Las dos caras de las cooperativas de vivienda: de la renuncia a la propiedad a pujas millonarias por los mejores suelos

Las cooperativas de vivienda en España tienen su primer antecedente en la Ley de Casas Baratas de 1911. Son una fórmula inmobiliaria en la que una serie de cooperativistas establecen una sociedad para adquirir un suelo y levantar viviendas, lo que les permite hacerlo de manera más económica. Se constituyen en una entidad sin ánimo de lucro que normalmente contrata a una gestora que se encarga de asesorar para buscar constructora y de conseguir el terreno, entre otras cosas. En muchos casos se trata de suelos públicos y la vivienda que se construye tiene algún nivel de protección (VPO o VPP).

Esta fórmula, con sus variantes, vale tanto para personas y familias con una filosofía basada en el paradigma del “pro común”, que quieren vivir en comunidad y que incluso renuncian a la propiedad (se utiliza el llamado derecho de uso), como para quienes se agrupan bajo el paraguas de gestoras profesionalizadas que pujan por los terrenos más deseados en las zonas “calientes” de las grandes ciudades para la adquisición de pisos de lujo, como en el caso de los terrenos de la operación Mahou-Vicente Calderón, en Madrid.

Cooperativas “de lujo” que no desvirtúan en absoluto la naturaleza “social y participativa” de estos esquemas, defiende Juan Casares Collado, presidente de la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (Concovi).

“Claro que las cooperativas cumplen con una función social para acceso a la vivienda de la población más vulnerable, pero son igual de legítimas las que se agrupan para acceder a proyectos que les saldrían un 20-25% más caros”. Un negocio en el que son parte fundamental las gestoras profesionalizadas que se encargan de reunir a los socios cooperativistas a través de métodos como los anuncios, así como fondos de inversión que desde hace unos años han decidido entrar a financiar este tipo de operaciones, explica Casares.

“La capacidad de puja de una cooperativa es mucho mayor que la de un gestor inmobiliario, y por eso estamos accediendo a suelos prime”, sostiene Casares. Al dinero que se obtiene de los fondos que los socios cooperativistas deben depositar para entrar a formar parte del proyecto se unen los préstamos para suelo que han empezado a dar los fondos, sobre todo desde 2014, relata el presidente de Concovi. “Tenemos una gran capacidad de pronto pago”, asegura.

Todas las cooperativas disfrutan de ventajas fiscales, como una exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), un tipo de Sociedades al 20% en lugar del 25% o la bonificación del 95% de la cuota del Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE).

Los codiciados suelos de Mahou-Calderón y Mestalla

Es paradigmático el caso de los suelos de la operación madrileña Mahou-Calderón, pendientes de próxima adjudicación y a los que aspiran varias cooperativas. También el de los alrededores de otro estadio de fútbol, el de Mestalla, la mayor operación de suelo en Valencia en décadas, que han sido adjudicados a una cooperativa por un precio que no ha trascendido pero que permitirá al club de fútbol valenciano “cubrir sus deudas y terminar correctamente el nuevo estadio con tranquilidad”, según han explicado.

En el caso de Mahou-Calderón, el suelo que dejará libre la demolición del estadio del Atlético de Madrid, junto al de la antigua fábrica de cerveza, se ha convertido en un objeto de deseo por su céntrica ubicación, en una zona donde los precios se han disparado y donde los dueños aspiran a obtener cifras récord.

La cervecera y el club de fútbol cuentan con alrededor de 63.000 metros cuadrados cada uno, repartidos en tres parcelas por cabeza. Mahou ha decidido poner en el mercado por ahora únicamente uno de los terrenos, de un tamaño cercano a los 20.000 metros cuadrados, con lo que espera alcanzar alrededor de 3.000 euros por metro y embolsarse hasta 60 millones de euros, según fuentes inmobiliarias citadas por Cinco Días.

Así, ahora mismo, cuando solo se ha anunciado la próxima subasta del primero de los terrenos de Mahou (en julio, según fuentes de las empresas interesadas), hay varias cooperativas que esperan obtener los preciados suelos. Según anuncian ellas mismas en sus páginas web, no tienen el solar concedido, pero ya ofertan pisos por precios que llegan a los 1,17 millones en el caso de un ático de 240 metros del proyecto Madrid Río Living, Arjusa/Core Gestión.

Quienes aspiran a participar en estos proyectos deben pagar una parte en concepto de capital social (una de las gestoras consultadas pide 5.400, otra 10.000 euros). Al hacer el pago quedan registrados con un número de orden que será en el que podrán elegir vivienda en caso de adjudicárseles el suelo. Más adelante, deberán pagar un 20% del precio de la vivienda. En caso de no conseguir la asignación de parcela deberán esperar a ver si sale otra o reclamar la devolución del dinero, explican las gestoras. De salir adelante, se constituiría una hipoteca por el resto del precio.

“Falsas cooperativas” frente a Entrepatios o La Borda

Javier Burón, gerente de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona, considera estas fórmulas como “falsas cooperativas”. “Formalmente, cuando se hacen con limpieza, se pueden denominar así, pero materialmente es poco más que el traslado del riesgo financiero del promotor (propietario del suelo o del edificio y, a veces, incluso gestor de cooperativas) al comprador”.

Destaca que no hay elementos de propiedad compartida “más allá de mancomunar el riesgo financiero y, en algunos casos, conseguir una rebaja de precio (control de los costes por los cooperativistas) y/o cierta adaptación del programa constructivo de las viviendas a las demandas de los cooperativistas”.

Frente a este esquema, considera que las “auténticas cooperativas de vivienda” son las que reciben en el resto del mundo nombres como “co-op housing, cohousing, housing cooperatives, cooperativas en régimen de cesión de uso, cooperativas de vivienda por ayuda mutua, propiedad-alquiler”. Son una forma de acceso a la vivienda común y normalizada en lugares como Escandinavia, Reino Unido, Alemania, Canadá, EEUU o Uruguay.

Para Burón, la clave es mutualizar la capacidad de inversión y gestión y producir uno o varios edificios en los que los propietarios vivan de alquiler a un precio inferior al del mercado y con una tipología de vivienda y unos servicios comunes más adaptados a las necesidades de los usuarios que los que ofrecen los servicios públicos y el mercado.

Entrarían en esta categoría iniciativas como la cooperativa madrileña “Entrepatios”. Por 750 euros de media al mes, 17 familias vivirán en casas con los mejores estándares para reducir al mínimo su factura de la luz y el ruido, incluso tener mejor calidad del aire. O La Borda, la primera cooperativa de vivienda en cesión de uso que ha construido un edificio nuevo en un solar cedido durante 75 años por el Ayuntamiento de Barcelona.

Los riesgos que afronta el cooperativista

Las cooperativas de vivienda en España han estado durante años lastradas por el famoso escándalo de la PSV en los años noventa. El proyecto que promovía UGT suspendió pagos, dejó en la estacada a 20.000 cooperativistas que habían aportado más de 50.000 millones de pesetas (300 millones de euros) y acabó con dos de sus promotores en la cárcel. La mayoría de los afectados logró acuerdos posteriores para recuperar parte del dinero o recibir una vivienda. Desde entonces, al calor de la burbuja inmobiliaria, se volvieron a dar casos de estafa como las cooperativas gestionadas por Ofigevi, o de Gescomar.

Son ejemplos puntuales pero que obligan a extremar las precauciones por parte de los cooperativistas, como en cualquier operación económica de esta importancia. Según María Luisa de Alarcón, socia del despacho Fieldfisher Jausas, las compras a promotor están más reguladas y son más transparentes que la participación en cooperativas. “Cooperativas y fundaciones se dejan en manos de las comunidades autónomas y tradicionalmente se controlan menos”, asegura. Como además el régimen tributario es más favorable, se inspeccionan menos por parte de la Agencia Tributaria, afirma.

“La gente en general cuando ve una buena oferta primero deposita el dinero y luego te vienen a consultar o se va al registro de la propiedad. Hay que hacerlo antes”, recomienda. Siempre debe tenerse en cuenta que para que las cantidades que se entregan como señal estén protegidas y puedan ser devueltas tienen que tener una protección legal clara, si no se quiere tener que acabar en pleito para recuperar el dinero llegado el caso. Por ejemplo, que los depósitos se hagan en un notario hasta que se adjudique el suelo, y, como en cualquier promoción de viviendas, que cuenten con un aval.

“Muchas veces, disfrazadas de cooperativas, hay gestoras que hacen promociones”, advierte Juan Casares (Concovi). A su juicio, una de las garantías de que una gestora o una cooperativa cumplen con todos los requisitos de legalidad es que estén federadas en su asociación. “Yo no digo que las gestoras que estén fuera de Concovi sean fraudulentas, pero puedo asegurar que las que están dentro no lo son”, afirma.

“Los cooperativistas deben ser gente que por su cuenta se organice y mancomune recursos económicos, financieros, cognoscitivos y sociales. Los políticos y altos funcionarios deben poner suelo público y ayudas a disposición de las operaciones de este tipo que sean sólidas y de interés general. Y finalmente la banca pública, cooperativa, ética e incluso comercial general debe disponer de esquemas financieros para este tipo de viviendas”, concluye por su parte Burón.