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Subidas selectivas y alquiler: Algunas diferencias entre la actual burbuja de la vivienda y las tres anteriores

Se han producido tres ciclos diferenciados desde que en los años sesenta comentara la política de fomento de vivienda en propiedad en España

Los ajustes de precios (1975-1985, 1991-1995 y 2006-2016) se han debido a crisis económicas e inflación

Este cuarto ciclo se caracteriza por extraer renta del centro de las ciudades ante la dificultad de lanzarse de nuevo a un ciclo constructor, asegura el experto Mario Espinoza

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Quien se vea en la necesidad de adquirir un piso o buscar un alquiler  en 2018 en algunas partes de España, como Madrid y Barcelona, tendrá la mala suerte de hacerlo en uno de los peores momentos posibles, cuando el mercado está en tendencia alcista y los propietarios actúan con la expectativa de obtener cada vez mayores ganancias.

Las subidas de precios inmobiliarios se están dando en esta ocasión con particularidades como que el fenómeno esté afectando más al alquiler que a la compra o que haya provincias donde los precios sigan bajando diez años después del estallido de la burbuja (Ávila, Ciudad Real, Oviedo o Jaén). Así, la situación es dispar, aunque la mayor parte de las localidades ha dado la vuelta a años de caídas de precios, y de manera global, la vivienda ha subido un 7,2% el año pasado. Pero ¿cuánto va a durar este ciclo? ¿cuándo pueden volver a caer los precios? ¿y en qué contextos han caído hasta ahora?

Cada burbuja que ha habido en España, o cada subida de precios de la vivienda seguida de bajadas, ha tenido sus propias peculiaridades, como señala Mario Espinoza,  miembro del "Instituto para la Democracia y el Municipalismo" y autor, junto a Raquel Rodríguez, del libro " De la especulación al derecho a la vivienda". Los expertos coinciden en señalar tres ciclos cerrados de la vivienda en España en los últimos cincuenta años. Ahora nos encontraríamos en el cuarto.


¿A cuánto está el precio de la vivienda de cada CCAA sobre el pico de la burbuja?

Evolución del valor tasado real de la vivienda libre sobre el precio que tenía cada comunidad en enero de 2008 (base=100). Datos ajustados a inflación

Madrid, Cataluña, Baleares y media nacional

Fuente: Ministerio de Fomento

"Podemos hablar de tres ciclos nítidamente marcados, con duraciones y características distintas. El primer y el tercer ciclo tienen más similitudes. El de en medio fue más bien un ajuste", explica el director de Estudios y Estadística de Tinsa, Jorge Ripoll. A su juicio, "cuando los precios se desplazan por expectativas falsas, previsiones inexactas, el convencimiento de que los ciclos expansivos nunca paran… se acaba produciendo una corrección. La intensidad del proceso especulativo es el que marca la profundidad de la corrección posterior".


¿Cuánto de cara está la vivienda en cada provincia respecto a hace 20 años?

Evolución del valor tasado real de la vivienda libre sobre el precio que tenía cada provincia en enero de 1995 (base=100). Datos ajustados a inflación

Madrid, Cataluña, Baleares y media nacional

Fuente: Ministerio de Fomento

Primer ciclo: subida entre 1960-1974 y bajada entre 1975-1985

Hasta los años cincuenta, la mayoría de las casas en España eran en alquiler. En ciudades como Madrid y Barcelona, menos del 6% de las viviendas eran en propiedad, como recuerda el estudio "Demografía, renta y precios como determinantes del stock de vivienda en España. Un análisis con técnicas de cointegración para el período 1858-2000", de César Pérez, Desiderio Romero y José Félix Sanz. Desde esa fecha, y a partir del desarrollismo de los años 60 "las políticas públicas se han orientado a la compra de vivienda habitual" (en 2016 era un 77,8% del total, según Eurostat).

Para este primer ciclo, de una duración de veinticinco años, no se dispone de registros estadísticos oficiales en el Ministerio de Fomento, que comienzan en 1987.

Coincide con el periodo de apertura de España al exterior y el llamado "desarrollismo". Tecnócratas formados en el extranjero propiciaron un cambio estructural y el inicio de la expansión económica, industrial y también inmobiliaria desde principios de los sesenta, explica Ripoll. Para Espinoza, España se mete de lleno en el modelo "financiero–inmobiliario" que sigue vigente en la actualidad. En aquel momento sirve "para enjuagar la balanza comercial y resolver los déficit de la propia industria", como su dependencia energética y tecnológica.

Tras la crisis de petróleo de 1973, se registró una fase negativa a partir de 1975 (año de la muerte del dictador). La economía había crecido nominalmente pero estructuralmente aún era deficitaria, y en un contexto de inflación disparada llegaron los Pactos de La Moncloa, que consiguieron limitar la inflación, pero no evitaron el pinchazo económico e inmobiliario que duró hasta el 84-85. "Acaba el modelo fordista y comienza el neoliberal. No hay innovación en la esencia del modelo", añade Espinoza.


Así se hinchó el precio de la vivienda durante la burbuja

Evolución del valor tasado real de la vivienda en España desde 1986. Datos ajustados a inflación

Fuente: Tinsa

Segundo ciclo: subida 1986-1991 y caída de 1991 a 1995

Comienzan las series históricas del Ministerio de Fomento y de TINSA. El mercado residencial español entra en una fase expansiva que se prolongó hasta 1991. En dicha fase, el precio de los pisos aumentó un 234,1% en términos nominales y un 130,6% en términos reales (es decir, descontando la inflación), respectivamente, con un promedio de subida anual del 22,4% en euros corrientes y el 15,1% en euros constantes, recalca Ricardo Vergés, profesor honorario  de Economía aplicada en la Universidad de Montreal, en su estudio "Estadísticas de vivienda libre en España. 1987-2011. Series operativas de compraventas y precios".

Durante este"boom", el inversor fue mayoritariamente patrimonialista, a diferencia del siguiente, en que tuvo una gran participación la inversión especulativa. Así, hubo una demanda por motivo de uso que permanecía embalsada desde los años anteriores, en que la situación económica había sido mala y no podían permitirse la compra de una vivienda, y un más fácil acceso al crédito hipotecario. "Fue un ensayo de la siguiente burbuja, aunque no en términos tan desaforados", dice Espinoza, para quien la entrada en la CEE (1986) como los desarrollos de 1992 (Juegos Olímpicos y Expo de Sevilla) vuelven a "engrasar el circuito inmobiliario". La UE consagra la especialización española en el sector servicios y la estructura financiero–inmobiliaria (Espinoza).

Si en la década de los sesenta se llegaron a construir en el pico por encima de 400.000 viviendas anuales, en esta fase no se llegaron a alcanzar en ningún año las 300.000 viviendas. La fase positiva del ciclo se prolonga hasta 1991. Del 91 al 95 hubo un descenso significativo en la producción de viviendas. Los precios no descendieron en términos nominales pero si en términos reales debido a la elevada inflación. Ripoll destaca que "si miramos el periodo positivo y negativo, el ciclo duró 10 años. Notablemente más corto que el anterior de 25 años".


Los ciclos del precio de la vivienda: así subió y bajó cada año desde 1986

Variación interanual del valor tasado real de la vivienda en España desde 1986. Datos ajustados a inflación

Fuente: Tinsa

Tercer ciclo: subida de 1996 a 2006 y bajada de 2006 a 2016

Este ciclo, de veinte años, es el que tenemos más fresco en la memoria. Tanto las subidas como las bajadas son las más acusadas. Arranca en 1996 acompañado por un exigente plan de convergencia con Europa en términos de deuda sobre PIB, déficit público e inflación. El cumplimiento de los parámetros propició un importante cambio en la financiación. A principios de los 90 los préstamos tenían plazos de 12 años y tipos superiores al 10%. Fruto de la convergencia y estabilidad macroeconómica exigida desde Bruselas, los tipos bajaron vertiginosamente y los plazos se prolongaron a 30 años.

"Se produjo una tormenta perfecta entre 2002 y 2007, justo después de la entrada en el euro. Por un lado, la demografía (cohortes numerosas en edad de formar familia), y por el otro, condiciones financieras laxas, crecimiento económico y empleo", afirma Ripoll.

Para Espinoza, hay una reedición del "experimiento" del franquismo del sector inmobiliario como vitalizador de la economía. "El mecanismo generador de las burbujas implica una inversión inmobiliaria que valoriza el patrimonio, aumenta el consumo y hay una sensación de confianza. Cuando este círculo virtuoso frena en seco, se convierte en desastroso". Además "la revalorización de activos premite ocultar el déficit del estado de bienestar español".

Ha sido el ciclo más expansivo, con casi 800.000 viviendas producidas en 2006. Su intensidad también ha marcado su caída. En 2016 se concretaron los primeros síntomas de recuperación. Este ciclo ha sido de 20 años (1996-2006 + 2006-2016).


Compara cómo está el precio de la vivienda en tu comunidad autónoma

Comparación del valor tasado real de la vivienda libre en el último trimestre de 2008 sobre el precio que tenía cada comunidad en enero de 2008 y 1995 (base=100). Datos ajustados a inflación

Madrid, Cataluña, Baleares y media nacional

Fuente: Ministerio de Fomento

Cuarto ciclo: subidas desde 2016…

Se puede considerar que nos encontramos en un cuarto ciclo, cuya duración e intensidad son difíciles de prever. Las subidas aún no se han generalizado a toda España, y de hecho hay provincias donde sigue cayendo. Ha irrumpido el alquiler turístico, y en los años de la crisis desembarcaron los llamados fondos buitre, que compraron los activos a precios de derribo.

"El giro perverso de la nueva burbuja es que como no se puede lanzar a la construcción debido a la debilidad real de una economía que se sustenta en la compra de deuda del BCE, decide explotar lugares y enclaves estratégicos. En un cruce con el sector turístico, extrae la renta del centro de las ciudades y expulsa a los vecinos. También se reinventa a través de macroproyectos como la operación Chamartín. A esto se añade la entrada de nuevos actores como las "socimi" y los "fondos buitre". Espinoza abunda en que se trata de una "burbuja por sectores" y "parcial" que llega cuando la precarización y el desempleo estructural empeoran aún más la situación.

Para Ripoll "la principal diferencia es que en este momento estamos experimentando un cambio en las reglas del juego económico a nivel mundial, con medidas financieras excepcionales fruto de la crisis". En la historia económica reciente no se conocían tipos de interés negativos a nivel europeo, mientras el BCE se ha dedicado a comprar deuda para sostener la prima de riesgo de los países en situación más delicada. En EEUU han empezado a subir los tipos y todo apunta a que en 2019 se empezarán a retirar los estímulos extraordinarios en Europa.

"Pero estamos en un terreno inexplorado, con un contexto mundial de tensiones geopolíticas donde el dinero se va moviendo de unos mercados a otros. Cuando suban los tipos y empiecen a destacar más otros mercados de inversión alternativos, el dinero que ahora se fija en España se puede ir a otro sitio o a mercados diferentes al inmobiliario. A partir de ahora nos tenemos que acostumbrar a ciclos inmobiliarios más cortos y menos intensos en general (con posibles focos locales más especulativos), y con una volatilidad mayor que en el pasado", dice Ripoll.

Lo que es seguro que es que en este nuevo ciclo nadie se atreve ya a repetir uno de los mantras de la anterior burbuja: "El precio de la vivienda nunca dejará de crecer y como mucho se quedará estable, es imposible que caiga".

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