El Banco de España teme que la crisis del coronavirus agrave las dificultades de acceso a la vivienda y los riesgos del mercado inmobiliario

El Banco de España considera que el “sustancial impacto macroeconómico” que tendrá la crisis sanitaria del coronavirus (recientemente elevaron hasta un 12,4% la caída prevista de la economía este año) “podría agravar tanto las dificultades de accesibilidad a la vivienda como los riesgos vinculados al mercado inmobiliario”.

La entidad ha publicado este viernes el estudio “El mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019”, en el que analiza la situación del sector inmobiliario en ese periodo expansivo y da unas pocas pinceladas tentativas sobre lo que puede ocurrir a partir de ahora debido a la inesperada crisis sanitaria, en ausencia aún de datos.

La crisis del coronavirus ha golpeado con fuerza una economía muy dependiente del sector servicios como la española y caracterizada por los empleos temporales. Los ERTE por fuerza mayor, la principal herramienta para evitar la destrucción de empleo en la crisis del coronavirus, han alcanzado a casi 3,1 millones de trabajadores. Solo en la última quincena de marzo se destruyeron 900.000 empleos, lo que supuso la mayor subida histórica del paro.

El Banco de España tiene claro que la epidemia impactará en la situación del mercado inmobiliario en la medida en que va a generar “un profundo efecto contractivo sobre las rentas y la actividad económica al menos en el corto plazo”. La entidad aprecia que este impacto puede ser mitigado por las medidas temporales aprobadas por el Gobierno para aliviar la presión financiera de los segmentos más vulnerables, como la moratoria de las hipotecas o el aplazamiento del pago de los alquileres. Hay otras iniciativas previstas para paliar este golpe como el ingreso mínimo vital, pero al no estar aún aprobado la entidad supervisora no lo menciona.

Sobre los efectos a medio plazo de la crisis, el banco cree que existe una mayor incertidumbre. “El sustancial impacto macroeconómico que tendrá la crisis sanitaria del Covid-19 podría agravar tanto las dificultades de accesibilidad a la vivienda como los riesgos vinculados al mercado inmobiliario”, señalan, aunque la cercanía del episodio les impide corroborarlo aún con datos. Nada señalan sobre el eventual efecto en los precios de la vivienda de esta crisis, que según algunos análisis podrían caer hasta el 17% este mismo año en las compraventas.

Las mayores dificultades que se prevén para poder pagar una vivienda en alquiler o acceder a una hipoteca debido al deterioro económico y al aumento del desempleo vendrían a empeorar una situación que ya era negativa en España especialmente para jóvenes y colectivos con rentas bajas.

Para ilustrar la dificultad de acceso a la vivienda que se ha agravado en los últimos años sobre todo en zonas como las grandes áreas metropolitanas, el Banco recopila algunos datos: el 38% de los hogares españoles arrendatarios menores de 35 años dedicaba en 2017 más del 30% de su renta al alquiler. Esta magnitud es inferior a la observada en Francia (43%), pero excede en 10 puntos porcentuales la fracción de jóvenes alemanes o italianos que superan ese umbral en el que la capacidad de gasto y ahorro de los hogares empieza a limitarse seriamente.

Además, una cuarta parte de los jóvenes propietarios españoles dedican más del 30% de su renta al pago de hipoteca, un porcentaje que excede entre 10 y 17 puntos porcentuales al de los tres países mencionados.

En la misma línea, los arrendatarios españoles con rentas inferiores a la media dedican por lo general un mayor porcentaje de su renta al alquiler que los de Alemania, Francia o Italia. Concretamente, entre los hogares en el quintil inferior de renta (el 20% con menores ingresos, una renta bruta menor de 12.892 euros al año por hogar en 2017 según un estudio de Fedea), la mitad dedicaba más del 42% de su renta al pago del alquiler. Esto son en torno a 10 puntos porcentuales más que en Alemania o Italia. En el siguiente quintil de renta (hasta 21.612 euros de renta anual), la mitad dedicaba más del 27%, 10 y 5 puntos porcentuales más que en esos dos países, respectivamente.

El Banco de España destaca el aumento acumulado de los precios de los alquileres en este periodo de expansión. Según un anterior informe, la subida desde 2013 asciende al 50% en todo el territorio, y ello a pesar de que en algunas zonas apenas se han encarecido un 10% en ese periodo. La heterogeneidad en el comportamiento de los precios y del sector inmobiliario en general en los distintos territorios del país es una de las características más destacables de este ciclo, subrayan.

A pesar de este encarecimiento de los alquileres, el Banco insiste en advertir contra la limitación temporal de los precios de las rentas como la que pretende aplicar el Gobierno. Según afirman, “no atajan las causas subyacentes al problema de accesibilidad” y “pueden generar una contracción adicional de la oferta en las áreas reguladas y aumentar los precios fuera de esas áreas”.

A su juicio, la política pública más efectiva para resolver el problema sería aumentar la oferta de vivienda pública en arrendamiento a disposición de los colectivos más vulnerables, aunque señalan los inconvenientes del elevado coste presupuestario.

Riesgos financieros, pero menores que en 2008

El Banco de España también señala que la crisis de la COVID supone un riesgo para el mercado inmobiliario y para el sector financiero. Pero recalcan que la situación de las entidades está más saneada que en la crisis financiera iniciada en 2008, cuando las entidades habían regado el mercado de crédito de manera peligrosa, lo que a la postre se tradujo en un rescate bancario que de momento ha costado más de 65.000 millones a las arcas públicas.

“La evolución del mercado inmobiliario de los últimos años no ha venido acompañada de un sobredimensionamiento del sector inmobiliario ni de una sobrevaloración generalizada y significativa de la vivienda”, subraya la entidad supervisora.

El endurecimiento de las condiciones de acceso a crédito durante estos años para los colectivos con mayor probabilidad de impago de hipotecas ha reducido los riesgos para la estabilidad financiera de forma significativa, destaca el Banco de España.

Y aunque la oferta inmobiliaria “ha avanzado con fuerza” en el periodo expansivo analizado, indicadores como el número de viviendas construidas durante este tiempo se han situado en niveles relativamente moderados desde una perspectiva histórica por el débil crecimiento de la población, aseguran.

Este comportamiento “moderado” del mercado durante estos años “es un importante elemento mitigador que debería contribuir a limitar los posibles efectos amplificadores sobre el sistema financiero y la economía en su conjunto de perturbaciones exógenas como la asociada a la pandemia del Covid–19”, afirman. En concreto, creen que el impacto sobre el PIB de una caída de la inversión residencial sería en 2019 aproximadamente la mitad que en 2007 (por ejemplo, una caída del 10% restaría 0,6 puntos al PIB de 2019).

En todo caso, sí admiten que un “deterioro abrupto” de las condiciones macroeconómicas, como el que va a provocar el coronavirus “incidirá sin duda sobre la calidad crediticia de los balances”.