Sobre la funció social de l’habitatge. Reptes de la nova llei valenciana en el context europeu

Què fem amb els habitatges buits? Aquesta és la qüestió més urgent que tracta de respondre l’avantprojecte de llei per la funció social de l’habitatge de la Comunitat Valenciana presentat pel Consell. Però aquesta pregunta pertinent i urgent no ens ha d’ocultar una altra pregunta important: Quin ha de ser l’abast de les polítiques públiques d’habitatge?

És ben conegut que el model residencial mediterrani s’ha basat en la propietat –un 84% de la població– enfront d’un model amb més pes del lloguer al nord d’Europa, on la població llogada pot superar el 50% en el cas d’Alemanya i els Països Baixos. Lògicament distints punts de partida han generat debats diferents en cada país europeu; mentre als països on hi ha més lloguer el debat se centra en les ajudes, a Espanya es debat la necessitat de conservar, si més no, l’usdefruit temporal de l’habitatge.

La situació a Europa

La situació a EuropaEl debat sobre l’habitatge a Europa sempre ha estat vinculat amb les polítiques socials. L’organització Semester Alliance alertava ja el 2014 que la crisi estava afectant l’exclusió residencial amb dades preocupants: 25,7 milions de persones a la UE tenien greus carències habitacionals i les despeses per a habitatge de les persones en risc de pobresa representaven fa 2 anys el 41% dels seus ingressos, davant el 37% del 2005. Països com Suècia o els Països Baixos, que ja tenen un parc important d’habitatge en lloguer social, es debaten sobre la capacitat financera de les cooperatives i les institucions locals per a encetar nous projectes, i sobre si cal regular o no els preus del lloguer, en tot o en part, dels habitatges.

Com en altres coses, tenim al sud d’Europa un altre tret diferencial; cap altre país té un nombre d’habitatges buits com el que tenim als territoris mediterranis (amb Grècia i Espanya al capdavant), amb la qual cosa hi ha poques experiències europees sobre què es pot fer amb aquests pisos buits que puguen servir de guia.

Altres països del sud europeu, com França, per contra, sí que tenen històricament un gran estoc d’habitatge social i una notable preocupació per la segregació social i espacial que ajuden a minvar alguns dels efectes nocius. Aquesta inquietud va ser plasmada fa 15 anys amb la llei 2000-1208 SRU, relativa a la solidaritat i a la renovació urbana, que, des d’una perspectiva centralista clara, ordena les polítiques públiques d’habitatge als territoris, donant-los objectius comuns (un 20% d’habitatge social en lloguer) i deixant una certa llibertat local sobre les polítiques per a aconseguir-ho. A més de regular una bona part de l’urbanisme i les normes de construcció, aquesta llei, en l’article 55, imposa quotes d’habitatge social als municipis, intentant que tots en tinguen per a evitar la segregació urbana. Aquesta perspectiva l’ha tornada a posar d’actualitat Manuel Valls, primer ministre francés en aquests moments, que percebia en la concentració de pobresa en uns barris determinats una de les causes de la radicalització de francesos i la seua militància en moviments gihadistes. Per això està obligant a fer habitatge social als municipis que no ho han fet, forçant que el 25% de l’habitatge social de les zones que estan fora dels barris marginals de la ciutat han de beneficiar el 25% de les llars més pobres del municipi; el dret a la diversitat social dels barris forma part de la llei, en una lluita clara enfront de la segregació urbana. L’habitatge ha de ser un factor d’inclusió social, no d’exclusió.

Sobre això, la llei basca i la catalana tenen opcions ben distintes sobre la localització del parc de lloguer social. En el cas de Catalunya, la Llei 24/2015, de 29 de juliol, en l’article 5.7 indica que els lloguers socials que han d’oferir les entitats financeres han de ser “…preferentment l’habitatge afectat pel procediment o, alternativament, un habitatge ubicat dins del mateix terme municipal”; és a dir, l’entitat financera podrà oferir un habitatge sense eixida comercial en un barri degradat. Aquesta opció ja s’havia establit més clarament en el Decret llei 1/2015, de 24 de març, que matisa la necessitat de mobilitzar el parc públic d’habitatge en “municipis de demanda forta i acreditada” i en el cas d’exercir el dret de tanteig i retracte “…es prioritzarà l’exercici del dret de tanteig i retracte sobre els habitatges en bon estat de conservació, situats en barris subjectes a una degradació social especial i que tinguen un preu inferior del del mercat”. L’enfocament de la llei catalana és diametralment oposat a la Llei 2000-1208 SRU francesa i a la llei valenciana ara en projecte. Sembla evident que les dues noves lleis catalanes busquen ancorar l’habitatge social als barris més degradats i és una oportunitat evident per a les entitats financeres per a alliberar-se de l’estoc immobiliari amb menys eixida comercial a costa de la segregació urbana.

A parer nostre, el perill de concentració espacial de l’habitatge social és evident. La llei basca, amb una filosofia semblant a l’SRU francesa, persegueix el mateix objectiu quan parla de la cohesió social –mescla o coexistència d’usos urbanístics i col·lectius socials diferents en un mateix hàbitat– com un objectiu de la llei. Per això, la Llei 3/2015 obliga que el planejament que incloga habitatge protegit haja de tenir l’autorització de l’Administració per a “garantir una qualificació equilibrada de les reserves que evite els riscos de segregació socioespacial” (art. 80.5, Llei 3/2015, de 18 de juny).

El cas valencià

El cas valenciàEn el cas valencià, tot i que el dret a un habitatge digne està reconegut per l’Estatut d’Autonomia (art. 16), la CE (art. 47) i diferents pactes internacionals, les polítiques públiques d’habitatge han estat mínimes i poc ambicioses si tenim en compte que parlem d’uns dels puntals bàsics de l’estat de benestar.

El nostre punt de partida és feble: desconeixem amb exactitud el nombre d’habitatges buits que tenim i les estimacions que en tenim a l’abast són manifestament millorables. L’última dada oficial que tenim és el cens del 2011, que ens diu que el nombre d’habitatges buits a la Comunitat Valenciana és de 505.000, un 16% del total, i arriba al 19%-20% als municipis de menys de 10.000 habitants. Aquest percentatge baixa quan ens referim a les ciutats més poblades del nostre territori: València (13,6%, 57.195 habitatges), Alacant (13,5%, 25.170 habitatges), Castelló (15,1%, 13.695 habitatges) i Elx (13,6%, 13.560 habitatges). Nogensmenys, només en aquestes quatre ciutats superaríem àmpliament els 100.000 pisos i cases buides. Ara bé, no totes aquestes cases són adequades per a viure-hi i moltes només obtindrien cèdules de segona ocupació després d’unes despeses importants. Quantes? No ho sabem: un dels problemes crònics de les polítiques públiques d’habitatge és la falta d’informació fiable, continua i comparable no solament sobre la producció i l’estoc, sinó sobre els preus de venda o de lloguer segmentats adequadament.

En tot cas, és evident que hi ha un nombre d’habitatges buits ampli i una necessitat d’habitatge derivada d’una situació de manca de recursos econòmics. La proposta de la nova llei valenciana, amb unes limitacions determinades, pretén mobilitzar aqueixos habitatges amb bon criteri: només als que tinguen més de 10 habitatges buits (en sintonia amb la llei catalana, però no la llei basca), més de dos anys i sense voluntat de llogar-los o vendre’ls a preu de mercat i arribant a l’expropiació de l’usdefruit en uns casos determinats.

Els objectius de la política pública d’habitatge

Els objectius de la política pública d’habitatgeLa llei proposada pretén, en tot cas, acordar i concertar amb els grans propietaris la cessió d’aquests pisos buits per a lloguer social. I en aquest punt rau una de les aportacions més interessants de la norma: evitar la segregació urbana. La sociologia urbana adverteix dels perills de la dualització de la ciutat; la concentració de l’habitatge i del lloguer social només en uns barris determinats, que són els més pobres de la ciutat, on ja viu la població de menys renda i que tradicionalment han patit una manca de dotacions públiques. Aquesta llei d’habitatge no pot servir perquè els grans propietaris puguen vendre o cedir únicament els pisos que no tenen eixida al mercat, per la seua localització que tenen, per la falta d’adequació o per la falta de compradors solvents per a aqueixos immobles.

S’ha de vigilar que la futura norma en matèria de funció social de l’habitatge no esdevinga una coartada legal per a concentrar les rendes baixes i el lloguer social en uns barris determinats, com va fer la política d’habitatge franquista. D’aquesta tasca s’hauria d’ocupar l’Observatori de l’Hàbitat i la Segregació Urbana que es pretén crear. El dret subjectiu a un habitatge digne, ha d’evitar –diu l’esborrany– la concentració i la segregació espacial dels sol·licitants i garantir la cohesió social de l’espai urbà. Aquest principi, en coherència, s’estén també al finançament dels parcs públics municipals d’habitatge que la llei pretén fomentar perquè, com és lògic, també els ajuntaments han incorporat a la seua agenda la necessitat de crear o d’incrementar el seu parc públic d’habitatges de lloguer social; Després de les nefastes polítiques d’habitatge que tingueren ajuntaments com el de Madrid, que van vendre –sense dret de tanteig per als inquilins– el patrimoni públic d’habitatge, tant l’Ajuntament de Madrid com el de València han anunciat inversions importants –1.300.000€ en el cas de València– per a comprar pisos destinats a lloguer social. L’objectiu, també a escala municipal, hauria de ser distribuir aqueixes compres pel conjunt de la ciutat i no exclusivament als barris on són més barates i que són, també, els barris on hi ha més estoc immobiliari amb pitjor eixida comercial a les mans d’entitats financeres: Fuensanta, Benicalap, Torrefiel, els Orriols, el Cabanyal i Benimàmet… barris on, curiosament, trobem els percentatges més alts d’habitatges buits de la ciutat (després del centre històric i els Poblats del Nord).

Malauradament, no tenim dades sobre la localització dels habitatges del fons social d’habitatge en lloguer creat arran del RD llei 27/2012 i molt menys de les accions de creació de lloguer social d’entitats financeres, però és probable que aquests immobles se situen als barris socialment més pobres i als municipis amb menys demanda de compra.

L’objectiu de les polítiques públiques d’habitatge ha de ser proporcionar una llar digna, bé mitjançant el mercat, bé assegurant un patrimoni públic ampli i homogèniament distribuït pel conjunt del territori. L’aplicació del dret de tanteig i retracte sobre la transmissió d’habitatge protegit és també una opció excel·lent per a distribuir l’estoc d’habitatge pel conjunt de la ciutat, si bé hauria de revisar-se si els mòduls de venda vigents són adequats a la realitat del mercat. Naturalment, l’increment d’aqueix patrimoni públic no podem deixar-lo exclusivament a una llei que tinga com a objectiu resoldre què es pot fer amb els habitatges buits, també s’ha d’incorporar als plans d’habitatge i, sobretot, ha de ser un objectiu bàsic del planejament urbà i la seua gestió, especialment la destinació de l’aprofitament municipal a patrimoni públic d’habitatge destinat a lloguer social. I aquesta vegada, si poguera ser, sense trampes que autoritzen als ajuntaments a utilitzar aqueix aprofitament per a finançar altres projectes, com és tradició en la política local. Ja el 2005, en plena bambolla immobiliària, els ajuntaments incomplien l’obligació política d’invertir en habitatge social, com expressava el síndic de greuges en aquell moment. Implica, també, un canvi en les polítiques públiques d’habitatge; a la ciutat de València és conegut que els distints governs municipals i autonòmics han tramitat com a ATE la requalificació de l’estadi de Mestalla per més de 90.000 m2 d’edificabilitat (unes 900 cases) i no han exigit cap habitatge social, ni en lloguer ni en venda, ni cap m2 sotmés a protecció pública. Els terrenys de l’avinguda de Suècia i de l’avinguda d’Aragó estan situats en un dels barris mes exclusius i cars de la ciutat, i ací cap institució ni cap moviment social han reclamat habitatge social. Un criteri distint es va tenir amb la requalificació dels terrenys del Ciutat de València situats al barri dels Orriols, de rendes molts més baixes; en aquest cas, el 30% dels habitatges construïts sí que hauran de ser protegits. Als Orriols sí, al Pla del Real no. Són aquestes perspectives urbanístiques segregadores les que intenta corregir l’SRU francesa, la llei basca i esperem que la valenciana en un futur.

Finalment, crec que la futura llei valenciana de funció social de l’habitatge, una vegada en siga aprovada la versió definitiva per les Corts, s’enfrontarà a grans reptes. El primer i més evident és la gestió del patrimoni públic d’habitatge ja existent, que ha tingut claríssimes insuficiències pressupostàries que han impedit que molts dels habitatges estigueren adequats. La gestió econòmica, administrativa, legal i el manteniment d’un nombre creixent d’habitatges implica la mobilització d’un contingent important de recursos que no sabem fins a quin punt estaran disponibles. No serà fàcil, tampoc, establir el cost d’assegurar els riscos que es puguen patir per l’ocupació habitacional del pla de foment del lloguer i de lloguer solidari. Quina companyia d’assegurances s’arriscarà a assegurar unes rendes abans de conèixer qui en serà l’inquilí?, i si la companyia no ho fa, com pot la Generalitat fitar quant es gastarà a assegurar al propietari rendes i conservació adequada de l’habitatge?

El text presentat i que haurà de ser tramitat i debatut, d’altra banda, té molts altres punts interessants, com la mediació, el càlcul de la renda adequada en cas d’expropiació de l’usdefruit o la lluita davant la pobresa energètica, però sobretot ha de servir, com a societat, per a mirar-nos a nosaltres mateixos i pensar que no podem quedar-nos parats davant la realitat evident que moltes persones no poden accedir a un habitatge digne, mentre hi ha habitatges buits durant anys. I hem de pensar també que aquesta situació no es pot repetir cíclicament i que el millor antídot perquè això no passe és l’existència d’un ampli patrimoni públic d’habitatge pel conjunt de la ciutat.

*José Manuel Luis-Hortolano: Sociòleg, professor associat al Departament de Sociologia i Antropologia Social de la Universitat de València, consultor i investigador autònom. Ha col·laborat en la redacció de la Llei de la funció social de l’habitatge