Tabacalera: ¿tener que pagar o cobrar?

En sentencia del Tribunal Supremo (TS) de 01/02/2015 se declaró la nulidad de la modificación urbanística de la manzana de Tabacalera. El pasado 19/04/2023 en este periódico, se informó la solución que Guadalmedina  y Ayuntamiento han pactado para ejecutar dicha sentencia, que según ellos: “incluía la devolución de todo el edificio o en su defecto el pago de una cuantía equivalente al precio del inmueble, valorado en unos 35 millones de euros”. Trataré de explicar porque no comparto su opinión.

La sentencia que hay que ejecutar declara: “Estimamos el recurso (…) contra (…) Resolución del Conseller (…) de 30.06.206 (…) Así como contra acuerdo de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Valencia de 22.04.2005, por el que se aprueba el convenio  urbanístico (…); actos estos que anulamos”.  Esa anulación la reconoció el Ayuntamiento en el Acuerdo Plenario, de 25/05/2017, al declarar: “Primero. - Tener por anulada la ”modificación del PGOU (…) aprobada por resolución del Conseller de 30 de junio de 2006 (…)  así como el Convenio Urbanístico del que trae causa”.  Sin embargo, en fechas posteriores, para justificar una indemnización al promotor, desde la concejalía de urbanismo se declaró: ”el fallo judicial solo anula el planeamiento, pero no se pronuncia en cuanto a la permuta.“  Es evidente que faltaba a la verdad.

Mediante el convenio anulado, Guadalmedina entregó el edificio de Tabacalera, al Ayuntamiento, qué a cambio se obligaba a modificar el PGOU para autorizar el derribo de parte del edificio, donde Guadalmedina pudiera construir dos torres de pisos con 32.580 m2t. Además, entregaba la propiedad de un edificio municipal en la Plaza América, donde podría construir 11.542 m2t. El caso, es que cuando los tribunales anularon la modificación del PG, y el convenio, el Ayuntamiento había recibido, rehabilitado, y se había instalado en el edificio de Tabacalera, pero Guadalmedina solo había derribado y construido 120 viviendas en la Plaza de América, y la mitad de los 32. 580 que podía construir en la manzana de Tabacalera.

Para solucionar las consecuencias de un negocio jurídico frustrado por ilegal, habrá que tener en cuenta la jurisprudencia, sobre convenios urbanísticos. Quien la quiera estudiar, entre otras cosas, encontrará:

1. Los convenios urbanísticos “tienen naturaleza normativa y, por ende, su vigencia está asociada a la vigencia de la norma que los incorpora”. (…)  “La pérdida de vigencia de ese planeamiento conlleva la pérdida de vigencia de estos convenios.”

2. “Los convenios urbanísticos referidos a la planificación, quedan sometidos a la condición suspensiva de que el Plan haga posible su cumplimiento, El no cumplimiento de esta condición no dará lugar, en ningún caso, a responsabilidad contractual de la Administración que hubiera suscrito el convenio”.

3. Ante la imposibilidad de cumplimiento del convenio por causa sobrevenida, en este caso por ilegal, desaparece la obligación asumida por el Ayuntamiento de entregar el aprovechamiento urbanístico o su equivalente económico, y cuando no sea posible la restitución de las prestaciones, se debe que proceder a la liquidación para evitar el enriquecimiento injusto de una de las partes.  Para ello habrá que valorar de nuevo los bienes permutados, porque la realizada en su día, fue anulada.

4. El derecho a la tutela judicial efectiva, hace prevalecer el derecho a ejecutar una sentencia, sobre el derecho de terceros adquirientes de buena fe de edificios declarados ilegales.  En este caso, la ejecución de la sentencia no comporta el derribo del edificio construido en la manzana de Tabacalera, porque la licencia no fue recurrida y adquirió firmeza, antes que la modificación fuera anulada. Como la sentencia modifica la calificación del suelo, el edificio debe quedar fuera de ordenación. Los perjuicios que ello pueda ocasionar a sus propietarios lo deben reclamar al promotor.

5. De acuerdo con las reglas de adquirir la propiedad por medio de la accesión, tanto Guadalmedina como el Ayuntamiento son propietarios de los bienes que recibieron como consecuencia de la inversión que sobre los mismos han realizado.

En mi opinión, cuando en su día Guadalmedina presentó al Ayuntamiento de Valencia, una demanda de responsabilidad patrimonial, solicitando 50 MM de euros, iba de farol. Cualquier abogado especializado en el tema, sabe que la nulidad de convenios urbanísticos no comporta responsabilidad patrimonial de la administración. Ellos también deben saberlo, prueba de ello es que no agotaron esa vía judicial. En ejecución de sentencia, solicitaron la devolución de edificio de Tabacalera, que carece de amparo legal. En ambos casos no tenían otro objeto que presionar al Ayuntamiento, que parece que ha sufrido efecto. No me creo que Guadalmedina pensaba que podía entregar al Ayuntamiento la propiedad de las 120 viviendas construidas y ocupadas por familias en la Plaza América. Tampoco creo que pensaran que podían reclamar la restitución de lo entregado ellos, pero no devolver lo recibido.

Anulado un convenio, cuando las prestaciones pactadas se pueden devolver, deben devolverse. Pero en aquellos casos que no se puede devolver lo recibido, se debe proceder a una liquidación de los hechos consumados. La declaración de nulidad del convenio y la modificación urbanística, que nos ocupan, conlleva la nulidad del expediente administrativo que aprobó la modificación y la permuta. Así las cosas, si las permutas que se han realizado por la vía de hecho, por perdida sobrevenida de legalidad, se quiere evitar que incurra en nulidad radical “por prescindir total y absolutamente del procedimiento”, se tiene que seguir nuevo expediente que de nuevo valorare los bienes que se permutan, y si hay un desequilibrio en las prestaciones, indemnizar a quien corresponda para equilibrarlas. De no hacerse, la parte perjudicada podría plantear una demanda por enriquecimiento injusto, pero en ningún caso, en cumplimiento del convenio anulado. Por lo que yo sé, la tasación podría concluir que el valor de lo ya recibido por Guadalmedina es superior a lo recibido por el Ayuntamiento. La verdad es que no comprendo porque los mismos que en su día, argumentaron que la permuta había supuesto docenas de millones, para la ciudad, por la baja valoración de los bienes municipales, ¿Por qué no han hecho ahora una nueva valoración, y dan por buena la que criticaron?

*José Luis Ramos, exabogado Salvem Tabacalera