebles o fincas vendidos por Patrimonio del Estado, solo un 5% corresponde a lo que califican como inmuebles urbanos, con 240 unidades enajenadas, incluyendo solares. El grueso de lo vendido se concentra en fincas rústicas con 4.125 de este tipo de propiedades enajenadas, lo que lleva a que el precio medio sea de 34.190 euros por finca o inmueble vendido.
Entre la lista de inmuebles que se han vendido sí que hay algunos más singulares. Destacan, por ejemplo, edificios como la antigua sede de RTVE en el Paseo de la Habana que se subastó por 10.837.500 euros o el Palacete de Moreno Benítez situado en el Paseo de la Castellana nº 64 de Madrid, con una superficie construida de 1.341 metros cuadrados repartidos en cinco plantas. También hay muchos edificios anónimos, como un lote de viviendas en la calle Cea Bermúdez de Madrid o un edificio residencial en la calle Barquillo de la capital, subastados en octubre del año pasado.
Desde que el 1 de octubre de 2014 tuvo lugar en Madrid la primera subasta pública de inmuebles perteneciente al Programa para la Puesta en Valor de los Activos inmobiliarios del Estado y hasta los últimos datos recogidos por la Dirección General de Patrimonio del Estado se han enajenado 98 viviendas en diferentes provincias, con un valor medio de venta de 102.394 euros.
Número de inmuebles vendidos por Patrimonio del Estado, por provincias
¿Era un buen momento para vender?
Entre las críticas que ha recibido el plan de adelgazamiento de la Administración del Estado se encuentra que el momento elegido para vender no era el adecuado con los precios desplomados tras la explosión de la burbuja inmobiliaria. De hecho, en 2012, cuando comenzó a plantearse este plan, el precio de la vivienda cerró el año con una bajada del 12,8% y al año siguiente este descenso fue del 7,8%, según los datos del Ministerio de Fomento.
Desde que comenzó la crisis en el segundo trimestre de 2008 y hasta finales de ese año la vivienda acumulaba una caída del 34,4% en términos reales, según los datos del Banco de España, y de un 27% si se toma la estadística de Fomento.
Esto ocurría con la media de la vivienda, pero además la dualidad del mercado inmobiliario en España agravaba la situación en las zonas costeras y rurales de España. Con la burbuja inmobiliaria la construcción fue feroz y llevó a que existiera una oferta desmesurada en zonas sin apenas demanda. Con estos mimbres, la venta en zonas de fuera de las grandes ciudades o lugares puntuales como la Costa del Sol y Canarias se complicó mucho durante la crisis, lo que obligó a tirar los precios, pese a lo cual seguía siendo muy complicado cerrar operaciones. Esta situación había afectado especialmente a las fincas rurales que ha vendido el Estado y cuya cifra supone el 94,6% del total de las ventas de Patrimonio.
Algunos expertos apuntan que hay que tener en cuenta que el plan no solo tenía un objetivo comercial sino que formaba parte de una decisión política. “La enajenación se ha realizado dentro de un plan estratégico de racionalización que se puso en marca en 2013”, explica Alberto Sarrias, director de la división comercial de Barcelona de Engel & Völkers. “Se trataba de acabar con los gastos que suponía tener estos inmuebles”, añade al apuntar que no solo se trata de lo que se gana con la venta, sino de lo que se evita en gastos de los inmuebles.
Sarrias señala que “ha habido ventas a valor de mercado” y pone como ejemplo el edificio de RTVE de Paseo de La Habana. La existencia de fondos y family offices en las grandes ciudades interesados por algunos inmuebles de primer nivel ha facilitado la venta de algunos de ellos. En el caso de las ciudades medianas, estos protagonistas no existen. En esos casos, apunta este experto, las desinversiones se han hecho más por el ahorro de los costes que suponía tener estos edificios que por el embolso en sí.
Importes de las ventas de Patrimonio del Estado, por tipo de inmueble
Diferencias regionales
En total, lo vendido por Patrimonio del Estado asciende a 4.455 unidades -de las 5.107 que se habían puesto a la venta- y entre las que se incluyen fincas rústicas, solares, vivendas, locales, garajes u oficinas por un valor total de 152,319 millones de euros. Esta cantidad supone un 27% de la cifra global del plan de venta de inmuebles publicada por la Comisión para la Reforma de las Administraciones Públicas que la última memoria del CORA cifra en 562 millones, tal y como señaló la vicepresidenta del Gobierno, Soraya Sáenz de Santamaría, tras el Consejo de Ministros del 27 de noviembre.
Si se observa el listado de Patrimonio del Estado, la mayor parte de las operaciones corresponde a fincas rústicas que ascienden a 4.215. Tras esto, se sitúan 72 solares, 37 oficinas, 98 viviendas, 6 locales comerciales y 16 garajes o trasteros. En total, 240 inmuebles de uso urbano, lo que supone un 5,3% del total vendido por Patrimonio del Estado. Estos datos explican que se venda mucho, pero se ingrese poco. Al ser lo más se vendido las fincas rústicas, cuyo precio medio fue de 3.208 euros, la media general queda lastrada.
Dentro del listado que facilita el ministerio, Madrid es, con 74 inmuebles y fincas, la región donde más se ha recaudado por este plan de venta de Patrimonio con un total de 91,91 millones de euros. Tras ella, el segundo lugar lo ocupa la recaudación procedente del extranjero -con 14,59 millones de euros- seguido por las Islas Baleares, con 6,4 millones. Estas zonas coinciden con las regiones donde más unidades urbanas se han vendido, dado que estos son los que se comercializan por mayor valor. Dentro de esta clasificación de unidades urbanas, el Ministerio incluye los solares urbanos, que en el caso de Madrid supusieron un total de 58,44 millones de euros al venderse 23 de estos y sumar 31,6 millones de euros por la venta de 4 oficinas.
En lado contrario de la tabla, en Tenerife y Álava no se ha vendido nada, mientras que en Navarra solo se ha enajenado una finca rústica por 800 euros.
