La rehabilitación de la vivienda en España: de asignatura pendiente a oportunidad

Investigadora líder de la Plataforma de Transformación Urbana en Tecnalia | Director del Observatorio Ciudad 3R | Gerente de la Empresa Municipal de Suelo y Vivienda de Toledo
Rehabilitación de viviendas

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El Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia de la Economía Española, presentado hace unos días por Pedro Sánchez, incluye como cuarta acción política por peso presupuestario, la "Agenda urbana y rural, lucha contra la despoblación y desarrollo de la agricultura". Uno de los proyectos que incluye es un "Plan de rehabilitación de vivienda y regeneración urbana", que formaba parte del acuerdo de coalición entre PSOE y Unidas Podemos de diciembre 2019 y que ya fue anunciado anteriormente, pero que en este nuevo contexto se refuerza con objetivos más ambiciosos, hasta alcanzar las 500.000 viviendas a rehabilitar en los próximos tres años. Para alcanzarlos será necesario poner en marcha procesos que requieren tiempo, recursos, mucha gestión y participación de la ciudadanía, especialmente en un país con un 79% de las viviendas en propiedad y el 69% -17,2 millones de viviendas- ubicadas en edificios plurifamiliares.

A estas alturas existe un consenso generalizado: la rehabilitación de la edificación contribuye a reducir el consumo energético y con él, la emisión de gases de efecto invernadero. Asimismo, es una oportunidad para mejorar la accesibilidad de los edificios, instalando ascensores, y el confort y la habitabilidad interior de las viviendas, cuestión crítica que el confinamiento ha puesto de manifiesto.

Tras años de impulso normativo a la rehabilitación, como lo fue la denominada "Ley de las 3R" de 2013, a partir de la crisis inmobiliaria iniciada en 2008, lo cierto es que el ritmo de viviendas rehabilitadas anualmente en España sigue siendo muy inferior al de países cercanos como Francia y Alemania, situándose en unas 25.000 viviendas al año según los estudios del Observatorio Ciudad 3R. Inevitablemente, surge la duda: ¿cómo se pretende alcanzar la rehabilitación de 500.000 viviendas en tres años que marca el anunciado Plan de Recuperación?

En España tenemos un marco estratégico muy elaborado y bien alineado con los objetivos del Pacto Verde Europeo, que llama a los Estados Miembros a impulsar una "Ola de Renovación" (Renovation Wave) que permita alcanzar el objetivo global de tener un parque edificado descarbonizado en 2050. Este marco incluye la recientemente premiada "Estrategia a largo plazo para la rehabilitación energética en el sector de la edificación en España", alineada a su vez con el Plan Nacional Integrado de Energía y Clima (PNIEC), que marca un ritmo de 120.000 viviendas rehabilitadas al año, cinco veces mayor que el ritmo actual en nuestro país. Sin embargo, la experiencia reciente nos indica que algo falla a la hora de llevar a cabo los planes, al pasar del papel a la acción.

Para alcanzar los ambiciosos objetivos estatales de rehabilitación de viviendas, será necesario, además de la coordinación entre departamentos a nivel estatal (IDAE, MITMA, MITECO, Hacienda), que se concreten dichos objetivos en las escalas autonómica y local, y diseñar estrategias específicas de despliegue a nivel municipal, en el marco de las necesidades de regeneración urbana de cada localidad. Por ello, como ya indicaban en 2018 desde los expertos independientes reunidos en el Grupo de Trabajo sobre Rehabilitación (GTR), los municipios se presentan como piezas clave de actuación en un nuevo marco de cooperación institucional, lo que permitiría coordinar y focalizar los esfuerzos estratégicos y el esfuerzo inversor público, actualmente disgregado en diversas fuentes, como el Plan Estatal de Vivienda, las ayudas del IDAE, los fondos FEDER-EDUSI, las subvenciones locales, etc.

Así, sería recomendable que desde la Administración General del Estado y las Comunidades Autónomas se impulsase la redacción de Estrategias Locales de Regeneración y Rehabilitación, a través de ayudas para su redacción y de su obligatoriedad para acceder a subvenciones y fondos disponibles. Se podría iniciar con los municipios que mayores necesidades de rehabilitación presenten, medida de forma sencilla por el porcentaje de edificios residenciales anteriores a 1980: según datos del INE, los 50 municipios con mayor concentración de viviendas anteriores a 1980 suman un total de 4.633.030, y representan el 60% del volumen total de viviendas de esa antigüedad en España. Para ello, sería preciso establecer una metodología de referencia compartida en todo el país, con indicadores comunes de progreso y de impacto que permitan evaluar su implementación.

Además, dado que la rehabilitación y la regeneración requieren de un importante esfuerzo de gestión en los procesos, es importante dotar a los municipios de recursos para establecer oficinas de apoyo, que incluyan perfiles técnicos, sociales y administrativos, para el despliegue de las estrategias y su concreción en planes concretos por barrio o área homogénea. En este sentido, las experiencias en Navarra (lideradas por Nasuvinsa y las Oficinas de Rehabilitación de Viviendas y Edificios, con la figura de los Proyectos de Intervención Global), Cataluña (con los Planes de Barrio) y País Vasco (con la figura de las Sociedades Urbanísticas de Rehabilitación municipales, y proyectos piloto como SmartEnCity, AGREE y Opengela) pueden servir de referencia.

Por otra parte, el esfuerzo inversor necesario para alcanzar la rehabilitación de 500.000 viviendas en tres años, y la completa descarbonización del parque residencial en 2050 que pide la UE, no va a poder cubrirse con subvenciones públicas. Es por tanto necesario facilitar la financiación para la rehabilitación mediante créditos u otras fórmulas a aquellos propietarios que puedan disponer de ellas, y focalizar las ayudas públicas en las situaciones de mayor necesidad.

Pero lo más importante para poner en marcha procesos de rehabilitación de viviendas es comprender que suponen una importante alteración en la vida de las personas que habitan esas viviendas y barrios. Son procesos que generan molestias e incertidumbre, puesto que atañen a un elemento tan importante de la vida cotidiana como es la vivienda; además, implican una importante inversión para las familias, que en muchos casos no pueden acometer sin ayuda. Por ello, las Administraciones Públicas deben contribuir a generar un entorno de confianza, vital para el buen desarrollo del proceso. Esto incluye una comunicación cercana, transparente y fluida, un marco de ayudas estable y sencillo de gestionar, un sistema de financiación adecuado, y una atención a la diversidad de situaciones familiares y personales. 

Hasta ahora la rehabilitación se ha trabajado desde un enfoque generalista ("café para todos"): se publican ayudas a la rehabilitación, que solicitan aquellas comunidades de propietarios más organizadas y con mayores recursos para financiar la parte no cubierta por esas ayudas. Esto ha permitido rehabilitar una parte de los edificios residenciales, principalmente los situados en los barrios de Ensanche construidos en el siglo XIX como el barrio de Salamanca, Abando o el Eixample, con un perfil de renta media-alta. Sin embargo, en los barrios donde existe mayor necesidad de rehabilitación de vivienda, construidos principalmente entre 1940 y 1979 (año en el que se publicó la normativa que exigía incluir aislamiento térmico en las fachadas), sigue habiendo una mayoría de edificios por rehabilitar.

En concreto, según los informes del antes mencionado GTR, 10 millones de viviendas principales deberían ser rehabilitadas en los próximos 30 años, con una inversión anual promedio de 7.500 millones de euros/año, que representan aproximadamente el 0,6 % del PIB del país, generando una media de 100.000 puestos de trabajo al año. Ninguna otra actividad relacionada con el Green Deal es capaz de generar tanto empleo. Empleo de calidad, no deslocalizable, e innovador.

Ahí está el gran reto y la gran oportunidad. Esperemos que además de marcarnos objetivos ambiciosos, seamos capaces de dirigir los recursos de forma conveniente para poder alcanzarlos.

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