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El pisito… ¿apartamento turístico o vivienda en alquiler?

Aunque la evidencia empírica no es inequívoca y los efectos estimados del impacto de los apartamentos turísticos sobre el precio del alquiler son modestos, puede merecer la pena una política de regulación ambiciosa de las viviendas de uso turístico.

El precio de los alquileres en las grandes ciudades españolas está alcanzando máximos históricos. De acuerdo con el portal inmobiliario Fotocasa, el precio medio del metro cuadrado en alquiler alcanza ya un nivel superior al experimentado durante la burbuja de los años 2000[1]. Si bien los alquileres en ciudades como Madrid o Barcelona ya no aumentan tan rápido como hace dos años, los precios alcanzados son ya tan altos que, según datos del Consejo de la Juventud, una pareja de ingresos medios que dedique un 30% de sus ingresos al alquiler solo puede acceder a vivienda en 13 de los 128 barrios de la ciudad de Madrid.[2] En el resto del país, además, el crecimiento del precio de los alquileres ni siquiera ha empezado a frenarse.

Ante este escenario, se está abriendo un debate público sobre cómo afrontar la carestía del acceso a la vivienda. El acuerdo de gobierno entre el PSOE y Podemos, por ejemplo, incluye esta cuestión en su punto dos (enlace). En términos generales, hay dos tipos de propuestas encima de la mesa:

  • (1) El control de los precios de los alquileres
  • (2) El aumento de la oferta de vivienda

El control de precios de alquiler es una de las principales propuestas de Podemos. Esta propuesta ha ganado fuerza ante las iniciativas aprobadas en Berlín y París[3]. En el primer caso se trata de una congelación de precios. En el segundo, los alquileres no deben superar un índice medio de precios por metro cuadrado calculado anualmente.

El control de precios, no obstante, es muy criticado desde economistas liberales con el argumento de que cualquier precio máximo establecido que esté por debajo del precio de mercado real genera incentivos para pagos en negro por encima del precio máximo. Defienden que cualquier propuesta que no tenga en cuenta los equilibrios de oferta y demanda está condenada al fracaso. Así pues, el enfoque liberal propone la desregulación para fomentar la construcción de viviendas y así absorber el aumento de demanda. El problema de esta estrategia, sugieren sus contrarios, es que la construcción de vivienda no necesariamente aumenta la oferta de alquiler porque la nueva vivienda puede dedicarse a la especulación.

Una tercera posibilidad consiste en combinar una regulación pública ambiciosa con una actuación sobre la oferta de vivienda. Se trataría de restringir los permisos a los apartamentos turísticos para fomentar que, en su lugar, se dediquen al mercado de alquiler a largo plazo. Esta propuesta se basa en el siguiente supuesto: Los precios de alquiler no han aumentado solo porque haya aumentado la demanda sino también porque la oferta se ha reducido ante la pujanza de plataformas como AirBnB o Booking.com que han retirado vivienda del mercado de alquiler hacia el sector turístico.

¿Ha sido esto así?  A continuación vamos a examinar si existe correlación entre la subida de alquileres y el incremento de la oferta de pisos turísticos.

En primer lugar, podemos contrastar si las tendencias temporales coinciden. En efecto, los datos indican que el incremento de la actividad de apartamentos turísticos coincide temporalmente con el despegue de los precios de alquiler. Así, los precios de alquiler en Madrid empezaron a aumentar rápidamente en 2014.[4] Es precisamente ese año cuando la plataforma AirBnB empezó a tener una actividad relevante en la ciudad, como indica el gráfico siguiente. Esta tendencia se ve también reflejada en los datos de InsideAirBnB.com. De acuerdo con esta plataforma, mientras que el número de viviendas ofertadas AirBnB en Madrid era de 7.800 en 2015, para finales de 2019 la oferta era de 20.540, un aumento de más del 150%.

graf1

Actividad en AirBnB Madrid desde 2012 a 2017. Fuente: Hostyapp Airbnb management software. El eje vertical la actividad de los huéspedes de Airbnb en cada mes.

En segundo lugar, examinamos el conjunto de ciudades españolas para comprobar cómo existe una correlación positiva entre la proporción de anuncios en AirBnB por cada 10.000 habitantes y el aumento del precio de alquiler entre 2015 y 2018. Este gráfico creado por Raúl Sánchez y Ana Ordaz de eldiario.es así lo demuestra:

graf2

Anuncios de AirBnB y aumentos del precio de alquiler. Fuente: “¿Cuántas viviendas de tu barrio están en Airbnb?” 

Parece pues claro que el surgimiento de las viviendas de uso turístico y el incremento del precio de alquiler han ido de la mano. Eso no implica, sin embargo, que un fenómeno sea la causa del otro. Como dice el adagio académico: “una correlación no implica necesariamente causalidad”. Dado esto, para poder identificar el efecto causal que tienen los apartamentos turísticos sobre los precios de alquiler se han realizado ya varios estudios académicos. Como suele ser habitual, no hay un consenso claro en la respuesta. Aquí van algunos ejemplos:

  • Un estudio de García-López y otros de 2019 encuentra que el crecimiento de AirBnB en Barcelona contribuyó a aumentar el precio de alquiler. [enlace]
  • Un estudio de Casanova Ferrando aplicado a Madrid no encuentra prueba de que la actividad de AirBnB esté contribuyendo a la subida de precios de la vivienda. [enlace]

La diferencia entre estos dos estudios es fundamentalmente de orden metodológico: Mientras que el estudio de Barcelona explota la evolución de AirBnB y del alquiler en los barrios a lo largo del tiempo, el estudio de Madrid centra su atención en cómo los precios del alquiler se contagian de unos barrios a otros. En cuanto a Estados Unidos, dos estudios -uno referido al conjunto del país y otro a la ciudad de Los Ángeles (enlace; enlace)- encuentran que la presencia de AirBnb sí contribuye a aumentar los precios de alquiler.

En conclusión, aunque la evidencia empírica no es inequívoca y los efectos estimados del impacto de los apartamentos turísticos sobre el precio del alquiler son modestos, puede merecer la pena una política de regulación ambiciosa de las viviendas de uso turístico. Además de su posible efecto positivo sobre la oferta de alquiler y los precios, lo que demuestran todos los estudios es que la mayor parte de las viviendas en plataformas como AirBnB no se utilizan para el home-sharing sino como alojamientos turísticos permanentes cuasi-permanentes. Como actividad comercial, por tanto, debe ser regulada para limitar las externalidades negativas que ésta puede generar. Recientemente ciudades como Nueva York (enlace) o Ámsterdam (enlace) han introducido normas que limitan el uso de viviendas con fines de alojamiento turístico. En los próximos años podemos evaluar el impacto que estas medidas han tenido en el mercado del alquiler.

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[1] Fuente: https://www.fotocasa.es/blog/alquiler/el-precio-del-alquiler-alcanza-el-precio-maximo-a-cierre-de-2019/

[2] Fuente: https://elpais.com/ccaa/2020/01/23/madrid/1579775634_989854.html

[3] Fuente: https://www.eldiario.es/economia/regulacion-contratos-alquiler-Paris-importante_0_795821045.html

[4] El portal inmobiliario Idealista presenta datos en este enlace

 

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