Catalunya suspende las licencias de alquiler turístico, ¿y ahora qué?

El Pleno del Parlamento de Catalunya ha validado el Decreto-ley de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico. Acto seguido, la Cámara ha acordado que el Decreto se tramite como Proyecto de Ley, tal y como ya recomendó el Consejo de Garantías Estatutarias en su dictamen de 2 de diciembre. 

Desde el 9 de noviembre, 262 municipios de Catalunya ya no pueden otorgar nuevas autorizaciones para destinar las viviendas a alquiler de uso turístico (HUT). Así se ratifica la norma que limita esta actividad para frenar su aumento exponencial, sobre todo a raíz de la aprobación de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda que permite limitar las rentas de los alquileres de vivienda habitual. Así, se pretende evitar la fuga de los propietarios hacia este tipo de alquileres, aparentemente más rentables que el alquiler tradicional, y la presión que el incremento de estos apartamentos está provocando sobre la oferta del alquiler residencial, totalmente insuficiente para atender la demanda existente en las zonas de mercado más tensionadas, y el encarecimiento constante de su precio, que actualmente ha convertido en una odisea por el ciudadano medio, la búsqueda de una vivienda digna.

Esta suspensión de licencias afecta a los 140 municipios declarados como zonas de mercado residencial tensionado y a los 134 municipios que disponen de, al menos, cinco viviendas por cada cien habitantes.

Así se impone, por un lado, la necesidad de que los propietarios de las viviendas turísticas existentes pidan una licencia urbanística antes del plazo de cinco años para poder continuar con su actividad. Excepcionalmente, cuando se acredite que no se ha amortizado la inversión realizada se podrá solicitar una prórroga de otros cinco años. Aunque muchos propietarios se están planteando solicitar indemnizaciones por la responsabilidad patrimonial de la administración, es preciso tener en cuenta que, este mecanismo de cinco más cinco años de explotación, ya se contempla por la norma como un mecanismo de compensación, en aras de cumplir con los requisitos exigidos por los tribunales, que ya han resuelto sobre las regulaciones urbanísticas aprobadas en municipios como Palma, Barcelona o Bilbao, entre otros.

Y, por otra parte, impide que estos Ayuntamientos puedan conceder nuevas licencias hasta que cada uno regule esta actividad a través de su planeamiento urbanístico. Según la norma, para poder conceder nuevas licencias de alquiler vacacional, primero debe garantizarse la existencia de suelo suficiente destinado a alquiler tradicional. Y en ningún caso, podrá conceder más licencias, cuando éstas superen las diez viviendas de alquiler turístico por cada cien habitantes. 

En este caso, la norma no específica si esta ratio se aplica en todo el municipio o, es posible hacerlo por zonas determinadas. En este sentido, previo a la redacción del instrumento de planeamiento urbanístico escogido, es necesario que los Ayuntamientos realicen un estudio detallado de la situación real de su municipio respecto a la ubicación de los HUTS y de los alquileres de vivienda permanente. Hay que hacer especial énfasis en determinar cuál es la demanda real de ambos mercados, de acuerdo con los tipos de alojamientos disponibles y los recursos con los que cuenta el municipio para dar respuesta a la demanda de alquiler tradicional y cómo se puede fomentar el derecho a la vivienda digna de sus ciudadanos.

Con la tramitación del Proyecto de Ley, se pretende relajar estas medidas impuestas en el Decreto Ley, reduciendo el número de municipios obligados por la norma a los 140 estipulados como de mercado residencial tensionado. A demás, se pretende dar más manga ancha a estos Ayuntamientos, dejando a su discreción la aplicación de 10 licencias por cada 100 habitantes. 

Hay que ser conscientes de que el problema de acceso a la vivienda del mercado de alquiler es más complejo y, mientras no se regule el alquiler de temporada y el alquiler de habitaciones, difícilmente se evitará una fuga del alquiler de vivienda residencial habitual y permanente, hacia otras formas de alquiler más rentables. Sólo durante el último trimestre, los contratos de alquiler de temporada se han incrementado un 39%. En este sentido, el gobierno central ha anunciado la creación inminente de un grupo de trabajo para regular este tipo de contratos. 

En definitiva, es necesario un pacto homogéneo y estructural de todas las administraciones públicas para garantizar un mercado de alquiler suficiente y asequible. Por un lado, con una regulación estable y garantista de las diferentes formas de acceso a la vivienda. Y por otra parte, con unas políticas públicas que fomenten la diversificación de las formas de tenencia necesarias para dar respuesta a las diferentes necesidades de los demandantes de vivienda, y con recursos públicos suficientes para aumentar considerablemente la vivienda social y asequible, a través de la colaboración público-privada.