Una bolsa de 12.000 viviendas nuevas de venta entre difícil e imposible se enquista en Aragón

¿Para quién, o para qué, se construyen nuevas viviendas en Aragón? Ninguna de esas preguntas tiene respuestas claras ni, tampoco, acordes a esa entelequia llamada ‘las reglas del mercado’, tal y como ponen de manifiesto los datos sobre el sector que recoge el último Informe Trimestral de Coyuntura Económica que edita el Gobierno de Aragón.

Ese trabajo desnuda al mismo tiempo las inercias del sector del ladrillo en un entorno de pérdida de poder adquisitivo de las familias, mayor dificultad para acceder la financiación y mengua de la demanda por motivos demográficos y sociales

Según ese documento, en la comunidad se acumulaba al cierre de 2021 un ‘stock’ de 12.283 viviendas de obra nueva sin vender que, si se pone en relación con los registros de la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad que elabora el INE (Instituto Nacional de Estadística), da para cubrir la demanda de un lustro, con 12.061 ventas entre 2017 y 2021 y una ligera aceleración hasta las 2.581 de enero a octubre de 2022.

Dos tercios de esas transacciones, que no llegan a tener un peso de la quinta parte sobre las de segunda o posteriores manos, se concentran en la provincia de Zaragoza, en la que también se ubica el 63% del parque de viviendas de difícil o imposible salida.

La descomunal bolsa de vivienda nueva de Teruel

Ese parque de 12.283 viviendas de obra nueva sin vender se reparte entre las 7.758 de la provincia de Zaragoza, las 1.309 de la de Huesca y las 3.216 de las de Teruel, cuyo registro resulta disparatado al suponer más de la cuarta parte del parque con apenas el 10% de la población.

Daría para cubrir las necesidades de sus habitantes durante una horquilla de 13 a 22 años si se toman como referencia las ventas de vivienda de obra nueva del último lustro, que oscilaron entre 142 y 251 por ejercicio.

En Huesca es donde se está produciendo un mayor ajuste, con un recorte del 36% entre 2017 y 2021 (49,8% desde 2014) que ha dejado el parque disponible en 1.309, absorbible en un periodo de dos a cuatro años a tenor de las ventas de 334 y 587 por ejercicio registradas en el último lustro.

Huesca es, por otra parte, la única de las tres demarcaciones aragonesas en las que no se han producido incrementos del stock desde el estallido de la burbuja, algo que sí ha ocurrido puntualmente tanto en Teruel como en Zaragoza.

“En Aragón el stock máximo de viviendas sin vender se alcanzó en 2011, con algo más de 18.500”, una bolsa que “ha seguido disminuyendo lentamente desde 2014” hasta acumular una merma de “únicamente un 20,4%” frente a otra de “un 16,2% en el conjunto nacional”, indica el informe, que llama la atención acerca de cómo, “de hecho, dicho stock ha aumentado en Aragón en el año 2021 hasta las 12.283 viviendas nuevas sin vender, frente a las 12.132 de 2020”.

¿Un factor a la baja para los precios?

El documento apunta que “la lenta velocidad a la que el stock de vivienda nueva sin terminar se ha reducido desde 2014, tanto en Aragón (con la excepción de la provincia de Huesca), como a nivel nacional, debería seguir suponiendo un factor de presión a la baja para el precio de la vivienda”.

No obstante, al mismo tiempo apunta que “en los últimos años se ha mantenido una clara segmentación del mercado, en el sentido de que determinados tipos de viviendas construidas en determinados lugares han seguido teniendo una elevadísima dificultad para ser vendidas, sea cual sea su precio”, especialmente en las zonas con una elevada dependencia del sector turístico.

“Muestra de ello –añade- es que en 2021 las provincias con mayor stock de vivienda nueva sin vender sobre el stock nacional se sitúan en la costa mediterránea, así como Madrid, Toledo y Santa Cruz de Tenerife, con unos claros condicionantes en las tipologías de viviendas de estas provincias”.

Sin embargo, tampoco es que la menor dependencia de esa actividad terciaria en Aragón transcurra de manera simultánea a un drenaje de esa descomunal bolsa de vivienda nueva sin vender. Y nada indica que eso vaya a cambiar a corto plazo.

Tan cara como en las fases álgidas de la burbuja

“Las compraventas de vivienda en Aragón pueden alcanzar en 2022 un total cercano a las 18.000 unidades, más que duplicando el mínimo de 8.055 viviendas transmitidas en el año 2014”, pronostica el documento, cuyos autores recuerdan que, al mismo tiempo, “esta cifra también permanece alejada de los máximos de 2005/2006, cuando en Aragón se realizaban en torno a 25.000 compraventas de vivienda al año”.

En este sentido, resulta clave la evolución de los precios, que ha hecho que en Aragón las viviendas de obre nueva sigan siendo caras, aunque algo menos de lo que llegaron a serlo: “el precio máximo en Aragón se alcanzó en el segundo trimestre de 2008” mientras que “la disminución de precios culmina en el primer trimestre de 2014, con una caída acumulada del 40,4%” para, desde esa fecha, iniciar una recuperación que a la altura del verano de 2022 alcanza el 41,6%.

“En consecuencia, en el tercer trimestre de 2022 la vivienda nueva en Aragón es todavía un 15,6% más barata que catorce años atrás”, recoge el informe, cuyas gráficas explican cómo su precio se había triplicado con creces en los primeros ocho años de este siglo.

A esos condicionantes desde la perspectiva de la oferta se les suman otros desde la demanda como un comportamiento de la demografía “marcado por la debilidad, tanto en términos de población residente como en la formación de nuevos hogares”, y un “encarecimiento del crédito para la adquisición de vivienda” que “frenará sin duda la demanda” y que “debería presionar a la baja los precios de mercado”.