Ibiza debate sobre vivienda: más oferta, adaptar la normativa a la isla y fórmulas para contener los precios especulativos

Eivissa sigue siendo uno de los lugares donde la crisis de vivienda golpea con más intensidad. En la isla residen casi 168.000 personas, en un territorio de escasos 572 kilómetros cuadrados que cada verano recibe a millones de turistas. Hasta agosto de este año casi tres millones, según datos del INE. Esto implica, además, el desplazamiento de miles de trabajadores que vienen a trabajar sobre todo entre los meses de abril y octubre. La explosión demográfica y turística de las últimas décadas ha acrecentado la crisis residencial debido al aumento tanto de los precios de compraventa como de alquiler.

Durante el periodo 2000-2025, la población ha aumentado alrededor de un 83% mientras que el número de viviendas lo ha hecho en torno a un 40%, según los datos de Lluís Oliva, presidente de la demarcación de Eivissa y Formentera del Colegio Oficial de Arquitectos de las Illes Balears. En una intervención en el Consell Insular este jueves, donde se ha celebrado el ciclo “Eivissa: vivienda, territorio y futuro”, Oliva ha advertido que no basta con construir más viviendas si las que llegan al mercado son inasumibles con el poder adquisitivo de los trabajadores de la isla. En este sentido, cabe recordar que buena parte de las promociones que se están construyendo contemplan precios entre seis cientos mil y más de un millón de euros, en un mercado donde incluso los hoteles de lujo se han lanzado a la promoción inmobiliaria a través de sus filiales.

“Otra parte de la nueva promoción se concentra en edificios plurifamiliares y viviendas de grandes dimensiones”, explica Oliva, con precios que quedan lejos de las posibilidades de buena parte de los residentes. El arquitecto sitúa el precio de la vivienda en la isla alrededor de los 5.600 euros por metro cuadrado. “Es una barbaridad”, opina. El presidente de los arquitectos cree que la normativa, bien aplicada desde Mallorca, quizá no tenga en cuenta las particularidades de Eivissa y Menorca. “La normativa tiene que tener en cuenta la casuística” de la isla, insiste Oliva.

Adaptar la normativa para construir más

“Las intensidades que tenemos que definir ahora mismo en algunos planeamientos no optimizan el suelo de forma suficiente”, afirma Oliva. Es decir, que algunos planeamientos urbanísticos actuales no permiten aprovechar el suelo con suficiente eficiencia porque tienen unas condiciones de edificabilidad demasiado bajas o poco adecuadas para desarrollar vivienda plurifamiliar. La regulación urbanística, los planeamientos municipales, las limitaciones de alturas y las dificultades para desarrollar determinados suelos condicionan la capacidad de aumentar la oferta. El precio de construcción de una vivienda ronda los 2.000 euros por metro cuadrado, teniendo en cuenta materiales, mano de obra, etc.

A ello se suma el coste de construir: estima que ronda los 2.000 euros por metro cuadrado. En el caso de las viviendas de precio limitado, sostiene que, una vez descontados los costes de construcción, el margen restante para cubrir el suelo, las licencias y otros gastos hace que muchas operaciones dejen de resultar atractivas para los promotores. “Si no hay rentabilidad, no se construye. Y lo siento muchísimo por decirlo así de claro, pero es que esta es la realidad”, lamenta Oliva.

El representante de los arquitectos considera que las administraciones públicas pueden asumir determinados costes para impulsar la vivienda protegida, pero advierte que no se puede pretender que el promotor privado desarrolle operaciones que le conduzcan a pérdidas. A su juicio, es necesario dotar al sector de herramientas que permitan hacer viables los desarrollos residenciales y favorecer la construcción de nuevas viviendas. “Hace falta un pacto político, un pacto que no dependa de unos y otros”, concluye Oliva.

Escasez de vivienda respecto a 2006

“Santa Eulària es el municipio con el metro cuadrado más caro de España”, afirma Fernando Pinto, profesor de Economía Aplicada en la Universidad Rey Juan Carlos. Para Pinto, el encarecimiento de la vivienda refleja un desequilibrio entre la demanda y una oferta incapaz de responder al crecimiento de los hogares.

Según los datos que aporta, en 2006 se visaban dos viviendas por cada hogar nuevo. Ahora, seis por cada diez. “Tenemos una escasez de vivienda de 750.000 en España”, asegura, citando al Banco de España. En 2028 esa cifra alcanzará el millón. “Las comunidades autónomas tienen que responder a las particularidades de cada territorio”, añade Pinto.

El economista considera que hay que construir donde ya existan núcleos residenciales (municipios, ciudades); devolver viviendas al uso residencial; dar seguridad a quien alquila, reservar vivienda para trabajadores esenciales; aplicar una fiscalidad a la medida de la isla y crear o impulsar una empresa pública de vivienda fuerte que tenga capacidad real de construir y gestionar parque público residencial.

Alejandra Marqués, vicepresidenta de PROINBA (Asociación Promotores Inmobiliarios de las Islas Baleares), defiende impulsar VPL (vivienda de precio limitado, una fórmula de colaboración público-privada) para rentas medias reutilizando locales sin consumir suelo, pero critica la lentitud burocrática y el encarecimiento de los materiales. Así, Marqués defiende que la vivienda de precio limitado puede cubrir parte del vacío entre la vivienda social y el mercado libre. “Si ponemos más oferta en el mercado, va a venir más gente. Lo que tenemos es que hacer esa distribución de una forma ordenada”, señala.

Su propuesta se dirige, explica, a personas con ingresos medios que no cumplen los requisitos para acceder a una vivienda social, pero tampoco pueden competir en el mercado inmobiliario. Las VPL forman parte de la política de vivienda del Govern de Marga Prohens: no son vivienda protegida sino una fórmula de colaboración público-privada que permite precios regulados y condiciones específicas, entre ellas al menos acreditar cinco años de residencia permanente.

“No va a pasar como con las viviendas de protección oficial que luego pasaron al mercado libre”, afirma Marqués, porque las VPL tienen carácter permanente. El objetivo, asegura, es evitar que los inmuebles acaben incorporándose al mercado libre y se conviertan en objeto de operaciones especulativas. Los precios que maneja para este tipo de vivienda se sitúan entre los 180.000 y los 320.000 euros.

Limitación de compra a extranjeros

El conseller de Vivienda, José Luis Mateo, coincide en que aumentar la oferta es una prioridad y defiende desbloquear suelo, simplificar y agilizar trámites. “Tenemos que generar y desbloquear suelo”, afirma, que es lo que les trasladan promotores y constructores para “aumentar la oferta”. Mateo ha cifrado en 17.000 la escasez de viviendas en las islas, de las cuales 9.000 corresponden a Eivissa.

En cuanto al debate sobre la limitación de la compra de segundas residencias por parte de extranjeros en las islas, Mateo ha señalado que “no descartamos absolutamente nada”. Así, ha señalado que existen precedentes dentro de la Unión Europea, como Dinamarca, Malta o determinados territorios insulares, que cuentan con condiciones específicas y mecanismos de autorización para la adquisición de inmuebles por parte de compradores extranjeros.

Mateo ha reclamado que se estudien fórmulas que permitan adaptar la normativa a las particularidades del territorio insular, teniendo en cuenta los principios comunitarios de la libre circulación de personas, mercancías y servicios. No obstante, ha pedido abordar el debate con propuestas concretas y realistas.

El presidente del Consell Insular, Vicent Marí, ha abierto el debate con una defensa de la colaboración público-privada, la “seguridad jurídica” y la necesidad de abordar la crisis desde una perspectiva global. El presidente recuerda que Eivissa pasa de 86.611 habitantes en 2000 a 163.755 en 2025, lo que supone un aumento del 82,7%.

“Este incremento ha intensificado la presión sobre el mercado residencial, pero también sobre los servicios públicos, las infraestructuras, la movilidad y los recursos de un territorio limitado”, señala Marí, que ha insistido en la necesidad de encontrar un equilibrio entre “dar respuesta a las necesidades residenciales de la población y preservar los valores territoriales, medioambientales y paisajísticos que definen la identidad de Eivissa”.