El alquiler vacacional en Madrid crece un 12% en 2019 y supera al de Barcelona, que baja un 4%

Madrid ha superado este año a Barcelona como ciudad española con más alquileres vacacionales. Este dudoso honor (la llegada de Airbnb a un barrio eleva los precios del alquiler hasta un 7% y los de compraventa un 19% según un estudio elaborado por investigadores de distintas universidades, entre otros efectos) tiene lugar tras una subida del 12% en el número de inmuebles disponibles en la capital. Por el contrario, la oferta ha caído en Barcelona un 4% entre 2018 y 2019. Según un reciente informe, en Madrid se anunciaban 24.463 alquileres vacacionales (pisos o habitaciones) el año pasado, y 22.199 en Barcelona.

Por su parte, el número de propiedades destinadas a visitantes ha subido un 39% en Málaga, un 21% en Sevilla y un 17% en Valencia. El lugar de España donde más ha crecido este tipo de negocio es San José (Almería), un 2873%. Las propiedades disponibles en esta zona del Cabo de Gata han pasado de 11 en 2018 a 327 en 2019.

Los datos provienen de la empresa de análisis de alquiler vacacional Transparent. Su metodología es analizar la oferta en las plataformas Airbnb, Booking, Homeaway y Tripadvisor y sus afiliados, utilizando un algoritmo que “limpia” los datos, de manera que no se contabilicen varias veces propiedades que estén anunciadas en varias webs a la vez, según explica a eldiario.es la compañía.

España se situaría, según este informe, como el tercer país europeo con más oferta de alquiler vacacional. En 2019 se anunciaron 459.292 inmuebles o habitaciones, por detrás de Francia (790.158) e Italia (739.473).

El resultado de la regulación en Madrid y Barcelona

El motivo por el que la oferta habría caído en Barcelona un 4% sería, para Transparent, la introducción de una regulación del alquiler vacacional más restrictiva, en línea con otras ciudades europeas, como París, donde ha bajado un 2%. La capital catalana, que sigue instalada en unas cifras turísticas récord, lleva tiempo tomando medidas para intentar controlar el fenómeno del alquiler vacacional.

El consistorio de Ada Colau llegó a un acuerdo con las principales plataformas para que todos sus usuarios –los llamados hosts– tengan que facilitar el número de licencia de vivienda turística antes de registrarse. Ello permitió que el Ayuntamiento encarrilase la batalla contra los apartamentos ilegales cerrando más de 3.000.

Mientras tanto, en Madrid sigue vigente el plan especial elaborado por el gobierno municipal de Ahora Madrid, que buscaba frenar la conversión de las viviendas en alojamientos turísticos con medidas como poseer una licencia municipal y una entrada independiente a la del resto de los vecinos. El nuevo consistorio ha decidido no tomar ninguna decisión hasta que los tribunales resuelvan los recursos interpuestos contra el plan. A pesar de estar en vigor, los pisos turísticos no han parado de multiplicarse en Madrid.

Según un estudio de Redpiso, el 70% de las viviendas compradas en el interior de la M-30 de Madrid –la almendra central– se destina al uso turístico por su alta “rentabilidad”. Los datos de Transparent indican que la reserva media en la capital es de tres noches para dos personas. Esta empresa, de reciente creación, no ofrece en su análisis datos de años anteriores a 2018, pero se pueden consultar algunos relativamente comprables de Inside Airbnb, una plataforma crítica con las consecuencias para la vida de las ciudades de este negocio que utilizando los datos públicos de Airbnb, proporciona estadísticas sobre los alojamientos.

Las “fotos fijas” de anuncios publicados en días concretos en Madrid y Barcelona tan solo en Airbnb, que es los que ellos ofrecen, muestran que sería la primera vez que los alojamientos turísticos en la capital de España superan a los de la capital catalana. Así, en Madrid un día de octubre de 2017 había 12.775 pisos turísticos, una cifra que ya superaba con creces Barcelona en diciembre de 2016 (17.369).

De Madrid hay otros dos registros: enero de 2018 (16.313) y noviembre (17.301). Sobre Barcelona, se dice que en mayo de 2019 había 18.302 anuncios.

La metodología de Transparent, que trabaja para dar datos a operadores y mejorar su negocio, se basa en los datos públicos, agregando las fuentes principales de alquiler vacacional y los anuncios en las plataformas antes citadas, así como un algoritmo para “limpiar” los registros a través de datos como la dirección, texto, tamaño, fotos, contenidos, que detecta posibles duplicaciones de anuncios. También incorporan datos de agencias privadas que los comparten con ellos.