El depósito de fianzas, un mecanismo para conocer los precios del alquiler que “no sirve para nada” si no se agiliza

Mientras el debate a nivel estatal sobre el alquiler sigue encallado en las posturas de los dos socios del Gobierno de coalición, en Castilla-La Mancha ya ha comenzado el procedimiento para regular un nuevo decreto de Depósito de Fianzas, la herramienta que sirve para conocer los precios de arrendamiento de la vivienda, y también las cifras sobre superficies, reformas o fincas. Es una de las comunidades autónomas que no tiene operativo este mecanismo pese a que es obligatorio según la Ley estatal de Arrendamientos Urbanos. La región mantiene vigente una orden de 1983 sobre constitución de fianzas que a día de hoy no resulta efectiva. Es uno de los motivos por los que los datos sobre precios del alquiler en esta región tan solo pueden conocerse a través de las cifras que aportan los portales inmobiliarios en sus estadísticas.

Esta falta de datos la corroboró el Ministerio de Fomento a través de su Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo, cuando el Observatorio de Vivienda y Suelo publicó un boletín especial dedicado al alquiler residencial durante 2019. Mientras en otras comunidades autónomas es posible saber cuánto cuesta un alquiler de media, 503 euros al mes en el caso de Andalucía, por ejemplo, o casi 820 euros en el caso de Madrid, no hay datos de lo que ocurre en Castilla-La Mancha.

De momento, el Gobierno castellanomanchego se ha referido a este nuevo decreto de Depósito de Fianzas, para destacar el objetivo de que “mejora” el mercado de viviendas en la región, “ofreciendo seguridad a propietarios e inquilinos”. Básicamente, establece la obligatoriedad del depósito tanto para los contratos de arrendamiento de las fincas urbanas, como para los contratos de prestación de servicios que requieran una fianza. Según el texto, en el Registro constarán la inscripción, modificación y cancelación de estos contratos y distinguirá una sección de contratos de arrendamiento de viviendas con protección pública; una de viviendas libres; otra de arrendamiento para uso distinto de la vivienda; y otra de contratos de suministros.

Estarán obligados al depósito de las fianzas las personas físicas, jurídicas y entidades arrendadoras de fincas urbanas, además de las personas subarrendadoras de fincas urbanas para uso distinto de la vivienda. Asimismo, las empresas suministradoras de servicios estarán obligadas al depósito de aquellas fianzas que hubieran exigido.

Plazos de depósito

El depósito será gratuito, sin devengo de interés, y deberá realizarse en el plazo máximo de 30 días, a contar desde el día siguiente al de la fecha de celebración del contrato, y mantenerse hasta la extinción de los respectivos contratos. En caso de arrendamiento de viviendas con protección oficial, comenzará a contarse desde la fecha del visado por parte del órgano competente en materia de vivienda protegida. Concluida la tramitación, se entregará a la persona o entidad arrendadora un documento acreditativo denominado resguardo de depósito de fianza y extinguido el contrato, se procederá a la devolución del depósito de fianza.

Precisamente es este procedimiento el que no gusta a la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH). Su abogado colaborador, Enrique Gómez, recuerda que esta herramienta ha sido un “desastre” desde el año 83 y que “desde entonces ha seguido así”. Y uno de los fallos que ha tenido durante estas décadas ha sido un procedimiento “muy complejo”. El nuevo decreto es “insuficiente”, recalca, para mejorar esa situación.

Desde su punto de vista, haría falta más agilidad: sería necesario que hubiera una “unidad de acto” entre la firma del contrato y el depósito de la fianza, mediante un cruce de datos telemáticos similar al que ya funciona en la Agencia Tributaria. Esto quiere decir que se debería hacer la formalización contractual y el ingreso de la fianza al mismo tiempo -no con el periodo de 30 días entre ambos que establece el decreto- y que debería ser el arrendador quien lo tramitara. De hecho, ese mismo plazo también se establece para la devolución de la fianza por parte de la Hacienda Pública al propietario de la vivienda, por lo que si este último no la cobra en ese tiempo, o en más plazo, tampoco la recupera el inquilino.

“Si no hay unificación de actos, ¿cuándo se devuelve la fianza al inquilino?”

“Creemos que igual que se ha regulado en la Ley de Arrendamientos el preaviso de 30 días para notificar la finalización del contrato, también debería regularse en el decreto del Depósito de Fianzas. Es decir, que en el momento en que se firme por ambas partes el fin del contrato, se inicie la solicitud de devolución de la fianza, para que en la fecha prevista de entrega de llaves, ese dinero esté disponible. Así también se podría agilizar un nuevo un acto unitario para el nuevo alquiler”, explica. De lo contrario, avisa, se puede firmar el resguardo para que el arrendador solicite la devolución al Depósito, pero ¿cuándo se la devuelve al inquilino? “El propietario puede no hacerlo hasta que la Administración no lo haga”.

Este experto también considera que sería importante “forzar” a las partes a cumplir con el procedimiento y que una fórmula para ello sería que, para obtener ayudas o deducciones como la desgravación del 40% del IRPF para arrendatarios, fuera exigible el número de registro o código del Depósito. “Se trata de cruzar información, que eso es factible hoy en día”. Este tipo de mecanismos existen en comunidades autónomas como el País Vasco.

“Está bien que se tenga información sobre precios, pero sin hacerlo práctico volverá a pasar lo mismo. Es el momento de tener esa información para que las ayudas lleguen donde tienen que llegar, algo que no está pasando. Si no se consigue esa unidad de acto, tanto en el depósito como en la devolución, la herramienta no será práctica, no funcionará y no servirá para nada”, concluye.