Más crisis de la vivienda: 2026 traerá nuevas subidas en los precios de alquiler y compra

El sector inmobiliario está de enhorabuena. El precio de la vivienda está en récord y el número de compraventas convertirá a 2025 en el mejor año desde 2007, justo antes del estallido de la burbuja. Se venden muchas casas y muy caras, mientras miles de personas destinan buena parte de su sueldo a pagar el alquiler, no consiguen ahorrar para la entrada de un piso y son expulsadas del mercado residencial. El malestar ciudadano se nota en las encuestas, donde la crisis de vivienda ha estado en lo alto de la lista de preocupaciones para el 40% de la ciudadanía, según el último barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas, y en las calles, con manifestaciones que han puesto cara y voces al clamor social.

Las previsiones para 2026 siguen sin ser halagüeñas. Los datos del tercer trimestre del ejercicio que termina, publicados por el Instituto Nacional de Estadística a principios de diciembre, mostraban un incremento interanual del precio del 12,8% y solo en esos primeros nueve meses, el coste de una casa había subido en un 10,9%. Además, el valor medio tasado por metro cuadrado superó por primera vez el máximo de la burbuja, con 2,156 euros. Y, para el próximo año, las estimaciones apuntan a un incremento más moderado, pero a partir del entorno del 6% en cualquier caso.

“Desde el punto de vista de las agencias, el balance de 2025 ha sido muy positivo, porque todo lo que se pone en el mercado se vende, prácticamente, sin márgenes de negociación. Todo el poder está del lado de la oferta”, indica el presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias, José María Alfaro, que reconoce que “desde el prisma de la demanda, del comprador o del inquilino, estamos en el peor ciclo de los últimos 20 años”. A su juicio, el país atraviesa “un problema estructural, que no se va a paliar en 2026”.

Para Jorge Dolç, el presidente de la patronal de las tasadoras AEV, salvo un shock externo y “en un contexto de presión demográfica”, es previsible que “el sector mantenga el nivel de ventas residenciales, liderado por la segunda mano”, mientras los precios “seguirá creciendo, aunque con una tendencia a estabilizarse en torno al 6-7% de promedio a nivel nacional”. La previsión para el cierre de 2025 es que se despachen unas 715.000 casas.

El presidente del Grupo Tecnitasa y de la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración, José María Basáñez, prevé una “continuidad de las tendencias observadas en 2025”, con incrementos en el volumen de compraventas de en torno al 5% y precios que subirán sobre el 10% en obra nueva y el 8% en segunda mano. “Aunque la intensidad del crecimiento podría moderarse ligeramente en algunos segmentos, la dinámica general seguirá siendo claramente alcista”, calcula.

Con el auge del sector liderado por la segunda mano, todos los focos están puestos en la construcción. Se espera, indica Dolç, un “ligero incremento, que continuará siendo insuficiente para cubrir la demanda existente”. “Subirá levemente, no porque falte demanda, sino por los impedimentos de falta de suelo, lentitud en las licencias y escasa capacidad constructiva”, añade el presidente de UVE Valoraciones, Germán Pérez Barrio. Según el informe Euroconstruct Invierno 2025, presentado hace unos días, el residencial de nueva planta español cerrará este año con un incremento del 7% y 2026 y 2027, con un 6% y estaría en disposición de levantar unas 420.000 viviendas en el próximo trienio, todavía muy lejos de paliar el déficit estructural de 700.000 casas que cifra el Banco de España.

La desaceleración en los precios prevista para el próximo año ya se empieza a notar en algunas plazas. “Lo que observamos desde el fin del verano es que los ritmos se están pausando, aunque va por velocidades”, indica Alfaro, que apunta a tres marchas. La primera es la de las grandes ciudades, los polos de atracción de población, donde “los precios están en máximos y la demanda, en muchas ocasiones, ni puede ni quiere” asumir los incrementos. “En esos centros productivos, como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga o Bilbao, con precios ya muy altos, las subidas estarán entre el 5 y el 10%, mientras se producirá un alejamiento de la demanda”, explica.

La presión se traslada a las zonas periféricas

¿Dónde se alejará la demanda? “A las zonas periféricas, esas que están a 30, 45 minutos o una hora de las grandes ciudades, que subirá entre el 10 y el 15%”, pronostica el presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias, que estima que en las áreas de lo que se conoce como España vaciada, más alejadas, sin servicios y con poblaciones mínimas, los precios seguirán estabilizados.

José María Basáñez considera que “las principales áreas metropolitanas seguirán concentrando la mayor parte de la demanda, debido a su atractivo económico y de empleo. Allí, la presión de compradores nacionales y extranjeros y la limitada disponibilidad de suelo continuarán tensionando los precios”. Mientras, en las zonas costeras del litoral mediterráneo y los archipiélagos se mantendrá “un fuerte dinamismo tanto en segmentos medios como en el mercado de lujo”, con una “notable capacidad de atracción internacional, que provocarán ”incrementos de precios previsiblemente por encima de la media nacional“.

Precisamente, la demanda internacional de extranjeros no residentes está tensionando algunos mercados. Según un informe de CaixaBank, publicado en septiembre, en el último año se vendieron unas 50.000 viviendas a este perfil de comprador que busca “ubicaciones turísticas” y con “buena rentabilidad potencial”. Ello, pese a que el 3 de abril de 2025 entró en vigor el fin de las Golden Visa, un mecanismo que permitía obtener el permiso de residencia si se invertía más de medio millón de euros en inmobiliario. Al margen de esta medida, el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunció en enero una penalización fiscal a los extranjeros no residentes europeos que compren casas en España, pero un año después continúa su trámite, ante la debilidad parlamentaria del Ejecutivo.

Algunas voces apuntan, no obstante, a un posible estancamiento de las transacciones en el mercado nacional. “Los altos precios tienen carácter disuasorio y los tipos de interés tienden a estancarse o subir levemente”, señala Pérez Barrio. Una opinión que va en línea con la de Alfaro, que considera que los precios están “burbujeando” en las principales ciudades. Por el momento, hay discrepancias sobre si el país se encuentra en una situación de burbuja. Algunas voces, como las del inmobiliario, defienden que este fenónmeno se está produciendo en tanto en cuanto las rentas medias no pueden soportar el incremento de los precios. En noviembre, el Banco de España descartó una burbuja.

Un 12% más en alquiler

En cuanto al alquiler, un informe del Ministerio de Consumo señala que el próximo año se renovarán unos 632.369 contratos que se firmaron en 2021. Es una estimación al alza, pero desde el departamento que dirige Pablo Bustinduy calculan que las renegociaciones podrían subir la renta entre un 30 y un 50%, con un coste acumulado de 1.000 millones de euros para las familias, unos 1.735 euros anuales por hogar. Desde los ministerios de Sumar han pedido un real decreto que congele de forma automática esos contratos.

En cualquier caso, los incrementos irán por zonas. Hay dos claramente definidas. Según las previsiones publicadas por Idealista, “veremos cómo los precios se suavizan en las zonas en las que se han topado, como consecuencia de esta normativa, mientras que seguirán subiendo en aquellos mercados en los que no se ha intervenido”. Es decir, en las zonas declaradas tensionadas los incrementos están topados. Pese a la negativa de la mayoría de comunidades del Partido Popular a utilizar esta herramienta, las localidades donde se aplica abarcan cada vez a más población. Están ya en más de 270 municipios catalanes, las capitales de provincia vascas, Navarra y, con trabas, A Coruña, entre otras localidades, donde los propietarios no podrán subir los precios de forma indiscriminada.

Desde Tecnitasa apuntan a lo que denominan un “marco regulatorio inestable” y anticipan “un aumento de los precios cercano al 12% en el caso del alquiler que empujará a quienes no puedan permitirse arrendar una vivienda a vivir en habitaciones o en fórmulas como el coliving o el flex living o en localizaciones periféricas más asequibles”.