Medio año del límite catalán de precios del alquiler: inquilinos que rebajan su contrato e impacto incierto en el mercado

Lara, en la habitación de su piso del barrio de Hostafrancs, en Barcelona

Pau Rodríguez


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A Lara Clerencia le llegó el burofax para renovar el contrato de su piso en noviembre. De 875 euros al mes, que se repartía con dos compañeros, a 930. Esa subida de 55 euros era la que le pedía la empresa propietaria. “Yo les contesté que queríamos renovar, pero bajo las condiciones de la nueva ley. Fui a mirar al Índice de Referencia de Precios y por nuestra vivienda marcaba 800 euros justos”, explica. Al principio, su inmobiliaria se negó, pero al final acabó aceptando. Ahora esta joven arquitecta paga 810 euros al mes por su piso del barrio de Hostafrancs, en Barcelona. Una rebaja nada despreciable teniendo en cuenta, añade, que está en paro desde marzo por culpa de la pandemia. “Puede parecer una subida pequeña, pero a mí me perjudicaba bastante”, remarca. De los 600 euros que ingresa, destina más de la mitad a la renta.

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La ley a la que se refiere esta joven es la 11/2020, de 18 de septiembre, de limitación de las subidas del precio del alquiler, aprobada en el Parlament de Catalunya con los votos de Junts, ERC, Comuns y CUP. Desde su entrada en vigor, hace ahora seis meses, los propietarios están obligados a fijar un precio de alquiler igual al del contrato anterior o incluso a rebajarlo si este estaba por encima de lo que marca el Índice de Referencia de Precios, que es una media de la zona a la que se suman variables como el certificado energético, el ascensor o los muebles. Pero no solo eso: también los contratos a nuevos inquilinos quedan sujetos al precio que pagaban sus predecesores.

La normativa, que está recurrida al Tribunal Constitucional, afecta a las viviendas de 61 municipios, los considerados más tensionados y donde vive el 70% de la población catalana. Solo hay algunas excepciones, entre las que destacan las nuevas construcciones, las viviendas protegidas o los pequeños propietarios que ingresen menos de 1.900 euros al mes. 

Catalunya llegó a esta regulación de los precios del alquiler tras reclamarlo durante años el movimiento por el derecho a la vivienda, encabezado por el Sindicato de Inquilinas, que se hartó de denunciar cómo el boom de los precios expulsaba a muchas familias de sus viviendas, con casos de subidas que casi doblaban la mensualidad. El precio medio del alquiler en la capital catalana pasó de 688 euros en 2014 a 978 en 2019, un crecimiento del 42% en cinco años, llegando a superar la barrera psicológica de los 1.000 al mes en el tercer trimestre de ese año. En 2018, un estudio alertó de que el 43% de los barceloneses destinaban más de un 40% de sus ingresos al alquiler, lo que según estándares europeos se considera una una “sobrecarga”.

Desde septiembre, por lo tanto, Catalunya es la única comunidad autónoma que tiene limitadas por ley las subidas, algo parecido a algunas ciudades y países europeos como París, Berlín o recientemente Holanda. El marco catalán podría servir de espejo para el resto de España, cuyo gobierno está sumido en una agria polémica por si debe regular también los alquileres, como reclama Unidas Podemos de acuerdo con lo pactado, o es mejor optar por las bonificaciones fiscales, como defiende el PSOE. El problema es que la imagen que devuelve el espejo catalán es a día de hoy borrosa, puesto que los posibles efectos de la norma sobre el mercado inmobiliario, sobre la oferta, la demanda y los precios, han quedado diluidos por un factor agitador mucho mayor: la pandemia. También advierten los analistas que todavía es pronto para tratar de sacar conclusiones, puesto que el impacto de las políticas de vivienda suele evaluarse con más margen que apenas medio año.

En este sentido, administración, expertos, propietarios e inquilinos, que suelen tener visiones distintas –estos dos últimos, hasta opuestas– de cómo hay que estructurar el mercado, a la hora de hacer el primer balance de implantación de la ley coinciden en dos conclusiones. La primera, es esa dificultad a la hora observar consecuencias claras, bien por el poco tiempo transcurrido, bien por la distorsión de la pandemia en el sector. No se puede afirmar que haya contribuido mucho o poco a la ligera rebaja de precios general observada en los últimos meses ni que haya asustado a la oferta. La segunda conclusión es que sí hay una certeza: hoy existen inquilinos que están firmando contratos más baratos que ayer. Los que, como Lara, pagaban por encima del índice



Con los datos más recientes, que corresponden a las fianzas depositadas en el Institut Català del Sòl (Incasòl) hasta diciembre de 2020, se observa cómo los precios bajaron por primera vez muy ligeramente el año pasado, un 0,1% en toda Catalunya y un 1,4% en Barcelona, con especial incidencia en el cuarto trimestre –3,4% y 5,7% interanuales, respectivamente–. Los contratos firmados, por su parte, cayeron en conjunto en la comunidad un 16%, y hasta un 21% en la capital catalana, aunque se observa que el desplome coincidió con el bache del confinamiento domiciliario.

“Por honestidad científica no se puede atribuir esta bajada de precios a la regulación. Parece que con la pandemia se ha observado una evolución parecida en otras ciudades como Madrid”, sostiene Jaume Fornt, director de la Agencia de la Vivienda de Catalunya. El efecto de la ley sobre los precios se diluye entre otros múltiples factores derivados de la COVID-19: la caída de la demanda, muy ligada a la pérdida de poder adquisitivo de quienes la integran –jóvenes que no se han emancipado, estudiantes que no han ido a la ciudad, familias que han aplazado su búsqueda de mejor piso–, pero también el aumento de la oferta –pisos turísticos reconvertidos al alquiler, por ejemplo–, la marcha de habitantes de la gran ciudad o la posibilidad de firmar moratorias del contrato gracias al Estado de Alarma. 

“La demanda se ha debilitado en número y en capacidad de pago. Y eso ha provocado que la oferta se haya ajustado más a la realidad”, apunta Carme Trilla, del Observatorio Metropolitano de la Vivienda en Barcelona, que añade que ya antes de la pandemia los alquileres parecían haber tocado techo. “Esa atonía del mercado a la que habíamos llegado también hay que tenerla en cuenta dentro de la ecuación”, remarca. Òscar Gorgues, gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, también cree que “la epidemia ha hecho tambalearse de forma tan profunda el mercado que ha dejado en segundo término la ley”. “Ahora mismo el propietario prefiere tener el piso alquilado aunque sea ajustado pero a un precio solvente”, añade. 

Más poder de los inquilinos para no ser expulsados

Ante estas incógnitas, Jaime Palomera, portavoz del Sindicato de Inquilinas, añade otra conclusión: “Una cosa que parece clara es que lo que decían los lobbies y los fondos buitre de que el mercado se hundiría, que la ley provocaría que la tierra dejase de girar, pues eso no ha pasado. Deberían retractarse”. Además, este activista e investigador en materia de vivienda rebate al gerente de la Cámara y asegura que si los propietarios prefieren tener hoy un alquiler ajustado pero seguro no es solo por la pandemia, sino también porque la ley les impide de facto especular.

Una evidencia de la norma es que, a la hora de renovar un contrato o firmar uno nuevo, obliga a todos los propietarios a mantener el precio o a ajustarlo a lo que establece el índice (lo que sería el precio medio de mercado). Y esto, según Palomera, tiene una suerte de efecto secundario. “El incentivo del propietario para expulsar a alguien del piso con el objetivo de subirlo de precio desaparece, puesto que el contrato nuevo no puede ser superior al anterior, aunque sean inquilinos diferentes. Esto da más protección a los inquilinos”, argumenta.

Eso fue lo que le ocurrió a Carine, vecina del barrio de Vallcarca de Barcelona, que pagaba 1.150 euros por un piso de 60 m2 hasta que con la pandemia le resultó imposible afrontarlo. No solo porque perdió ingresos –es autónoma–, sino porque se fue el compañero con el que compartía la vivienda. La propiedad le ofreció una rebaja a 1.000 euros, que tampoco podía asumir, o una moratoria hasta el final de la pandemia y ponerse al día de las mensualidades más adelante. “Pero yo no quería endeudarme”, explica. Así que, apoyada por el Sindicato, hizo huelga y pagó el 50% durante varios meses. 

A pesar de que el contrato de Carine era muy reciente y vencía en 2026, con la nueva ley ganó fuerza para negociar una modificación a la baja. Si la inmobiliaria no estaba obligada a hacerlo, ¿cómo lo consiguió? Porque el Índice de Referencia de Precios fija para su piso 860 euros. Con lo cual, si la propiedad rompía el contrato debido a los impagos y echaba a esta mujer a la calle en busca de nuevos inquilinos, se vería obligada a rebajar significativamente la mensualidad. Eso permitió a la inquilina negociar un precio de 900 euros al mes y la condonación del 50% de la deuda acumulada. “La ley para mí ha sido fundamental”, defiende.

¿Qué pasará con la oferta?

Más allá de la evolución de los precios, otra de las grandes incógnitas es si la ley destruirá la oferta y dificultará el acceso al alquiler esta vez no por precios abusivos, sino por falta de vivienda. Esa era una de las advertencias del sector inmobiliario y constituye uno de los principales argumentos de los socialistas en el Gobierno para no acometer la regulación. Pero de nuevo, es demasiado pronto en Catalunya para tener datos concluyentes. “Esta idea nos la hace llegar el sector, esto es innegable, pero por ahora no lo tenemos constatado en datos. Y a mí me cuesta pensar que haya ocurrido”, apunta el director de la Agencia de Vivienda de Catalunya.

De entrada, lo que ocurrió desde marzo, antes de la ley, es que la oferta se disparó debido a la pandemia. Pero uno de los actores que sí ha aportado ya datos de una eventual contracción de la oferta en el cuatro trimestre del año, coincidiendo con la entrada en vigor de la norma, es el portal inmobiliario Idealista. A partir de sus anuncios, detectaron una caída diferencial de los pisos en alquiler, del 10%, que no se correspondería con la tendencia de otras ciudades como Madrid. No obstante, tanto la Generalitat como el Observatorio Metropolitano de la Vivienda no son partidarios de usar las cifras de los portales, porque pueden estar condicionados por otras variables.

Ferran Font, analista de Pisos.com, detalla que en su portal no han detectado esa tendencia, al menos todavía. “Sí observamos cómo se disparó la oferta en pandemia, pero no tanto si ahora se contrae respecto a otras grandes capitales. No es una tendencia que veamos de forma clara, tendremos que esperar a ver si una de las consecuencias es que los propietarios tienen menos interés en alquilar”, precisa. Esto es lo que Gorgues, de la Cámara de la Propiedad Urbana, asegura que ya está pasando: “Las inversiones ya no son rentables. Si pones 30.000 o 40.000 euros para rehabilitar un piso, antes podías repercutirlo con una subida de precio. Ahora quizás prefieres ponerlo a la venta”. 

Sea como sea, Font, de Pisos.com, también considera que la evolución generalizada y reciente a la baja de los precios también se debe más a la pandemia y al freno anterior al crecimiento. Aun así, es muy cauto a la hora de escoger los verbos que usa. “Deducimos”, arranca, “que el impacto que ha tenido la ley de control de rentas es reducido”.

Portales expedientados e incumplimientos

Seis meses después de la entrada en vigor de la ley, también es difícil saber hasta qué punto los propietarios están cumpliendo con todos y cada uno de sus artículos. ¿Cuántos de los 12.200 contratos suscritos entre octubre y diciembre de 2020 cumplieron con todos los requisitos de la ley? Según Gorgues, los propietarios cumplen “al 100%”. La Agencia de Vivienda de Catalunya le pone algunos peros. “La aplicación está extendida, es ampliamente conocida por inmobiliarias y administradores de fincas, pero hay que ver en qué supuestos no se acaba de aplicar bien”, incide Fornt, que reconoce que se dieron unos primeros meses de margen para que el sector se adaptase.

Palomera, del Sindicat de Llogaters, asegura que todavía son muchos los propietarios que no incluyen el Índice de Referencia de Precios en sus ofertas en webs y carteles.

Este es uno de los puntos más conflictivos del despliegue de la ley. Tanto los contratos como su publicidad deben incluir el precio de ese índice, para que lo sepa el inquilino, y también el precio de la renta anterior en caso de que exista. La Agencia Catalana de Consumo abrió en diciembre expedientes sancionadores contra cinco de los principales portales (Idealista, Yaencontré, Fotocasa, Habitaclia y Pisos) tras haber recibido 248 de incumplimientos de este punto. Estos procedimientos siguen abiertos, con multas de hasta 9.000 euros, y las quejas han aumentado a 341. Portales como Idealista, sin embargo, siempre han defendido que ellos no son los anunciantes como tales, sino la web a través de la cual se materializa ese anuncio.

A día de hoy, un paseo por algunas de estas webs permite observar cómo el precio del índice no aparece en muchas ocasiones. Sí suele haber un epígrafe destinado a incluirlo, pero en muchas ocasiones el anunciante no lo rellena. Tampoco suele ser fácil de localizar. Y lo que sí es muy difícil de encontrar es que se explicite el precio del contrato anterior.

Desde la Agencia de la Vivienda de Catalunya tienen “detectados” incumplimientos, aseguran, y más allá de los expedientes a los portales, añaden que pronto tomarán medidas contra aquellos propietarios que eluden la ley. “Es un tema complejo, porque son miles de contratos, pero pronto iniciaremos algunos expedientes sancionadores por el contenido del contrato, no por el anuncio”, adelanta Fornt. Fuentes del Ayuntamiento de Barcelona aseguran asimismo que también ellos han incoado los primeros expedientes a anunciantes, aunque no detallan cuántos y a cuáles. En el caso del propietario, la infracción sería grave y la multa puede ascender hasta los 90.000 euros.

Para Palomera, las inmobiliarias todavía se sienten “impunes”. “El mercado ha sido durante décadas una jungla, en la que la experiencia de varias generaciones de inquilinos ha sido humillante, de tener que pedir perdón para conseguir una vivienda. Por eso cuando se aprueba la ley que frena la especulación, la reacción del mercado es vulnerarla”, argumenta. Para este activista, hasta que no lleguen las primeras sanciones “ejemplarizantes” no habrá un cumplimiento pleno de la norma. “Se vio con Airbnb. Mantuvieron pisos turísticos ilegales hasta que se abrieron los expedientes. Entonces no tardaron ni 30 días en hacer desaparecer los anuncios”. 

Un inquilino que está en estos momentos peleando para que su contrato se ajuste a la ley es la familia de Víctor Hugo Iturralde. Él, su mujer y su hijo tenían un contrato de alquiler que venció en octubre de 2020 y por el que pagaron una cantidad que fue aumentando progresivamente de 690 a 805 euros. Al llegar la propuesta de renovación, les ponían una mensualidad de 900 euros sobre la mesa. En aquel momento, estando él en paro y con los únicos ingresos de su mujer, optó por una prórroga del contrato que vencía este miércoles, 31 de marzo. 

Esta vez, sin embargo, peleará por una rebaja. El Índice está de su parte: de acuerdo con la media de su barrio, debería pagar por el piso 617 euros. Tras algunas conversaciones, la propiedad le ofreció seguir pagando 805. Pero Víctor Hugo ya no lo aceptará. “De momento me han enviado un burofax diciendo que abandone el piso. Pero yo no voy a firmar un contrato con ese alquiler. Como mucho, estoy dispuesto a subir un poco respecto al Índice. Es lo que dice la ley”, abunda este inquilino. 

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