El precio real de la vivienda

Existe una percepción generalizada de que el precio de la vivienda está en máximos históricos. En parte se trata de un sentimiento justificado. Si se mide en términos nominales, en euros, el precio de la vivienda en propiedad ha superado los niveles alcanzados durante la burbuja inmobiliaria.

En España no hay una buena base estadística sobre vivienda, pese a la importancia del sector y el factor de inestabilidad financiera que han supuesto sus sobrevaloraciones y posteriores caídas. En el gráfico utilizo los datos trimestrales de los precios de la vivienda libre tasada proporcionados por el Ministerio de Vivienda. Una serie que, arrancando en 1995, un período relativamente reciente, es la más larga de las disponibles sobre este sector. Por ejemplo, la serie de índice de precios de vivienda del INE, que distingue entre vivienda nueva y de 2ª mano y que también es trimestral, no empieza hasta 2007, prácticamente en el pico de la burbuja. Y los datos de agencias privadas, como Fotocasa e Idealista, arrancan en 2005 y sólo se refieren a vivienda usada, no nueva. Los datos del Ministerio de Vivienda utilizados, abarcan todo tipo de viviendas, tanto nuevas como de segunda mano, aunque el ministerio prefiere distinguir entre una antigüedad mayor o menor de 5 años (que no es exactamente lo mismo). La información utilizada para la elaboración de esta estadística proviene de las sociedades de tasación integradas en la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), entidad sin ánimo de lucro que agrupa a las principales empresas de este sector.

En los datos que aparecen en el gráfico, sólo se incluye la vivienda “libre”, es decir, se excluye la vivienda protegida, que tiene unas estadísticas aparte, también disponibles en el ministerio. Conviene señalar, además, que se trata de un promedio nacional, aunque se dispone de información por provincias. Finalmente, la variable recogida en el gráfico nominal es el valor de la vivienda libre tasada en euros por metro cuadrado. En el último dato disponible, el del 4º trimestre de 2025, el precio medio era de 2.230 €/m2, aunque el rango abarca desde los 791 de Ciudad Real y los 863 de Jaén, los precios más baratos, a los 3.902 de Madrid y los 3.809 de Baleares, los más caros. En el pico de la burbuja, que según esta serie se alcanzó el primer trimestre de 2008, dicho precio promedio se situó en 2.100 €/m2. Por tanto, hoy estamos un 6% por encima de ese máximo.

Sin embargo, como economistas, nunca afirmaríamos con estos datos que la vivienda está hoy “más cara que nunca”. Los precios de la vivienda, como cualquier otro precio, renta o variable nominal hay que medirlos en términos relativos a un índice general de precios, es decir, descontando la inflación acumulada a lo largo del período considerado. Así, por ejemplo, podemos evaluar si los salarios “reales” (su poder adquisitivo), o las pensiones, o las becas son realmente ahora mayores que hace unos años. Asimismo, podemos comparar precios de bienes que no hayan tenido innovaciones significativas en períodos largos de tiempo, como pueden ser muchos alimentos frescos o de elaboración que no haya sufrido una gran transformación tecnológica.

El ejemplo clásico de los libros de texto son las hamburguesas de una conocida marca americana. Aunque en 1967 valían 0,45 dólares y hoy el mismo “big Mac” cuesta 5 dólares, las hamburguesas no son hoy más caras que entonces, porque el nivel general de precios en EEUU ha subido incluso más. En nuestro caso, no tenemos que irnos tan lejos. Tenemos que comparar el valor “real” de esos 2.100 euros/m2 de 2008, con los 2.230 euros/m2 de finales de 2025, teniendo en cuenta la evolución general de los precios de consumo, es decir, el IPC.

En el mismo gráfico presento la serie de los precios de vivienda “reales”, descontando el valor nominal por el IPC. Uno de los problemas para elaborarla es que no se dispone de una serie “oficial” de IPC trimestral, ni en el INE ni en el Banco de España (la información facilitada es mensual o anual), por lo que, o bien se la construye uno mismo a partir de los datos mensuales, o se acude a una fuente pública extranjera como es el Banco de la Reserva Federal de San Luis (FRED) que sí facilita dichos datos, aunque sin desestacionalizar, lo que hace que la serie presente pequeños “picos estacionales”. El resultado se muestra en el gráfico. En términos “reales” la vivienda está a finales de 2025 en 1.058 euros de 1995 por metro cuadrado. Lejos del pico que, en términos reales, se alcanzó en el primer trimestre de 2007, con 1.437 euros de 1995 por m2. Es decir, es hoy un 26% más barata que entonces.

Que el precio “real” de la vivienda esté todavía por debajo de los máximos de 2007 no quiere decir que no tengamos un problema serio en este mercado o que no haya riesgo de una nueva burbuja inmobiliaria. En el último año, el precio real ha subido casi un 10% (es decir, 10 puntos más que el IPC) y en los dos últimos años lo ha hecho en un 15% por encima de los bienes de consumo.

Para evitar la nueva burbuja hay que tratar de enfriar la demanda de vivienda en propiedad. Con ayudas a la compra, avales para los jóvenes y este tipo de medidas que algunos proponen, no se consigue enfriar el problema, sino calentarlo más. Por ello, es urgente actuar por el lado del mercado de alquiler, aumentando la oferta de vivienda actualmente vacía, bien con incentivos fiscales para los propietarios, bien con mayor seguridad jurídica que reduzca o elimine esta incertidumbre. Además de la construcción pública de vivienda nueva para alquiler. El plan anunciado por el gobierno avanza en esta dirección, aunque requiere la complicidad de los principales gestores, las comunidades autónomas, que no parecen muy dispuestas a llegar a un consenso en esta materia.