Una subida de los tipos de interés al 5,5% dejaría sin capacidad de contratar una hipoteca al 17% de los compradores

La subida de los tipos de interés va a recortar las opciones de lograr hipoteca de los potenciales compradores y, al mismo tiempo, subirá la presión sobre los precios del alquiler, hacia los que se desplazaría la demanda, según concluye un análisis del mercado de la vivienda realizado por la Universidad Pompeu Fabra y el grupo Tecnocasa.

Este análisis parte de diferentes escenarios de nuevas subidas de tipos. Se basa, de entrada en un precio medio de la vivienda a escala estatal de 196.072 euros, con una hipoteca de 156.858 euros, el 80% del total. Y una unidad familiar con una renta mediana por hogar de 30.097 euros o 2.500 euros al mes. 

Ahí entran en juego subidas de los tipos al 4,5% y al 5,5%, sin fecha determinada. En el primer caso, se quedaría sin tener hipoteca el 11,18% de los potenciales compradores; y, en el segundo, el 17,25%. 

No sería igual por ciudades. Donde este estudio ve menos impacto, en ese escenario de tipos de interés al 5,5%, es en Lleida, Zamora y Ávila, que se quedan en torno al 9%. En cambio, en Donostia y Palma, se quedaría sin poder obtener hipoteca el 27% de los potenciales compradores; y en Barcelona y Madrid ronda el 24%. Una situación donde esa demanda se desplazaría al alquiler, lo que presionaría más las rentas.

Los propietarios se pasan al poner precio

Los propietarios son más ambiciosos que la realidad a la hora de poner un piso en venta. De media, en Madrid, los propietarios aspiran a obtener un precio un 16% superior a la valoración real de ese piso. En Barcelona o Valencia es más, un 18% según este análisis, que tiene en cuenta la oferta de esas ciudades. En cambio, en Málaga, donde la oferta está más tensionada, ese porcentaje se queda en el 15%.

Eso lleva a que, al final, los vendedores tienen que bajar el precio de esos pisos. Al cierre de año, la rebaja en la ciudad de Madrid -que es la que analiza este estudio- es de más de 14.800 euros por inmueble. A principios de 2022, esa rebaja se quedaba en 10.127 euros.

Y cuanto más se tarda en vender, obviamente, más hay que reducir los precios. En un mes, la rebaja alcanza el 4%. Si se tarda cuatro meses, un 8% y si son más de 180 días, más de un 10%.

La conclusión de este estudio es que el precio de venta de la vivienda usada se ha estabilizado a finales del 1,3%, de media en el conjunto de España, a 2.434 euros por metro cuadrado. Barcelona está muy por encima, a casi 3.100 euros y Madrid, a 2.693 euros; con avances del 1,07% y del 1,5%, respectivamente. En cambio, Málaga está disparada, con un crecimiento del coste por metro cuadrado de casi el 8% y roza los 1.700 euros por metro cuadrado.

En cambio, el alquiler está muy por encima, en un contexto donde, según este análisis, hay una contracción de la oferta. Reducción de los pisos que salen al alquiler donde los autores de este análisis no ven claras las causas, si se debe a que esas viviendas están pasando a estar a la venta, al alquiler por temporada o al turístico.

Sea por el motivo que sea y a pesar de que hay una limitación a la revisión de rentas -que no debe superar el 2%- este análisis apunta que el precio de la vivienda crece de media en España más de un 3,2%.

Si se ven las dos grandes capitales, el aumento de los alquileres en Barcelona es del 10% (a 15,8 euros el metro cuadrado) y en Madrid, al 7,3% (14,55 euros m2). Pero, dentro de las ciudades analizadas (donde no está Málaga), el mayor crecimiento está en Sevilla, con casi el 11%, a 10,34 euros el metro cuadrado.