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Por qué en 2017 las hipotecas serán más caras

Las hipotecas fijas serán las primeras víctimas: los intereses pueden llegar al 4%

Las variables podrían subir los precios a través de las comisiones y los productos vinculados

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Todo apunta a que los intereses de las nuevas hipotecas se encarecerán en 2017.

Todo apunta a que los intereses de las nuevas hipotecas se encarecerán en 2017. Freepick.

Cuando el mercado hipotecario remontaba el vuelo hacia la recuperación, la justicia puede haberle cortado las alas y la pérdida de altura promete tener consecuencias. No en vano, se trata de un sector con una fuerte sensibilidad ante los cambios y factores externos y esto provoca que su conducta sea inestable. Por ello, la sentencia sobre las cláusulas suelo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y la del Tribunal Supremo acerca de los costes de formalización de este tipo de préstamos podría provocar una serie de movimientos que acabe encareciendo los productos. Y es que, a la hora de calcular una hipoteca, hay varios factores importantes, y si uno de ellos cambia, puede que los otros tengan que encajar el golpe.

Dos sentencias contra la banca

La primera razón de este incremento corresponde a la sentencia que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (UE) emitió el 21 de diciembre de 2016. El fallo dictaminaba que los bancos tendrán que devolver con carácter retroactivo todo lo cobrado de más por las cláusulas suelo. Según datos del Ministerio de Economía, la cifra de afectados es de 1,5 millones y el reintegro que deben realizar las entidades financieras será superior a los 3.000 millones de euros. Y todo esto teniendo en cuenta que la banca espera no tener que reembolsar lo que ingresó de aquellos clientes con un perfil profesional cualificado porque entienden que sabían lo que estaban contratando.

El segundo motivo está relacionado con la sentencia del Tribunal Supremo (TS) en la que declaró que algunos gastos de la constitución de las hipotecas eran abusivos; en concreto, los relacionados con la formalización y las cláusulas de vencimiento anticipado de los préstamos. Además, el TS ha obligado a los bancos a devolver estas cantidades: un coste que oscila entre los 1.000 y los 3.000 por cliente.

Así las cosas, estas facturas han descuadrado las cuentas de los bancos que buscan la manera de volver a equilibrar sus balances. Todo apunta a que serán los futuros prestatarios los principales perjudicados ya que tendrán que hacer frente a tipos de interés más altos, criterios más duros o comisiones más elevadas, entre otras posibles medidas. Hay razones para pensar de esta manera y más teniendo en cuenta que en 2013 se vivió una situación semejante: el Tribunal Supremo anuló las cláusulas de suelo de tres bancos sin retroactividad y los diferenciales fijos rebasaron la barrera del 4,5%.

Primeros indicios

En lo que coinciden todas las partes implicadas es que no se puede elaborar una teoría cerrada sobre el comportamiento del mercado hipotecario a corto y medio plazo. Eso sí, existen una serie de señales que ayudan a prever cuáles pueden ser los movimientos. En octubre, noviembre y diciembre de 2016, los criterios necesarios para obtener un préstamo de este tipo aumentaron su exigencia. Una tendencia que, según las previsiones hechas para los tres primeros meses de 2017, puede tener continuidad.

Con este horizonte y teniendo en cuenta que algo ya está cambiando en el mercado, los bancos han empezado a prepararse. Y es que tendrán que hacer frente a las consecuencias que para ellos tienen las sentencias del Tribunal de Justicia Europeo y del Supremo. Todo apunta a que lo harán encareciendo los intereses que cobran por las nuevas hipotecas o endureciendo los criterios que los clientes deben cumplir para conseguir financiación. Otros ejemplos pueden pasar por el incremento de las comisiones (tanto en las hipotecas como en los otros productos que componen la oferta), aumentar la vinculación exigida o prolongar los intereses fijos iniciales en los créditos variables.

No en vano, algunos bancos (sobre todo los más afectados) ya han empezado a subir los intereses de las hipotecas fijas y las comisiones de apertura. Lo cierto es que la lógica del mercado hipotecario induce a pensar que el incremento de los precios se haría combinando un aumento de las comisiones y de los diferenciales. No se trata de una estrategia elegida al azar, sino que responde a una razón: si los diferenciales son los únicos que se disparan, los clientes que tienen que se están planteando solicitar una hipoteca recularán. Además, sería contraproducente (e ilegal) que las entidades financieras llegasen a un acuerdo para subir los precios de los préstamos hipotecarios.

Las afectadas: hipotecas fijas y variables

Sea como sea, se apuesta por un encarecimiento a corto y medio plazo, ya que el sector no cree que se alargue en el tiempo debido al alto nivel de competencia que existe. No es el único punto en el que coinciden. Centrando el foco, el mercado ya ha señalado a la primera víctima dentro de este nuevo marco: las hipotecas a interés fijo.

Los futuros clientes pueden ir despidiéndose de los tipos de interés inferiores al 2%: 2016 puede haber sido el año con los préstamos fijos para vivienda más baratos de la historia, pero el panorama promete ser diferente en 2017. El sector apuesta por la cautela cuando se trata de hablar del precio medio, aunque no duda que seguirá creciendo a corto plazo debido al encarecimiento de los tipos fijos. No en vano, las TAE de algunas de las hipotecas más bajas ya superan el 3% y todo apunta a que llegarán al 4%.

En la cara de la moneda se encuentran las hipotecas variables ya que el sector no espera grandes movimientos. Eso sí, hay que tener en cuenta que por mucho que los tipos nominales se vayan a mantener no significa que los precios de este tipo de hipotecas vayan a discurrir por el mismo camino. La clave está en las comisiones (por ejemplo, cobrar las de apertura) y, sobre todo, en los productos vinculados.

Las entidades financieras suelen vincular este tipo de artículos a la firma de un préstamo hipotecario y lo hacen con una fórmula que les ayude a evitar una penalización en el tipo de interés aplicable. ¿Cómo? Fijando un gasto mínimo en la tarjeta de crédito, estableciendo el contrato de un seguro de pensiones concreto o encareciendo los seguros respecto a las cifras que manejan las aseguradoras, algo a lo que el cliente se puede adelantar haciendo uso de un comparador de seguros. Y es que contratar un seguro de hogar cuando se suscribe una hipoteca es obligatorio, pero no lo es que la póliza sea obligatoriamente la que vende la misma entidad.

La opinión de la banca

Los bancos, por su parte, abogan por la cautela y prefieren no adelantar acontecimientos acerca de las consecuencias que pueden tener las dos sentencias. Reconocen que las decisiones del Tribunal de Justicia de la UE y del Supremo van a tener impacto sobre las hipotecas, pero afirman que es complicado saber qué tipo de cambios vivirá el mercado. Y es que para seguir caminando con pies de plomo se basan en la elevada competencia que existe y en las condiciones de financiación fijadas en su día por el Banco Central Europeo.

Esto no sólo les sirve para creer que la oferta crediticia seguirá teniendo condiciones atractivas, también para apuntar que la subida de precios será consecuencia del aumento de los  costes de tramitación  y no de las sentencias y a que no se alargará demasiado en el tiempo aludiendo, una vez más, a la competencia existente en el sector. Al hilo de esto, la banca ha puesto sobre la mesa una teoría en la que estos cambios legislativos tienen un lado positivo: la transparencia y la educación financiera pueden potenciar esta rivalidad haciendo que los precios de las hipotecas bajen.

Con estas previsiones en el horizonte, todo apunta a que los clientes pondrán en duda la confianza en un mercado que se va a resentir. Este recelo no sólo va en contra de la oferta crediticia haciendo que los préstamos hipotecarios dejen de ser un producto masivo, también provocará que los consumidores busquen aquel banco que ponga sobre la mesa la hipoteca más competitiva. La fidelidad a la entidad de siempre ya no tiene peso porque el cliente no se fía de que el banco le ofrezca lo mejor para su beneficio e intereses. Ahora, antes de dar el paso y firmar, invierte su tiempo en buscar y comparar los distintos productos hipotecarios que existen en el mercado.

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