La llegada de Airbnb a un barrio sube los precios del alquiler hasta un 7% y los de compraventa un 19%

La irrupción de Airbnb hace una década ha tenido un impacto en el sector turístico y hotelero de todo el mundo. Esta nueva manera de alojarse durante las vacaciones en pisos supuestamente particulares se cita como uno de los motivos de la quiebra del gigante del turismo Thomas Cook, el segundo mayor operador del mundo y el más antiguo. Mientras las compañías clásicas se resienten, las plataformas de alquiler vacacional vía internet se preparan para seguir haciendo caja con el fenómeno creciente del turismo. Según la OMC ya se han alcanzado 1.400 millones de viajeros internacionales en 2018, dos años antes de lo esperado, y habrá 1.800 millones en 2030.

La influencia en el sector turístico de este nuevo negocio es indiscutible, pero existen discrepancias sobre su efecto en el sector inmobiliario. La propia plataforma y organismos como la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia niegan que suponga una presión sobre los precios. Ahora, un grupo de investigadores de varias universidades han estudiado y cuantificado la relación de este fenómeno y la subida del coste de la vivienda en Barcelona, sexto destino mundial de Airbnb. Es la primera vez que efectúa un análisis de este tipo en el contexto de una gran ciudad europea. Han utilizado datos entre los años 2009 y 2017.

Según los autores de “¿Afectan las plataformas de alquiler turístico los mercados inmobiliarios? Evidencias sobre Barcelona”, la actividad de Airbnb en la ciudad ha elevado las rentas del alquiler un 1,9% en las áreas con una actividad media de la plataforma. En el caso de los precios de compraventa el impacto ha sido del 5,3% en los anuncios y del 3,7% en el precio finalmente abonado según los registros impositivos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Cuando se mide el impacto en las zonas turísticas, con una alta actividad de Airbnb, la influencia es más sustancial, y alcanza el 7% de subida de precios del alquiler y del 19% en los de compraventa (un 14% como precio final registrado, una diferencia que puede explicarse por la negociación entre comprador y vendedor o por el uso de dinero sin declarar para el pago de una parte de los inmuebles).

Separando el efecto de Airbnb de otros factores

Los autores Miquel-Àngel Garcia-López, Jordi Jofre-Monseny, Rodrigo Martínez Mazza (de la Universidad Autónoma de Barcelona y el Instituto de Economía de Barcelona) y Mariona Segú (Universidad París Sur) han aplicado técnicas econométricas para diferenciar el efecto directo de Airbnb de otras dinámicas paralelas como gentrificación de los barrios o la recuperación económica, que también tienen lógicamente una incidencia en la valoración de los inmuebles.

Como explica a eldiario.es Martínez Mazza, también miembro del Sindicato de Inquilinos, “el desafío principal que enfrentamos era el de lograr separar el efecto que Airbnb podía tener en los precios y alquileres”. Para lograrlo, aprovecharon que la empresa californiana se expandió por la ciudad paulatinamente, en la geografía y en el tiempo. “Es decir, Airbnb no desembarcó con la misma fuerza y en el mismo tiempo en el Raval que en Nou Barris”. Usando estos datos como base de su trabajo, trataron de controlar por factores, y asegurarse de que lo que estaban midiendo es únicamente el impacto directo de Airbnb en precios de venta y alquileres.

En su trabajo diferencian entre precios anunciados (con datos de Idealista) y de transacción (según el pago del impuesto de transacciones patrimoniales), además de precios del alquiler. Llama la atención el hecho de que los precios de venta parecen haberse visto porcentualmente mucho más afectados por la llegada de este operador que los de alquiler.

“Que el efecto sea menor en alquileres que en compraventa puede parecer contraintuitivo, pero se puede explicar de manera bastante directa”, afirma Martínez, que lo relaciona con el hecho de que Airbnb otorga un mayor retorno de rentabilidad que el alquiler a largo plazo, “por lo que es natural entonces que el efecto de Airbnb sea mayor en el caso de la compraventa”. Relaciona este hecho con que la actividad de Airbnb sea mayormente comercial y no tanto casual, como a veces se argumenta.

Aunque es la primera vez que se estudia con estos parámetros el caso de una ciudad europea, existen otras investigaciones sobre ciudades estadounidenses que a pesar de sus particularidades han arrojado resultados similares. “Esto indica que la evidencia a nivel internacional es, mayoritariamente, que Airbnb efectivamente tiene efectos en los mercados residenciales, y que no afecta únicamente a los agentes turísticos más tradicionales”, relata Martínez.

El desafío en lugares como Barcelona es aún mayor, defienden los autores, debido a que el nivel de penetración es más elevado, es decir, hay más pisos en Airbnb en proporción al stock total. Así, según este estudio, en Barcelona en 2015 el 2,06% de todas las viviendas estaban en Airbnb, un 6,84% del total de las alquiladas. Esta proporción era del 1,31% y 1,92% respectivamente en Nueva York y del 0,86% y 1,56% en Los Ángeles.

Esta investigación académica contrasta con la opinión de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC), para la que “no hay evidencia empírica” de que los alquileres turísticos supongan una presión para los precios de la vivienda. De hecho, el supervisor público ha recurrido siete normas autonómicas y locales, forzando hasta ahora recortes en tres: Comunidad de Madrid, Canarias y Castilla y León, como recopiló Infolibre. A la espera de los fallos sobre Madrid ciudad y San Sebastián, el ayuntamiento que ha logrado la mayor victoria judicial es Bilbao, tras desestimar el Tribunal Superior de Justicia del País Vasco el recurso de la CNMC.