Hacia un país de inquilinos

Para comprender lo que está en juego en está en juego en el debate de la vivienda hay que conocer dos cosas: 

La primera es que los estados del bienestar fueron concebidos sobre la creencia en que ahorrar e invertir era el motor del progreso. El aumento del “capital” que producía ese ahorro era lo que hacía posible crecer y, por lo tanto, pagar las pensiones, la sanidad y la educación.

La segunda cosa que hay que comprender es que ese mecanismo hace décadas que dejó de funcionar. Hay quien dice que fue en la crisis de 2008; yo he sostenido que ocurrió antes, a finales de los 90, cuando se universalizó la educación superior, pero esa es otra historia. Lo que es importante es entender que en todo el mundo, desde hace al menos 18 años, más capital ya no produce más economía. 

La causa es la colisión de dos grandes tendencias: de una parte, la transformación de las economías. El paradigma “digital” ya no requiere tantas inversiones como fueron necesarias para hacer las carreteras, las infraestructuras y las fábricas del siglo XX. De otra, la madurez de los estados del bienestar. Unas clases medias que han estado toda una vida ahorrando quieren ver el resultado de ese ahorro que, siempre les dijeron, tenía que tener una recompensa. Así que, pese a que no tenía dónde invertirse, la riqueza ha seguido creciendo mucho más rápido que la economía. Si en el año 2000 el conjunto de activos que consideramos “riqueza” tenía un valor neto que era cuatro veces el de la economía, hoy esa patrimonio representa seis veces el PIB global.

¿Cómo puede ser? ¿No es la riqueza un subproducto de la actividad económica? Así debería ser, pero los Estados han alentado que las familias metieran su ahorro en el mercado de la vivienda y se han comprometido, con distintos incentivos, a que se siguieran revalorizando. Así, lo que entendemos por “capital” ha mutado y ya no son fábricas, ni patentes, ni instalaciones fotovoltáicas, ni siquiera yacimientos de petróleo. El 60% del “patrimonio” mundial son activos inmobiliarios; el 50% son viviendas. Y no son ni siquiera nuevas viviendas. Solo el 30% de toda la riqueza que se ha creado desde el año 2000 son nuevas inversiones. Todo lo demás –hasta 280 billones de dólares–, es el resultado de la inflación y de la revalorización de activos que ya existían al final del siglo pasado. En otras palabras: no somos más ricos, solo nos creemos más ricos porque nos hemos convencido de que las cosas –y, sobre todo, las casas– que construimos el siglo pasado hoy valen mucho más que antes.

Solo en estas coordenadas podemos comprender el alcance de eso que hemos llamado el “problema de la vivienda” y que es, en realidad, el conflicto por la distribución del capital y de la riqueza en el siglo XXI: la batalla económica más importante de nuestro tiempo.

El problema de que la riqueza ya no sean fábricas y patentes, sino casas y acciones en bolsa, esconde el auténtico reto de nuestro tiempo. Y es que, por mucho que nos empeñemos en creer que las casas hoy valen más que hace 25 años, no vamos a conseguir que produzcan nada nuevo que podamos vender. Al contrario, cada euro que dejamos caer en este mercado “de inversión” es un euro que deja de servir para contratar trabajadores y de pagar impuestos. 

Esta es la razón por la que el mundo se está volviendo un juego de suma cero, y la causa de la concentración de la riqueza que tanto critican los partidos de la izquierda –con razón. Sin ese capital que se reinvertía y generaba más economía, las cuentas públicas se resienten, los bolsillos de los ciudadanos se vacían y los jóvenes ven el futuro cada vez más negro. Y esta espiral, que es la que lleva 25 años inflando las sucesivas burbujas, es la misma que pone en crisis los estados del bienestar. La crudísima realidad es que las democracias –o las dictaduras “blandas”, por llamarlas de alguna manera– no pueden sobrevivir sin un modelo de país que traiga más progreso. 

Para salir de esta encrucijada, hoy todos los países del mundo se están haciendo la misma pregunta: ¿Cómo hacemos un modelo económico que nos permita volver a una senda de prosperidad suficiente para toda la población –o al menos, para una mayoría política estable?

La respuestas son múltiples: la de Trump son los aranceles; la de Xi Jinping es una combinación de deuda pública para financiar inversiones masivas y la inundación de los mercados internacionales de productos chinos; la del canciller Merz es trabajar más para recuperar la competitividad perdida; y la de Millei es el desmantelamiento del estado del bienestar. Son distintas respuestas, pero la pregunta es la misma. 

¿Y en España? En España, pese a que no lo parezca en estos días de tanto aspaviento, existe un amplio acuerdo entre todos los partidos en que el modelo económico es el inquilinismo. La idea de que en el futuro ya no seremos una sociedad de propietarios, sino que algunos serán propietarios y otros seremos eternamente inquilinos, la fuente de renta y de riqueza para todos los demás. 

Claro que hay matices: la derecha quiere que el alquiler sea a precio de mercado y si tiene que ser la ley de la selva, que lo sea. Que pague el que pueda y el que no, a la calle. La socialdemocracia quiere un alquiler de mercado, pero “asequible”. Uno que apriete –porque los rentistas también tienen derecho a hacer dinero con su dinero–, pero que no ahogue, que no haya ancianas de 87 años siendo desahuciadas en televisión. Y la izquierda alternativa quiere que el alquiler sea social y público, porque así puede ofrecer una forma de vida a sus votantes sin correr el riesgo de que el “efecto propietario” los haga de derechas. Este modelo, además, encaja a la perfección con su máxima pretensión, que es defender la centralidad del Estado.

Pero despejados estos matices, todos los partidos están de acuerdo esencialmente en lo mismo: hay que fomentar la oferta de alquiler, estabilizar el mercado y hacer que haya una forma de vida inquilina, que ya no aspire a comprar. O en otras palabras: que vayamos hacia una sociedad donde ya no seamos todos iguales, sino que haya unos propietarios de la tierra y otros que la trabajan. La diferencia entre unos y otros es de precio.

Esto, y no otra cosa, es lo que va a reflejar el consenso en torno al real decreto que con toda seguridad se aprobará este viernes en el Congreso: un popurrí con decenas de medidas orientadas a naturalizar el alquiler como sector de actividad y como forma de vida, para que crezca y se extienda como modelo económico.

Para ello este decreto actúa en muchas direcciones que podrían parecer opuestas, pero no lo son: Por una parte, riega con miles de millones de euros en regalos fiscales a los caseros, hasta convertir el alquiler en la única actividad económica que no tiene que pagar IRPF, con tal de que no suba los precios. Dice ir “contra los fondos buitre” pero luego ni siquiera menciona la forma jurídica con la que operan la inmensa mayoría de ellos: el régimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda (EDAVs), que mantiene un 40% de reducción en el Impuesto de Sociedades. Considera “asequible” toda aquella renta que no supere el 30% de los ingresos del hogar mediano del municipio de referencia, lo que en la práctica hace que un alquiler de 1200 mensuales tenga esa consideración en Madrid o en Barcelona. 

Por otra, establece protecciones temporales a los casos más extremos, prohibe los desahucios hasta 2030 y prorroga por dos años los contratos en vigor. Estas medidas, que podrían resultar progresistas, son en realidad paliativas si la tendencia sigue siendo a tener cada vez un reparto más desigual de la propiedad. Y sin embargo, tienen efectos evidentes en la normalización de todo lo anterior. Apretar, pero no ahogar a tus inquilinos, no sea que dejen de pagar el alquiler.

Este es el consenso de país que estamos a punto de alcanzar. Uno que intenta contentar a todo el mundo a costa de guardar debajo de la alfombra el problema de estructura económica de primer orden al que nos enfrentamos. 

Solo tiene dos problemas. 

Uno, que no es un consenso de país, sino entre las élites políticas: el 85% de los inquilinos querría acceder a una vivienda en propiedad, pero no puede. Cuando no se trata de legislar, también parece ser un consenso entre los diputados, porque la práctica totalidad tiene una vivienda en propiedad.

El otro, que no funciona. Porque para que la mitad de la población perciba rentas del alquiler, tiene que haber otra mitad que se dedique toda su vida a pagarlas. Esa idea beatífica que tienen algunos, donde una abuelita complementa su pensión con una paguita, solo es posible mientras haya otra abuelita pagando esa renta. 

Hoy en España las rentas del alquiler que perciben los caseros rondan los 60.000 millones de euros. Tres millones de caseros extraen rentas de tres millones de inquilinos en un sector que lleva años creciendo al 10% anual. Si la tendencia sigue así, no es descartable que en una década el rentismo se haya convertido en uno de los primeros sectores de actividad de la economía española.  

Pero un país donde la mitad de la población paga alquiler y la otra mitad lo cobra, sin trabajar, es un país feudal. Y por eso, mientras no encontremos un modelo económico más allá del rentismo, este país será un sálvese quien pueda donde todo el que tiene un euro lo está metiendo en el sector inmobiliario. Un país que no podrá ser productivo, y que solo podrá ser un parque temático lleno de turistas.