Las causas de la burbuja del alquiler de viviendas

Analizar las causas de la burbuja del alquiler de viviendas resulta muy sencillo. Se parte de una concepción completamente equivocada de la economía y del sector. La política de vivienda es fatal, tanto antes como ahora: la historia se repite de forma diferenciada, pero ya es una nueva realidad. Estas son las causas.

1. Los distintos gobiernos han dejado que la banca entre en el sector como un agente económico más, y ello provoca, como es obvio, una lucha desigual en el sector. Su apalancamiento sobre la financiación a la compra de la vivienda para favorecer la salida de su stock ha creado un monopolio competitivo entre las inmobiliarias de los bancos, al que no tenemos acceso los agentes, pequeñas pymes y particulares.

2. Ello ha reconducido y sobredimensionado la demanda de vivienda al alquiler, llegando a la actual situación. La ligera reactivación del sector, erróneamente, solo le ha dejado un camino, que ya ha agotado. Ello tras la brutal caída de los precios por la anterior burbuja inmobiliaria. Hemos llegado así a un punto de no retorno que todos conocemos: no existe oferta suficiente en alquiler en buena lógica, ya que una parte muy importante de las viviendas se encuentra en manos de los bancos, y las de los particulares y las que restan de los promotores que aún liquidan sus existencias no pueden cruzar y llegar fácilmente a la demanda existente por diversas causas, en especial la absurda y cínica normativa de financiar a los particulares y pymes solo hasta el 80% y las de las inmobiliarias de los bancos al 100%. Estas prácticas son una competencia desleal que nadie denuncia, en especial las asociaciones y colegios profesionales por miedo a represalias financieras. ¿Qué hace o ha hecho la CNMC ante una situación tan flagrante? Nada. En cambio, ha salido en tromba a favorecer a los grupos de presión de los alquileres turísticos.

3. El plan de viviendas y con ello el de las respectivas autonomías, que siguen más o menos las mismas directrices. Lo hacen de mal en peor. En la práctica no destinan sus recursos a los sectores más vulnerables y excluidos sociales, que son quienes no tienen acceso alguno a la vivienda, ni en alquiler ni en compra. La prueba es que los desahucios siguen, y continuamente inventan nuevas normativas y leyes de función social, que no son útiles para nada. Para ello está el artículo 47 de la Constitución, si se quisiera cumplir, ya que no se asignan suficientes dotaciones para emergencias sociales, que es para lo que a través de avales y ayudas directas deben planificarse los planes de vivienda. Estas en la actualidad se proyectan a efectos escandalosamente propagandísticos. Ofrecen ayudas para amplios sectores, a los que no llegan, los abren y cierran para unos plazos de un mes más o menos, cerrándolos con la excusa de que ya no hay recursos y que las previsiones se han superado, después de generar grandes expectativas. En consecuencia inflan más la burbuja del alquiler.

4. La fortísima demanda sobre la vivienda en los centros de las ciudades es parte de esa explosión que afecta a la vivienda, reconvertida en usos turísticos. Efectivamente, al igual que en un edificio de oficinas no se pueden permitir usos residenciales, lo mismo pasa en edificios residenciales, donde en buena lógica no se puede permitir un uso turístico con criterios comerciales por diversas causas de incompatibilidad. El tema queda abierto para su regulación.

5. A ello se suma otra fatal planificación de los planes de vivienda y de las distintas administraciones públicas, que no ponen encima de la mesa planes de rehabilitación más realistas que no precisen apenas ayudas directas, pero sí, en cambio y no se hace, en cuanto a exenciones en las licencias y bonificación de proyectos, acompañados de convenios con entidades financieras para su financiación, ya que los bajos tipos de interés permiten que los mismos propietarios, si se les facilitan la burocracia y los trámites existentes, pueden autofinanciarse ellos mismos, con lo que se pondrían en el mercado numerosas viviendas y edificios que así lo requieren.

En buena lógica las cinco medidas comentadas aquí son perfectamente asumibles para su desarrollo, generando una positiva reactivación de sectores productivos. En buena lógica, como resumen, hay que poner encima de la mesa un plan de vivienda realista que sume toda la oferta posible, tanto en venta como alquiler con opción a compra y rehabilitación.