Los indicadores que hay que mirar para medir el acceso a la vivienda de alquiler

Las posiciones sobre las medidas a adoptar para paliar la falta de acceso a la vivienda de alquiler y las causas de este problema suelen tener dos diagnósticos muy distintos. Por un lado, están quienes exigen que rija el mercado y la regla de la oferta y la demanda. Por otro, el movimiento de defensa de acceso a vivienda, que recuerda el derecho constitucional a una vivienda digna. En medio, el Gobierno, que de momento no se pronuncia, mientras su Ley de Vivienda no ha llegado aún ni a borrador. Se trata de uno de los compromisos más importantes del acuerdo de coalición y uno de los asuntos que prometen estar muy presentes este otoño.

elDiario.es ha querido analizar el contexto de acceso al alquiler en cada provincia española en los últimos cinco años de forma combinada, con variables que afectan en mayor o menor medida, como desempleo y salario medio, datos de inversión pública de vivienda, o presencia de pisos o viviendas turísticas y grandes tenedores inmobiliarios. También se ha decidido incluir tres fuentes de precios que en poco o nada coinciden.

Los datos están recopilados en un visor que permite consultar para cada provincia todas las variables de forma conjunta, además de poder ordenarse en sentido vertical en función de cada una de ellas (pulsa aquí para verlo a pantalla completa).

Lo primero que sorprende es la gran diferencia entre las mediciones de los dos portales inmobiliarios que más alquileres gestionan: Idealista y Fotocasa. Si para el primero son Lleida, Ávila, Pontevedra, Cáceres y La Rioja las provincias donde más se ha encarecido el precio desde 2017, para la segunda son Huelva, València, Araba, Pontevedra y Almería. Solo coinciden en una, y con porcentajes dispares. 

Ninguna de las dos provincias que concentran las zonas tradicionalmente más citadas como especialmente tensionadas está entre las diez primeras. Para Idealista, Madrid es antepenúltima, con un descenso del precio del 4,9% desde 2017. Para Fotocasa, la situación es sensiblemente distinta, y el metro cuadrado no ha descendido, sino que en el último lustro ha subido un 21%.

En Barcelona, donde desde el año pasado se aplica la ley autonómica de contención de precios del alquiler, Fotocasa estima que el precio ha subido un 6,8%, pero Idealista calcula que ha bajado un 12%. Desde este último portal indican que no valoran a la competencia, aunque sí apuntan que su muestra es la mayor del mercado ya que superan el millón de anuncios ofertados. Fotocasa no ha respondido a los requerimientos de información de este medio.

Las provincias de Madrid y Barcelona sí aparecen en los primeros diez puestos del ranking del Instituto Nacional de Estadística con más subida de precio: un 6% en Madrid y un 4,5% en Barcelona. Ambas están por detrás de Girona, València o Málaga. La principal diferencia entre las metodologías de los portales inmobiliarios y el INE es que aquellos miden la oferta (el precio al que los propietarios proponen alquilar sus viviendas al subir un anuncio) y el organismo público pregunta a los hogares cuánto pagan al mes por su vivienda, lo que les acerca más a la realidad.

Otra diferencia es el músculo del INE y el cuidado de su muestra, 5.500 hogares distribuidos de forma equitativa entre municipios de distintos tamaños. Idealista y Fotocasa dependen de la cantidad de propietarios que decidan usar sus portales para ofertar sus pisos, y suelen estar más representadas las localidades grandes.

Javier Rubio, abogado del Centro de Asesoría y Estudios Sociales y experto en derecho a la vivienda, pide más información pública sobre precios de alquileres, y que esta sea más accesible. Cree perverso que lo primero que la ciudadanía vea en internet sea el ranking de los dos portales: “Los ofertantes, que es con lo que los dos elaboran sus informes, se apuntan sin estudiar el mercado, sin hacer medias”. La tendencia así es poner la propiedad al precio más alto posible, en comparación con otros anuncios similares.

En Vitoria-Gasteiz, relatan desde su Sindicato de Inquilinas, a menudo se da el caso de pequeños propietarios que alquilan sus viviendas “a precios disparados” a familias que no pueden encontrar alternativas mejores, “especialmente en el centro”, cuando están “en pésimas condiciones”: sin ventilación, sin ascensores, sin calefacción, con deficiencias estructurales...

Llegar a las tablas estadísticas del INE no es fácil y los datos que el Ministerio de Transportes publica en su índice de precios de referencia son de 2018. “En los portales se tiene el precio de hoy; ¿qué vas a mirar a la hora de decidir qué precio poner a tu piso?”, concluye Rubio.

Desempleo y subidas

Si se enfocan las cifras de desempleo en combinación con el resto de variables, también han sufrido subidas de precios importantes las diez provincias en las que más ha crecido el paro: las dos canarias junto con Alicante, Almería, Huelva, València, Baleares, La Rioja y Jaén, además de Madrid, que figura en quinta posición. En estas provincias “el precio del alquiler se desacopla del nivel de empleo, ya da igual si aumenta el paro”, indica Rubio. Puede tener que ver más con la presencia de inversores o el alquiler turístico. “Desde luego, en estas zonas el aumento del precio de las rentas no significa que haya subido el bienestar de la población”, reflexiona.

La variable de apartamentos turísticos refleja la evolución de los inmuebles dedicados de forma habitual al alquiler vacacional. El INE también recoge de forma separada las viviendas de uso turístico, las llamadas VUT, que incluyen la oferta de plataformas como Airbnb o Home Away: pisos particulares que no se dedican de continuo a esta actividad. En este caso, solo se recopilan desde verano de 2020, por lo que no se ha podido estudiar su evolución. Sumando las dos con datos de 2020, actualmente el porcentaje sobre los hogares totales (entre un 6% y un 8% del total) es mayor en Las Palmas de Gran Canaria, Girona, Santa Cruz de Tenerife, Baleares y Málaga.

Destaca Las Palmas, con 35.600 pisos que se ofertan para uso turístico, más de un 8% del total de hogares de la provincia. “La vivienda turística tiene una gran repercusión en cuanto al encarecimiento de la vivienda en alquiler aquí”, remarca Isabel Saavedra, del Sindicato de Inquilinas de Gran Canaria. “Hablamos del mercado privado, pero si esto se combina con la vivienda social, es la tormenta perfecta”. “La demanda de vivienda pública es de más de 17.000 solicitantes según el propio Gobierno de Canarias”, añade.

Resulta difícil analizar la inversión pública en vivienda en estas provincias comparada con las cifras de desempleo actuales. Las últimas mediciones de los presupuestos públicos son previas a la pandemia, de 2019, y sería poco riguroso enfrentarlas al paro de 2021. Sí se puede mirar en relación a los salarios medios, de los que también se limita la información disponible a 2019. En ambos casos, se ha decidido, para poder tener un quinquenio de observación, utilizar la franja de 2015 a 2019.

Sin tener en cuenta Euskadi y Navarra, de los que no hay datos en la Agencia Tributaria, las provincias en las que menos ha subido el salario medio en este período son Melilla, Ceuta, La Rioja, Cantabria y Burgos, seguidas de Guadalajara, Palencia, Madrid de nuevo, Asturias y Segovia.

Tras enfrentar en el visor este parámetro con la inversión pública en vivienda de los municipios, y de los que recoge el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, serían provincias de medio y pequeño tamaño las que más sufren: Asturias, por ejemplo, invirtió en 2015 en vivienda desde sus municipios 6,6 millones de euros en las localidades de Avilés, Langreo, Mieres, Siero, Castrillón y Gijón, pero en 2019 la cifra se había reducido a 1,5 millones. En Segovia se aminoró la inversión de 332.000 euros a poco más de 141.000; en La Rioja se pasó de 3 millones a 1,8 millones sumando los presupuestos de Calahorra y Logroño, y en Ceuta se invirtieron 1,5 millones menos en vivienda en 2019 con respecto a 2015.

Inversión en vivienda, eso sí, no significa construcción de inmuebles. A Saavedra, en Gran Canaria, le sorprenden los datos de la provincia de Las Palmas, con un crecimiento del 241%, de 6,6 millones en 2015 a los 22,7 de 2019 en los presupuestos municipales de Agüimes, Arrecife, Arucas, Ingenio, Mogán, Pájara, San Bartolomé y Santa Lucía de Tirajana y Las Palmas. “Es un hecho notorio que hace más de diez años que en Canarias no se crea vivienda pública, por lo que desconocemos en qué se ha invertido, tratándose quizás de obras de rehabilitación o reposición”.

La Dirección General del Catastro publica información sobre la titularidad de los inmuebles, distinguiendo el volumen de los tenedores, aunque no se especifica si se destinan a venta o a alquiler o si se trata de viviendas, garajes, trasteros o un almacén, con lo que complica medir el peso sobre el parque general de vivienda.

Sin embargo, según Fernando Bardera, del Sindicato de Madrid, este dato sirve para entender que la concentración de vivienda “tiene importancia a la hora de saber quién pone los precios de alquiler en el mercado, o incluso si las viviendas no se ofertan, y en base a qué criterios, especulativos en muchos casos”. En esta región, hay 2.612 grandes tenedores más que hace cinco años. Es la comunidad donde más han crecido en número.

Además, cada gran tenedor puede tener once inmuebles u once mil. La cifra concreta resulta imposible de saber, gracias en parte al secretismo de inmobiliarias, fondos de inversión e incluso empresas públicas de vivienda. En Albacete hay 2.038 propietarios que en 2021 tienen más de diez inmuebles urbanos cada uno; en Cádiz, 4.709; en Baleares, 9.272; en Barcelona, 25.640 y en Madrid, 26.573. Pero se desconoce el reparto y su impacto sobre los precios.

La realidad es que en la información del Catastro incluye “los inmuebles con sus características físicas, económicas y jurídicas” explican por escrito, “pero desconocemos si los mismos están siendo utilizados por sus propietarios o están arrendados”. Además la protección de datos manda, y no ofrecen ninguna información sobre titularidad. 

Daniel Granda, del sindicato de Ibiza, considera que no se pueden explicar los precios y el acceso al alquiler solo con estos datos. “Quizás deberíamos fijarnos también en los números de la inversión privada, facilidades a la hora de construir, público objetivo de la compra o sus precios”. En la isla, los precios están, dice, adulterados por la estacionalidad y la alta cantidad de alquileres de temporada en fraude de ley: “Se hacen a un precio bajo en invierno que luego sube en verano, de forma que aparece reflejado el menor precio en la base de datos de los portales”.

De acuerdo al Catastro, las provincias en las que en los últimos cinco años ha crecido más la presencia de grandes propietarios de inmuebles, sin contar Navarra y Euskadi (sin datos en Hacienda), son Ourense (de 4.800 grandes propietarios en 2017 a 6.474 en 2021), y Lugo, también en Galicia, con casi 750 entidades o personas más con respecto a hace cinco años que poseen una cifra superior a diez inmuebles. Le siguen Zamora, Burgos, Soria, Cuenca, León, Extremadura al completo y Zaragoza. En el otro extremo están Melilla, Ceuta, La Rioja, Castellón y Toledo. 

En la provincia de Barcelona hay un 7,2% más que en 2017 y 428 más que el año pasado, habiendo crecido también en pandemia e incluso bajo la medida de control de alquileres. En la región de Madrid, sin embargo, hay 684 menos, lo cual podría significar una reducción del interés inmobiliario, o un crecimiento mayor de la concentración en las macroempresas del sector.

La comparativa de datos disponibles sirve para ver algunas tendencias y correlaciones, pero no son la panacea ni muestran la foto finish perfecta. Para Ricardo Arnedo y Nacho Serrano, del Sindicato de Inquilinas de Zaragoza, sería importante estudiar los requisitos de acceso a las viviendas. “En los últimos años hemos podido observar como cada vez se generalizan más las exigencias y condiciones como un determinado nivel de ingresos, aportar contratos de trabajo y nóminas, duración de contrato de trabajo, avales, etc”.

En suma, el acceso al alquiler viene muy determinado por estos requisitos que, de momento, el Gobierno no se ha interesado en observar o medir, y por tanto están fuera de cualquier regulación. Para el mercado y hoy por hoy, el cielo aquí es el límite.