La fragilidad de las hipotecas que cubren más del 80% de la vivienda: su morosidad es ocho veces más alta

El Gobierno aprobó hace 15 días un plan de avales para jóvenes para que la hipoteca supere el 80% del valor del inmueble. Más allá del impacto de esta medida, que fue criticada por el socio minoritario del ejecutivo o por organizaciones en defensa del derecho a la vivienda, volvió a poner sobre el debate político ese listón hipotecario que marcó muchas de las discusiones tras la crisis financiera. Los recientes resultados de la gran banca permiten constatar la fragilidad que suponen los préstamos cuando se rebasa ese límite. Sus impagos se disparan.

Semanas después de que los bancos presentaran sus históricos resultados de 2023 se han ido publicando los informes anuales de los mismos en los que se baja al detalle en numerosos aspectos de las cuentas del sector. Entre otras cosas, se exponen los datos de hipotecas gestionadas y los impagos que tienen reconocidos, en función del porcentaje del valor de la vivienda que cubre el préstamo.

Estos documentos muestran que, en efecto, la morosidad no solo no ha subido con el incremento acelerado de los tipos de interés, sino que va a la baja. Cruzando los datos de los cinco grandes bancos (Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell y Bankinter) en España, el porcentaje de capital prestado que está en hipotecas que se consideran de dudoso cobro se encuentra en el 2,8%.

Es un dato muy bajo si se compara con los registrados hace años, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria que sacó a flote miles de millones de euros en préstamos problemáticos y que acabaron en un panorama marcado por los desahucios. Sin embargo, hay grandes diferencias en función de que se trate de créditos que se concedieron por encima del 80% del valor de la vivienda o por debajo. Los primeros tienen un porcentaje de impagos de más del 13%; los segundos, apenas superan el 1,5%. Ocho veces más.

Hay otra cifra que muestra cómo de frágiles se vuelven las hipotecas en los balances de los bancos cuando se supera ese listón psicológico del 80% del valor de la vivienda. En total, los bancos señalan en sus informes anuales que tienen 8.536 millones de créditos hipotecarios en mora (cuando acumulan 90 días de impago) de un conjunto de 271.000 millones de euros en hipotecas. La cifra, por tanto, es pequeña. Sin embargo, algo más de la mitad del total de los préstamos morosos se encuentran por encima de esa barrera del 80%. Y eso, pese a que apenas suponen el 10% de todos los préstamos gestionados por los bancos.

Esto se debe a un motivo principal y es que tras la crisis de 2008 y sus consecuencias posteriores, los bancos han limitado, y mucho, la concesión de préstamos por encima de esa cobertura del valor del inmueble. Se trata de una práctica que se repitió durante la burbuja inmobiliaria. Por aquel entonces era más fácil acceder a préstamos que cubrían incluso más que el propio valor de la vivienda que se hipotecaba. Pero eso tras la debacle bancaria y el cinturón que se ajustó sobre la concesión de estos préstamos cerraron aún más esta posibilidad.

La práctica habitual es que los bancos cubran muy por debajo de ese 80%, gracias a los ahorros de los compradores de vivienda. A cierre del tercer trimestre del año pasado este porcentaje se situaba en el 62,2%, en el nivel más bajo desde 2015. Al mismo tiempo, los préstamos con más riesgo, por encima de ese simbólico nivel, se encuentran en el 6,2% del total, en mínimos históricos, según los registros que hace trimestralmente el Banco de España. En tiempos menos boyantes para la actividad hipotecaria, como ya ocurrió en la crisis financiera, estos porcentajes decrecen.

A día de hoy no es habitual que un banco conceda una hipoteca que sobrepase ese límite del 80%. Muchos de estos préstamos que siguen vivos por encima de esa barrera vienen de otra época ya que las nuevas operaciones son muy residuales. Una de las grandes entidades del país, Sabadell, lo explica así en sus cuentas: “principalmente corresponden a operaciones procedentes de entidades adquiridas (...) Asimismo, existen otros motivos de aprobación adicionales, que responden principalmente a acreditados solventes y demostrada capacidad de pago, así como a clientes de perfil bueno que aportan garantías adicionales a las garantías hipotecarias”. Es decir, a día de hoy, se circunscriben a determinados clientes especiales con constatada capacidad de pago.

Estos datos de morosidad cuando el préstamo supera el 80% han llevado a las entidades, también bajo el escrutinio de los reguladores, a limitar al máximo estos préstamos. Sin embargo, esto abre un debate público ya que, por un lado, se mantiene una política comercial más prudente pero, por el otro, se limita el acceso a las hipotecas a clientes potenciales con buenas perspectivas de estabilidad laboral y salarial, especialmente entre los más jóvenes.

Cuando ciudadanos y familias en el entorno de los treinta tienen un trabajo fijo y quieren acceder a la compra de una vivienda se encuentran con una rueda sin fin. No puede acceder a una hipoteca porque sus ahorros no alcanzan para pagar ese 20% mínimo que necesitan más los gastos añadidos que acarrean estos préstamos. Sin embargo, los ahorros son difíciles de alcanzar cuando la alternativa del alquiler suele llevarse buena parte de los ingresos de los hogares, como muestra este mapa realizado por elDiario.es.

Línea de avales

Con esta justificación, el Gobierno aprobó a comienzos de mes la puesta en marcha de una línea de avales del ICO de hasta 2.500 millones de euros para jóvenes y familias con menores a cargo para poder afrontar la adquisición de una vivienda. El presidente del Gobierno defendió esta iniciativa en un mitin durante la campaña gallega argumentando que la entrada “es la que dificulta a los jóvenes y a las familias de nuestro país el poder comprar una vivienda y el poder hipotecarse”.

Con esta línea, el Estado será el avalista a la hora de que los jóvenes y familias con menores a su cargo, con trabajo y solvencia económica, puedan evitar que el banco les diga que no les da una hipoteca. La condición es que sean viviendas habituales y sea el primer piso que se adquiere. El ICO avalará hasta el 20% del importe del crédito, salvo que la vivienda tenga una calificación energética D o superior, en cuyo caso se podrá llegar hasta el 25%. 

El cálculo de posibles beneficiados ronda las 50.000 personas, que tendrán que cumplir un criterio de edad y de renta. Respecto a esta, los ingresos individuales de quienes accedan a los avales no podrán superar los 37.800 euros brutos al año (el equivalente a 4,5 veces el IPREM). Y, en el caso de que la vivienda sea adquirida por dos personas, el límite de ingresos se elevará al doble. 

Sin embargo, la medida cuenta con el rechazo de los socios del PSOE en el Gobierno, Sumar, quienes cargaron contra esta propuesta. El partido que lidera Yolanda Díaz aboga por otras líneas prioritarias enfocadas en los límites a los precios del alquiler. Tampoco los sindicatos de vivienda respaldaron esta medida. Al contrario que distintas voces en el sector que celebraron el impacto que tendrá en el mercado. “Este aval facilita el acceso a la primera vivienda de los jóvenes, en un momento en el que la demanda de compra entre los menores de 35 años ha descendido 10 puntos porcentuales a causa de la nueva situación económica”, afirmaba María Matos, portavoz de Fotocasa, cuando se anunció la puesta en marcha de los avales. Programas similares ya existen en algunos territorios como la Comunidad de Madrid, al que se han adherido distintas entidades financieras.