Entre el miedo al pelotazo y la necesidad de construir: por qué la Ley de Suelo dificulta el decreto de vivienda

El enésimo intento por aprobar un nuevo decreto de vivienda que frene la especulación con alquileres de temporada y de habitaciones y potencie el parque público de casas volvió a fracasar en julio. Chocó con los reproches de Junts, pero también con la oposición frontal de Podemos y plataformas sociales como Greenpeace o el Sindicato de Inquilinas a las modificaciones incluidas a la Ley del Suelo, que, denuncian, la hacen más permisiva ante ilegalidades. Por ello, el decreto volvió al cajón y el Consejo de Ministros espera aprobar un nuevo texto este mes de septiembre, aunque no aclara por el momento si modificará estos puntos o cómo satisfará las reclamaciones de los socios.

Sumar, por su parte, estaba dispuesto a aprobar el texto con las modificaciones de la Ley de Suelo, aunque no le convencían, pero ahora espera un nuevo texto “a ver si lo afinan”, dicen fuentes del partido. Si este revés vuelve a dilatar un decreto de vivienda que Pedro Sánchez ya anunció hace siete meses, en febrero, aún retrasa más las medidas con respecto a la Ley de Suelo, que ya fue tumbada en el Congreso en mayo de 2024 y febrero de 2025, con críticas de oposición y de socios de Gobierno. A la oposición de los partidos se le suma ahora otro obstáculo: la crisis de Ceuta ha monopolizado los esfuerzos del ejecutivo y paralizado aún más las negociaciones.

Los artículos del nuevo decreto que levantan ampollas entre los colectivos sociales son las reformas del 13 y el 14 de la Ley de Suelo, que limitan el poder de las impugnaciones ante los proyectos. Con el fin de no empantanar proyectos enteros por irregularidades que no afectan a la totalidad, el artículo 13.6 de la Ley de Suelo queda modificado de forma que “se conservarán todas las actuaciones y trámites no afectados por el vicio cometido”.

Esto quiere decir que si un plan urbanístico es recurrido por irregularidades, se frenarán solo las partes del plan afectadas por las mismas, de forma que el resto de obras –entre las que puede haber, por ejemplo, vivienda protegida– no queden paralizadas.

El abogado especialista en vivienda Pablo Feu cree que “tiene sentido” que esto sea así, pero alerta de que solo dos epígrafes antes, en el 13.4, se abre la puerta a que “si una irregularidad se comete de acuerdo a una normativa vigente, aunque esta normativa esté mal, no se podrán frenar los proyectos”, apunta el experto, sobre uno de los puntos más técnicos pero a la vez más peligrosos, a su parecer, de la nueva norma.

Oposición de Podemos, Greenpeace y Sindicato de Inquilinas

Inés Díez, responsable del área jurídica de Greenpeace España, es más crítica todavía con este punto. “Básicamente, ninguna construcción va a poder ser declarada nula, el constructor tendrá que corregir solo algunas partes”, asevera. “En algunos casos, se darán por buenos proyectos que no lo son por tal que no queden paralizados y eso no nos gusta”, añade.

El rechazo de Podemos también se basa en que “la reforma afecta al sistema de recursos contra los instrumentos de planeamiento urbanístico, lo que dificultará que organizaciones ecologistas puedan recurrir pelotazos urbanísticos”, según fuentes del partido, que añaden que se trata de un texto “prácticamente idéntico al presentado por el PP en 2018, por el propio PSOE en 2024 y por PSOE y PNV en 2025”. “En la práctica, esto implica convalidar ilegalidades en materia urbanística y que, incluso si un tribunal establece que la actuación urbanística es ilegal, pueda quedarse en las mismas condiciones”, dicen sobre las modificaciones

El otro artículo que despierta rechazo, incluso más frontal, es el 13.7 del borrador que “limita la capacidad de organizaciones de plantear recursos, lo que ahonda en la línea de que actuaciones urbanísticas ilegales puedan ser convalidadas”, dicen desde Podemos.

Para el abogado Pablo Feu, este punto es incluso peor que el anterior. Concretamente, el nuevo artículo dice que “la impugnación con carácter indirecto de los instrumentos de ordenación territorial y urbanística solo será posible cuando no haya transcurrido el plazo de cuatro años, contados desde el día siguiente al de la publicación de su acuerdo de aprobación definitiva”.

Solo cuatro años para impugnar un plan

“Si se aprueba un plan urbanístico y el promotor espera cuatro años para pedir la licencia, que es cuando se evidencia lo que está haciendo, la nueva ley no permitirá impugnarlo. Aparte de ser injusto, se carga por completo el sistema de procedimiento administrativo”, denuncia Feu.

Las nuevas modificaciones también incluyen que la invalidez de las nulidades por recursos será aplicable también de manera retroactiva, ante proyectos urbanísticos iniciados antes de que la ley entre en vigor. Es más, establece que el juez deba permitir subsanar los errores al promotor incluso tras la sentencia contra un plan urbanístico. “Esto es una barbaridad jurídica”, dice Feu, que alerta como las plataformas del riesgo de “amnistías urbanísticas”.

Las modificaciones responden a una reivindicación histórica del sector de la construcción para agilizar la producción de vivienda. A finales de junio, la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) publicó un informe que recomendaba reducir trabas burocráticas y regulatorias para agilizar la construcción de vivienda protegida, entre los cuales estaba limitar las nulidades totales de los planeamientos.

Pero incluso voces muy críticas con las patronales y constructoras asumen la importancia de esta medida. Es el caso de Ignacio Ezquiaga, economista experto en vivienda en Funcas, asegura que limitar las nulidades es algo “muy positivo” porque permitirá “desencallar” proyectos y que no se trunquen planes que estén bien por detalles que estén mal. “Cuatro años para impugnar es tiempo suficiente”, defiende sobre el otro punto.

Voces a favor de la norma

En la misma línea, Javier Burón, economista y director gerente de la empresa pública de vivienda de Navarra (Nasuvinsa), expresa que “es bueno que se diferencie entre vicios subsanables y no subsanables”. “Cambiar un plan general por cualquier error cuesta hoy muchos años y supone empezar de nuevo. Los inversores no van a poner dinero en un mercado donde todo puede cambiar en función de las impugnaciones. Debemos tener un urbanismo diligente sin caer en los vicios previos a la burbuja”, desarrolla Burón.

Las plataformas y la izquierda, mientras tanto, ponen como ejemplo el hotel del Algarrobico, en Almería, con 21 plantas a escasos metros del mar en el Cabo de Gata que fue declarada nula este mes de julio, 23 años después de que la licencia fuera concedida. Las obras quedaron paralizadas en el 95% de su ejecución en 2006, cuando un juzgado ordenó paralizarla tras las reivindicaciones de ecologistas. “Con esta ley, seguramente no se podría derribar El Algarrobico”, asevera Díez, de Greenpeace.

Los silencios administrativos positivos para edificar en zonas rurales o la eliminación del derecho de reversión para antiguos propietarios si en un tiempo no se ejecutan las obras planeadas de vivienda son otros de los aspectos que no convencen.

Las voces más críticas han visto similitudes entre las modificaciones de la Ley de Suelo estatal y la conocida como ley Líder aprobada el mes de julio por la Comunidad de Madrid. La Ley de Impulso y Desarrollo Equilibrado de la Región se votará en septiembre –y saldrá adelante, presumiblemente, con la mayoría absoluta del PP de Isabel Díaz Ayuso– y sustituye a la Ley de Suelo de 2001 y la Ley de Política Territorial, Suelo y Urbanismo de 1995. La nueva norma unifica las normas de urbanismo y de reordenación del territorio y disminuye el plazo de los planeamientos urbanísticos de doce a unos cuatro años.

El Gobierno de Ayuso justificaba la necesidad de la norma para agilizar la construcción de vivienda, pero las plataformas ciudadanas se oponen. Tampoco lo ve con buenos ojos el Ministerio de Vivienda, que en abril presentó alegaciones alertando de que los cambios presentados pueden abrir la puerta a la “especulación”, a la “privatización del suelo” y a los “pelotazos urbanísticos”. Lo mismo que denuncian las voces a la izquierda del ejecutivo central de la Ley de Suelo, informa África Gelardo.

Más allá de la Ley del Suelo, otras medidas del nuevo decreto sí que gustan a plataformas sociales como Greenpeace o el Sindicato de Inquilinas. Las nuevas prórrogas de dos años para inquilinos, las facilidades para que Casa 47 se haga con suelos públicos, la limitación temporal y formal del alquiler de temporada y de habitaciones o un mayor impulso económico y financiero a la vivienda asequible deben contribuir a mejorar la situación actual de la vivienda en España, según estas voces.

Pero, por mucho que se modifiquen o se eliminen del decreto los cambios a la Ley del Suelo, el decreto sigue sin contar sin los apoyos suficientes en el Congreso sin los votos de Junts. Para la formación catalana, el problema no son los aspectos urbanísticos, sino la no inclusión de medidas para desgravar a inquilinos e hipotecados. El reto de la ministra Isabel Rodríguez de conseguir un texto que satisfaga a unos y a otros en este mes no es sencillo.