'Cohousing': una alternativa en construcción

Resulta difícil tratar del cohousing en general, ya que no hay un modelo único de proyectos, ni siquiera de denominaciones. Se habla de vivienda en cesión de uso, de coliving, cohousing senior, cohousing intergeneracional, mezclándose con otros elementos como la propiedad del suelo, las limitaciones en los colectivos (por aplicación, por ejemplo, de la normativa sobre viviendas de protección oficial) o el sometimiento o no a la propiedad horizontal.

Por tanto, si algo podemos concluir, es que no hay un modelo estándar. Si añadimos el peso que tiene en estos proyectos la legislación sobre cooperativas, que no es homogénea, nos podemos encontrar desde cooperativas de vivienda en cesión de uso, cooperativas de vivienda sin previsión de ninguna espicificidad, o incluso, cooperativas de consumidores. Es decir, algo nuevo está naciendo, pero todavía no tiene límites claros.

En nuestra experiencia siempre habíamos partido de la existencia de una comunidad previa que tenía voluntad de compartir techo y vida (al nivel que cada proyecto determine) a través de una estructura cooperativa. En este caso parece claro que lo que hay que financiar es una persona jurídica, analizando lo que tiene dentro (el grupo humano, su solidez, su capacidad económica, su capacidad de cubrir eventuales bajas...). Sin embargo, en los últimos tiempos, se ha volcado sobre este modelo el objetivo de responder a políticas de vivienda, públicas, o de iniciativa social, especialmente por el impacto que en el sector de la construcción han tenido los concursos para cesión de suelo público a cooperativas. Y este elemento trastoca el análisis del proyecto desde la perspectiva de un banco, por ético que éste sea.

Por una parte, nos encontramos con cesiones de suelo público, que suponen que el bien objeto de la hipoteca ya no es un edificio privado, sino un derecho de superficie sobre suelo público, con las limitaciones que esto conlleva. Igualmente, el colectivo no es necesariamente un grupo humano consolidado en el tiempo que decide iniciar una aventura, sino que puede generarse ad hoc para presentarse al propio concurso (lo que nos traslada preguntas sobre quién los convoca y qué peso tiene ese quién en el proyecto, en detrimento de la propia comunidad de personas).

Por otra parte, nos encontramos con límites en el análisis de la comunidad que conforma el proyecto, ya que las limitaciones en el nivel de renta (para encajar en las VPO, por ejemplo) provocan un grupo inestable, susceptible de modificaciones continuas en el tiempo (te suben el sueldo y tienes que irte del proyecto cooperativo si superas los límites legales). ¿Qué es lo que puede dar seguridad al banco si el grupo no es cierto y el objeto de la hipoteca es un derecho de superficie?  Pues en algunas cosas, la propia Administración, que puede acudir al rescate en caso de impago. Pero, cuando lo hace, lo hace de forma individual a una de las cooperativistas, por lo que exige ¡sometimiento a propiedad horizontal! Algo poco compatible con la dimensión colectiva de este tipo de proyectos. 

Igualmente, la iniciativa social, concentrada en la promoción de cooperativas por fases (una diferente por cada promoción dentro del paraguas de una cooperativa madre), genera un problema adicional para el banco, como es la concentración de riesgos, ya que todas las fases se acometen con un único CIF. Si añadimos la consideración de sujeto pasivo del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) al banco desde este 2019, con la alteración de precios que supone en un sector donde podía haber exenciones por “iniciativa social” si el sujeto pasivo era la cooperativa y la aplicación de la legislación Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario para los casos en que el garante sea persona física (en vigor desde mediados de junio), nos encontramos un panorama difícil para las entidades financieras que, sin duda, generará un cierto parón en un sector que estaba despegando. 

Nivel de partcipación

Con esa oportunidad que nos da este parón para pensar con calma, podemos destacar los elementos que pueden resultar fundamentales para valorar este tipo de proyectos:

- El nivel de participación. No es lo mismo un modelo constructivo participado que una comunidad en torno a la vivienda. En función de este elemento veremos antiguas promotoras de vivienda cooperativa clásica (que se disuelve al finalizar la construcción y las personas socias se subrogan en la financiación como particulares adjudicatarios del primero izquierda o el piso que corresponda) buscando personas que busquen vivienda y acepten unos mínimos espacios comunes, junto con comunidades preexistentes (personas que se conocen en el barrio, que comparten determinada historia o valores) que buscan construir un espacio compartido de convivencia y transformación.

- La participación del sector público. Asistimos a iniciativas privadas puras (las de mayores lo están siendo hasta ahora), con concursos de cesión de suelo público y los límites que implica. Sinceramente, las políticas públicas se financian con dinero público y se gestionan desde la Administración o sociedades públicas (que también pueden financiarse con finanzas éticas, faltaría más) y, en ocasiones, la expectativa de un suelo que nunca llega o las complicaciones de entrar en un pliego de condiciones no permiten mucha flexibilidad para estructurar las operaciones. 

- La legislación inmobiliaria. Las complicaciones de incluir a las personas socias de la cooperativa como avalistas con la consiguiente aplicación de una legislación pensada para particulares y no para una cooperativa van a provocar una necesidad de huir de estas garantías, buscando la creación de otras más innovadoras. Ahí es donde la participación pública puede generar un papel muy importante, convirtiéndose en la red que permita en última instancia dar seguridad a un sector incipiente, innovador, y que da respuesta a una problemática social muy importante. 

Por tanto, nos esperan unos años interesantes en los que poner a prueba la consolidación de este instrumento mixto de vivienda y transformación social, en la que una correcta alineación de todos los agentes puede ser determinante.

[Este artículo forma parte de un dossier dedicado al 'cohousing' publicado en el número 71 de la revista Alternativas Económicas. Ayúdanos a sostener este proyecto de periodismo independiente con una suscripción]