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Por qué la cesión de uso es una alternativa real a la hipoteca

Un modelo casi centenario en países más avanzados, más asequible, que permite heredar y que evita la especulación, lucha por abrirse paso en España

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Más de 2,5 millones de viviendas en Alemania funcionan en cesión de Uso. En España, el modelo lucha por extenderse (fuente de la imagen: ecosistemaurbano.org)

Más de 2,5 millones de viviendas en Alemania funcionan en cesión de Uso. En España, el modelo lucha por extenderse (fuente de la imagen: ecosistemaurbano.org)

¿Se imaginan disfrutar de por vida de una vivienda en una buena zona de una gran ciudad española por sólo 2.000 euros de entrada y 225 de cuota mensual? Varios vecinos del barrio de Sarrià-Sant Gervasi de Barcelona tienen su hogar por esas condiciones. La casa no les pertenece a ellos, pero tampoco a ningún banco. Es propiedad de una cooperativa que les cede el uso de por vida. Un derecho que, además, es heredable de padres a hijos y hasta permutable si uno necesita otro tipo de vivienda tiempo después.

"En España hay más de 3 millones de viviendas vacías, unos 300 desahucios al día [el 70% debido al desempleo] y una demanda actual de 260.000 viviendas sociales". Ese es el panorama al que iniciativas como la de Sostre Cívic ("techo cívico" en castellano) tratan de dar solución. Las palabras de arriba me las dice en entrevista Raül Robert, un ingeniero industrial metido a emprendedor social, Ashoka fellow (disclaimer: quien escribe también lo es) y presidente y socio fundador de esta organización cuyo principal modelo es la cesión de uso de viviendas.

La casa por los cimientos
Resumiendo su funcionamiento: una familia, o un grupo de personas o la propia organización buscan y encuentran viviendas cuyo propietario está dispuesto a ceder su uso a cambio de cánones anuales y mantenimiento "y reformas de las viviendas si hiciera falta, esto se negocia con el propietario", puntualiza Robert. Firman un acuerdo y esa vivienda pasa a formar parte del patrimonio de una cooperativa de cesión de uso que se crea a tal efecto o ya existente. Cualquier persona puede apuntarse como "socio expectante" por solo 100 euros ("reembolsables si decide abandonar", aclara Robert) y cuando le llega su turno, se le ofrece una de estas viviendas. Las condiciones para poder aceptarla: pagar una entrada y una cuota mensual, "y participar en su reforma y mantenimiento si fuera el caso", recuerda Robert. A cambio, puede permanecer en la vivienda de por vida y ceder el uso a sus hijos llegados el momento, y así consecutivamente. También contemplan la promoción y construcción de sus propias viviendas si es necesario, "pero es obvio que donde se pueda es preferible dar uso al stock existente".

Respecto a la opción más habitual del simple alquiler, las ventajas de cesión de uso radican sobre todo en "la seguridad de que el propietario no te va a echar de tu casa al no renovar tu contrato y que la vivienda va a estar siempre mucho mejor cuidada por toda la comunidad", según Robert. Y respecto a la compra-venta habitual de vivienda, "que en España supone un 85% del mercado", explica Robert, las ventajas de este sistema parecen más obvias: los precios de las entradas y de las cuotas son mucho menores que en las hipotecas, y además si no puedes pagar, obviamente no se aplica la ley hipotecaria porque la casa no es oficialmente tuya. Y el manido "es que así tengo algo que dejar en herencia" también se iguala, pues la cesión de uso es, como decíamos, heredable. Además, este modelo propicia la creación de una comunidad muy fuerte que sirve de base para otras experiencias sociales, como por ejemplo las finanzas compartidas o la creación de comunidades autofinanciadas, un apasionante tema del que hablaremos en un futuro post. Como corolario, con este sistema es imposible la especulación urbanística, germen de la crisis actual.

Un modelo habitual en países desarrollados
"Pese a que somos un país no especialmente rico, un mercado tan insostenible macro y micro económicamente como la compra-venta domina aquí, con las consecuencias que ya sabemos, mientras que, paradójicamente, en países mucho más ricos que España, la cesión de uso está muy implantada. En Alemania es un modelo con más de 90 años de tradición y hay unos 2,5 millones de viviendas bajo esta fórmula; en Copenhague el 30% del parque de viviendas es cesión de uso”, contextualiza Robert.

¿Por qué en España no ha sido así, quién se beneficia de ello? "En España las administraciones públicas se han empeñado siempre en la compra-venta de VPOs. 30 años después, este modelo sigue necesitando enormes cantidades de financiación anual para seguir rodando. Es dinero público que se pierde o va a parar a la especulación porque estas viviendas, pasado un tiempo, entran en el mercado libre, mientras que en sistemas de cesión de uso la inversión es cada vez menor y se generan excedentes que se pueden reinvertir en proyectos sociales o comunitarios de las propias cooperativas de vecinos, por ejemplo", explica Robert, y añade: "hasta el estallido de la burbuja, los beneficiarios del modelo español eran claramente las entidades financieras y los promotores". Quizá también los políticos que podían vender crecimiento económico sin tener que innovar lo más mínimo. "Pero hoy estos actores también están sufriendo las consecuencias de un modelo claramente insostenible para un país como España".

Siendo así, cabría esperar pues que la banca, hoy en día la mayor inmobiliaria del país, accediese a firmar acuerdos con entidades como Sostre Cívic. Al fin y al cabo, saben que el piso va a estar vacío y de esta manera se ahorran provisionar los fondos necesarios para cada desahucio y además reciben un canon anual y se mantienen las propiedades en perfecto estado. Pues, pese a estar siendo rescatadas estas entidades con dinero público, la respuesta ya la saben: no. Explica Robert: "Conseguimos firmar algo así un par de veces, pero hace ya dos años. Un banco hoy prefiere vender la propiedad a un particular, al que puede perseguir, echarle de casa y cobrarle la deuda restante, mientras que a una entidad jurídica, como lo es una cooperativa, no. De hecho a los promotores, también entidades jurídicas, les aplican grandes quitas".

Dinero público, especulación y el 'banco malo'

Por otro lado, ya que el mercado está muy parado y vender a particular es muy difícil, "los bancos entonces prefieren empaquetar su deuda hipotecaria y venderla en el mercado con quitas para el comprador, que suelen ser fondos de inversión especulativos, de entre el 60 y el 80 por ciento". Lo peor es que con el advenimiento del 'banco malo', esta práctica antisocial la vamos a financiar entre todos: "El estado avala con dinero público al 'banco malo', quien absorbe esos paquetes de deuda hipotecaria de difícil cobro y los vende con grandes quitas en el mercado libre". Es decir, con dinero público se financia una enorme operación en la que las entidades financieras privadas se deshacen de sus hipotecas -impagadas por su mala gestión al concederlas- e inversores especulativos internacionales obtienen márgenes de beneficio en torno al 10-15 por ciento, mientras la desgarrada deuda pública española sufre el azote de la prima de riesgo y todo lo que ello conlleva, entre ello los recortes sociales.

Puntos de encuentro con la PAH
Llegados a este punto, es obvio que los miembros de Sostre Cívic tienen bastante en común con organizaciones como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH): "En su día pedimos conjunta y públicamente que este 'banco malo', ya que lo pagamos todos, debería asegurar el techo a las personas más vulnerables a cambio de un 30% de su renta". No obstante, no es fácil todavía la búsqueda de soluciones conjuntas porque "las personas a las que ayuda la PAH están en el tramo más delicado y angustioso del proceso, quizá no en el mejor momento de pensar a largo plazo". No obstante siguen intentándolo: "Hace poco empezamos a trabajar más en serio con la PAH de Málaga".

Diputaciones y ayuntamientos empiezan a mover ficha. Hasta la ONU
Pese a ese a la codicia sin límites de un sistema financiero desatado de normas y reglas y pese a la incompetencia de algunos políticos (¿o gestores?) de la mayoría de las administraciones públicas, algunos actores de estos dos ámbitos empiezan a moverse: "En el caso de las entidades financieras, la banca ética está empezando a tener músculo y a fijarse un poco en proyectos como estos y algunas administraciones, también". Por ejemplo, la Diputación de Barcelona. Hasta hace poco, la vivienda social que impulsaba esta administración se construía con la financiación de las cajas, ahora fallidas o en apuros, y se vendía como VPO. Ahora no hay financiación ni compra de VPO, "por lo que han visto claro que la apuesta debe ser el alquiler y la cesión de uso" y han firmado convenios con Sostre Cívic, "como algunos ayuntamientos también, que por ejemplo desgravan hasta el 90% del IBI al propietario que cede su vivienda al programa".

Sostre Cívic lo conforman actualmente 80 unidades de convivencia (no necesariamente familias, pueden ser compañeros de piso o casa) repartidas en 9 proyectos diferentes entre Manresa, Barcelona, Figaró, Andalucía y País Vasco, y tienen más de 1.000 "socios expectantes", que pueden ser de cualquier edad (aunque para llegar a usuarios finales deberán ser ya mayores de 18). Si el proyecto sigue asentándose, si los políticos realmente quieren algún día legislar para paliar el drama de la vivienda en este país y si cada vez hay más propietarios dispuestos a la cesión de uso, esos 1.000 irán corriendo en la lista y obteniendo hogares para vivir toda la vida en unas condiciones socialmente justas y asequibles. Y a ellos, inicialmente les habrá costado 'solo' 100 euros (recuperables si desisten).

"En un país en el que aún mucha gente aún paga ‘los muertos’ [el entierro de uno] desde que se nace, o donde muchos padres hacen socios de un club de fútbol a sus hijos, quizá no sea mala inversión para el futuro de un niño o un joven el registrarse como ‘socio expectante’ y que, al llegar a los 18 o 20 años se le pueda ofrecer una vivienda en las condiciones que manejamos". La Relatora Especial de Naciones Unidas para una vivienda digna, Raquel Rolnik, ya dijo en su informe de agosto pasado que en España se hace ya imprescindible un mercado que abarque muchos más modelos colectivos de acceso a la vivienda.

Actualmente, en Sostre Cívic las entradas oscilan entre los 1.000 y los 35.000 euros y las cuotas mensuales entre los 175 y los 475, dependiendo del tipo de vivienda, su estado, si el usuario trabajará reformándola y la zona en la que esté. Sin hipotecas. Sin bancos. Sin especulación. Con comunidad. Con asesoramiento. ¿Con recorrido?

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