La vivienda cooperativa reclama mejoras fiscales y denuncia el “absurdo” de pagar más impuestos que las socimis

La vivienda cooperativa en cesión de uso vive un momento crucial en España. Con tan solo 54 proyectos y 700 viviendas habitadas, 29 en construcción, 216 en marcha y 1.500 en desarrollo sobre el papel, aspira a multiplicarse y llegar a tener en desarrollo 2.500 en 2030. Desde 2020, cuando había 100 viviendas habitadas, se ha multiplicado por 7. El Plan Estatal de Vivienda aprobado recientemente por el Gobierno y las comunidades autónomas contempla que, junto al resto de proveedores sociales de vivienda, jueguen un papel importante en el ‘boom’ de alquiler social que se espera junto a la empresa pública Casa 47. Pero no cuentan con un presupuesto propio y reclaman mejoras legales y fiscales que, por ejemplo, sí que tienen otras organizaciones sin ánimo de lucro o hasta las socimis, sociedades inmobiliarias cotizadas.

“Estamos contentos del reconocimiento al modelo en cesión de uso que supone el Plan Estatal de Vivienda, aunque el despliegue y presupuesto al modelo cooperativo dependerá de cada comunidad autónoma”, comenta a elDiario.es David Guàrdia, de la Red de Vivienda Cooperativa, que se fundó en 2019 uniendo a las diferentes cooperativas de vivienda en cesión de uso en España y que cuenta con el reconocimiento de Housing Europe, la organización representativa de vivienda social a nivel europeo. Pero apunta a un reto para crecer más: mayor prioridad para las cooperativas y otras entidades sin lucro en el suelo público y mejoras fiscales.

Las cooperativas destacan la reciente ley de impulso de economía social aprobada por el Congreso, que define este tipo de cooperativas y las reconoce como especialmente protegidas, con una tributación del impuesto de sociedades del 10%. “Es un avance importante, pero seguimos con el absurdo que se premie con un 0% de impuesto de sociedades las SOCIMI, unas mercantiles obligadas por ley a vaciar la sociedad para repartir dividendos a los mercados, mientras las cooperativas que reinvierten el 100% de los excedentes en vivienda asequible pagamos un 10% de impuestos que se repercute a las personas socias usuarias. Hay que priorizar la función social de la vivienda por encima de la extracción de beneficio privado”, reclama Guàrdia. El Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero impulsó en 2009 para dinamizar el mercado inmobiliario ante la crisis una ley que permitió que las empresas inmobiliarias que cotizan en Bolsa no paguen impuestos de sociedades y esta ley sigue en vigor.

El impuesto a las socimi, bloqueado

En mayo del pasado año, el PSOE registró una ley para subir impuestos a las socimis y elevarlos al 25%, una medida que incluía también la subida del IVA a pisos turísticos y otras medidas. Esta ley aún no se ha votado ante la falta de apoyos. Pero meses antes, en noviembre de 2024, el PSOE decidió no respaldar a Sumar en las enmiendas presentadas a otra ley sobre fiscalidad y vivienda que también apostaba por subir los impuestos a las socimis.

Además, apunta Guàrdia, “las fundaciones dedicadas a alquiler social también tienen una tributación mejor que las cooperativas, pues no pagan impuesto de sociedades ni IBI, pero en este caso son entidades sin ánimo de lucro y, por tanto, contribuyen a generar vivienda social y asequible como las cooperativas. En este sentido vemos con buenos ojos la propuesta de Ley de Proveedores Sociales de Vivienda para mejorar el régimen fiscal de todas las organizaciones sin ánimo de lucro, incluidas las cooperativas”.

El modelo de la vivienda cooperativa es particular y busca no solo la asequibilidad, sino también reforzar las redes de la vida comunitaria. La cooperativa consigue con los fondos de los socios y la financiación de bancos éticos y cooperativos, como Fiare Banca Ética, afrontar la construcción de vivienda y la posterior gestión de la cesión por uso.

Las viviendas son de la cooperativa y los socios que viven allí contribuyen a pagarla con una entrada que es menor que la habitual en una hipoteca, ya que es un esfuerzo dividido entre todos los socios, y recuperable en caso de baja. Por ello, la cuota posterior es también inferior a la de un alquiler, pues repercute a precio de coste el préstamo hipotecario de la cooperativa. El modelo de cesión de uso es parecido al alquiler, y así es reconocido por los poderes públicos, pero con la diferencia que la persona inquilina es socia de la cooperativa y decide en ella, razón por la que se adjudica el uso de acuerdo a la ley de cooperativas y no con la Ley de Arrendamientos Urbanos, concebida cuando no hay relación entre propietario e inquilino. 

Menos costes si hay cesión de suelo público

La fórmula sirve como vía de escape a los altos precios del alquiler y la compra, pero no siempre son tan asequibles como les gustaría. Al tener que afrontar el coste de la construcción y del suelo, pese a renunciar a los márgenes, los precios a veces se aproximan a los de mercado, sobre todo si no hay ayudas públicas. Por ello, las cooperativas de vivienda reclaman mayor financiación pública y la cesión de suelos públicos, algo que ya es común y da resultado en Catalunya, donde más recorrido y presencia tiene la vivienda cooperativa.

Sostre Cívic, de la que Guàrdia es codirector, es una de las mayores cooperativas, con casi 200 viviendas en convivencia, 400 en promoción y 120 en fase de impulso. Con casi 2.500 socios, la fuerte demanda en comparación con los proyectos disponibles es uno de los principales retos a gestionar, lo cual la vivienda cooperativa usa como argumento para potenciarla más.

Su ejemplo sirve para entender el abanico de precios. Los socios aportan entre un 5% y un 15% del capital inicial que puede variar de los 2.500 euros en los obtenidos por tanteo y retracto a los 35.000 en los más caros de nueva construcción en suelo adquirido por la cooperativa, con cuotas mensuales que pueden ir de los 300 a los 800 euros.

“En muchos municipios de Catalunya y de forma más modesta en otras poblaciones del estado, los ayuntamientos ceden terrenos públicos a cooperativas y eso facilita y abarata los costes y contribuye a generar vivienda social y asequible en un modelo que además promueve la dimensión comunitaria, la sostenibilidad y el fomento de la economía social y solidaria”, resalta Guàrdia.

El plan estatal de vivienda prevé destinar 7.000 millones de euros en los próximos cuatro años, de los que 2.800 millones irán destinados a construcción de alquiler asequible, incluido el modelo en cesión de uso. Paralelamente y al margen de estos presupuestos, debe crecer el parque público promovido por la nueva empresa pública Casa 47 y la vivienda cooperativa, como el tercer sector, espera crecer impulsada por esta iniciativa.

Las fundaciones de vivienda con vocación social negocian también con el Gobierno mejoras fiscales y pactar preferencias para concursos públicos. Competir con el músculo financiero de los grandes fondos internacionales se antoja imposible, pero a cambio pueden abaratar los costes al no tener las ambiciones de rentabilidad que tienen las empresas privadas.

Mientras que en Viena, siempre puesta como ejemplo de asequibilidad en vivienda, un 25% de la vivienda es municipal y un 22% es de cooperativa o social, en Zurich las cooperativas superan el 20% y en Suiza el 8%. Dinamarca es otro país donde tienen un peso relevante.

En España, aunque se publicitan centenares de proyectos de cooperativas de vivienda, muchos son de propiedad y no cesión de uso y la mayoría están controladas por empresas privadas. Son solo una forma jurídica sin la voluntad de cesión de uso o cohousing, ni la vocación social de las cooperativas en cesión de uso. Es por eso que el recuento de la red estatal se queda en 54 proyectos habitados, 29 en construcción, 216 en marcha y 1.500 en desarrollo, porque tan solo se cuentan los proyectos cooperativos en cesión de uso.

Entre los casos extremos de estas falsas cooperativas están las que, tal y como destapó recientemente elDiario.es, compraron suelo público de Madrid para después vender las viviendas a particulares. Aunque debían de destinarse al alquiler social, en la venta la cooperativa explicaba a los compradores que se la podían alquilar a sí misma.