Marbella, la ciudad de los mil edificios fuera de la ley

17 años después de la Operación Malaya, el municipio sigue ignorando la nulidad de un millar de licencias concedidas durante el mandato de Gil, lo que ha provocado ya una investigación de la Fiscalía y la imposición de una multa a la alcaldesa
— La Fiscalía del Supremo investiga a la alcaldesa de Marbella por negarse a demoler un edificio ilegal

26 de abril de 2023 20:57 h

Actualizado el 28/04/2023 09:42 h

En Marbella hay cientos de edificios cuya licencia de obra fue anulada hace quince años. Los edificios se sostienen sobre un inexistente andamiaje administrativo pero ahí siguen, paradójicamente cada vez más firmes porque el ayuntamiento (ahora gobernado por Ángeles Muñoz -PP-) no parece por la labor de asumir el coste de enviar la piqueta o, al menos, plantear una alternativa que cumpla con la legalidad.

La casuística es variada, desde grandes complejos hoteleros a chalés, pasando por edificios de viviendas o gasolineras. También es amplio el surtido de irregularidades (exceso de edificabilidad, construcción en zonas destinadas a uso público, autorización en zonas no urbanizables...), lo que provoca que cada una pueda tener una solución diferente. Pero tienen el denominador común de que son edificaciones de los días de esplendor de Jesús Gil, cuando cumplir la ley no era requisito imprescindible de las obras que se hacían en el pueblo.

Después de más de 15 años sin que ningún gobierno municipal (en manos del PP de 2007 a 2015 y de 2017 a 2023, y del PSOE de 2015 a 2017) haya solucionado un problema efectivamente “heredado”, el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) parece haber dicho “basta”, al menos en los casos en los que ha intervenido dictando sentencia y orden de demolición.

Tal y como desveló elDiario.es, el TSJA ya ha multado a la alcaldesa Ángeles Muñoz por no demoler una vivienda ubicada en zona de equipamiento comunitario en la urbanización Artola. También ha pedido a la Fiscalía que la investigue por un presunto delito de desobediencia, después de constatar la “nula” colaboración del ayuntamiento en el cumplimiento de sus resoluciones.

El ayuntamiento: generaría una “crisis social”

No es un caso único. Hay al menos una decena de situaciones similares: edificaciones cuyas licencias ya han sido declaradas nulas por sentencia firme, en relación a las cuales particulares o comunidades de propietarios afectados por la ilegalidad están pidiendo a los tribunales que ordenen al ayuntamiento que las demuela de una vez. En estos casos, habría unas 600 viviendas bajo la amenaza de demolición, según el ayuntamiento.

Entre las edificaciones con licencia total o parcialmente nula hay algunas emblemáticas de los desmanes del urbanismo gilista. Por ejemplo, Belmonsa. Un gigante de 12 plantas construido de forma ilegal en suelo destinado a viario público y zona verde, justo delante de una vivienda particular. Por la tramitación irregular de la licencia de esta obra fueron condenados a prisión Julián Muñoz y Juan Antonio Roca, entre otros, como autores de un delito de tráfico de influencias. Otra es La Gaviota, el chalé que Antonio Banderas compró a la locutora Encarna Sánchez, parte del cual se asentaba sobre terrenos destinados a saneamiento en el plan urbanístico.

La ley es clara: las sentencias deben cumplirse en sus términos, pero el consistorio plantea un dilema: esgrime que, de hacerlo, generaría una “crisis social” mayor que la que supone dejar las cosas como están. Por contra, fuentes jurídicas resaltan que en la mayoría de los casos hay un abanico de opciones entre la demolición y la vista gorda: explorar permutas de suelo que “esponjen” la zona, destinar los edificios irregulares a equipamiento público, exigir compensaciones o indemnizar a los afectados, entre otras.

Más aún con la nueva ley de suelo andaluza (la llamada LISTA), más flexible que la LOUA, y en cuyo germen tuvo un papel clave José María Morente, director general de Urbanismo en Marbella desde 2017. Morente dejó el ayuntamiento durante nueve meses, en los que ejerció como director general de Ordenación del Territorio y Urbanismo de la Junta de Andalucía, durante el primer gobierno de Juan Manuel Moreno. Ahora, pilota la aprobación del nuevo Plan General marbellí.

Cumplir las sentencias tendría un impacto de 246 millones, según el ayuntamiento

Durante todos estos años el ayuntamiento ha ido retrasando los procedimientos mediante recursos y escritos procesales, pero fuentes municipales deslizan un motivo común: el volumen de edificaciones ilegales es tal que el ayuntamiento no tendría capacidad económica para restablecer la legalidad y resarcir a los propietarios de buena fe. En un informe fechado noviembre de 2021, al que este medio ha tenido acceso, el área jurídica estimaba que los costes de demoler e indemnizar en ocho procedimientos ya iniciados ante el TSJA superaban los 246 millones de euros.

En ese documento, el área de Hacienda del ayuntamiento marbellí concluye que eso es inasumible, porque duplicaría la deuda de ya existente, de 271 millones de euros: “Supone un impacto, en términos presupuestarios y de liquidez, de imposible estructuración a efectos de cumplimiento”. Tampoco puede endeudarse por tanto dinero, por lo que se concluye que es “técnica y materialmente inviable” presupuestar, librar fondos o financiar una cantidad así, y que habría que declarar “fallido” al ayuntamiento.

Por eso, el municipio está planteando incidentes de “imposibilidad material de ejecución”: le dice a los tribunales que la sentencia que dictaron no la puede cumplir. La dirección letrada se encarga a despachos externos. Marbella está licitando en este momento la contratación para los litigios en el orden contencioso, y la mejor oferta es de 275.000 euros por dos años. Fuentes conocedoras de estos procedimientos critican también que se presupuesten gastos no esenciales, como patrocinios, mientras se aduce que no hay dinero para cumplir sentencias firmes.

Un millar de licencias “no ajustadas a planeamiento”

Estas edificaciones con orden de demolición dictada o a punto de dictarse son, en realidad, la punta del iceberg. El total de licencias anuladas supera el millar, pero solo un puñado de comunidades de propietarios directamente afectados está pidiendo a los tribunales que hagan cumplir la ley y sus sentencias. El resto de casos son edificaciones “toleradas”, porque nadie (tampoco las administraciones públicas, que deben velar por la legalidad) pide que la nulidad de la licencia tenga efectos.

El documento de aprobación inicial del PGOU de 2010 cuantificaba 1009 licencias concedidas entre 1991 y 2006 “no ajustadas a planeamiento”. La mayor parte de las licencias se anularon a partir de 2004, tras la impugnación de la Junta de Andalucía. La comisión gestora que tomó el mando de Marbella tras la Operación Malaya y la disolución del ayuntamiento en 2006, abrió decenas de expedientes de revisión de licencias y se allanó a las denuncias de los particulares afectados o de la Junta.

Pero Ángeles Muñoz, que se convirtió en la primera alcaldesa post-gestora en 2007, tenía una visión diferente. Defendía la legalización de las edificaciones alertando de las reclamaciones a las que tendría que hacer frente el municipio si exigía rigurosamente el cumplimiento de la ley. Como herramienta, presentó un nuevo PGOU en 2010, cuyo eje era precisamente la “normalización” de las edificaciones irregulares mediante un sistema compensatorio. Estuvo en vigor cinco años, el tiempo que el Tribunal Supremo tardó en anularlo con el argumento de que una norma urbanística no puede hacer tabla rasa con las ilegalidades pasadas.

Así que las edificaciones ilegales volvieron al limbo. Técnicamente, fuera de ordenación. “Un cajón donde van las cosas que no soluciona ni el paso del tiempo”, según Javier de Luis, quien fuera portavoz de Ecologistas en Acción, asesor urbanístico de la Gestora y luego concejal del PSOE, que denuncia que para no abrirlo, el ayuntamiento recurre a cualquier argucia: “Dilatan procedimientos, plantean incidentes, alegan la imposibilidad de ejecutar, lo dejan fuera de ordenación, dejan prescribir plazos…”.

En muchos casos, hay alternativas a la demolición. Pero el ayuntamiento tampoco ha apostado decididamente por ellas, lamenta De Luis: “Ni siquiera reclamaron nada a los promotores de 2010 a 2015, cuando el PGOU permitía la normalización con compensaciones. Si se hubiese obtenido todo lo previsto, hubiese ingresado más que lo que ha logrado de la condena a Juan Antonio Roca”.

Los particulares que sí fueron a los tribunales

Ocurre que en al menos una decena de casos, los particulares afectados por las edificaciones rechazan que se consoliden por el paso del tiempo, y acudieron a los tribunales para hacer valer su derecho. Lograron sentencias a favor y están solicitando órdenes de demolición que, según el TSJA, ya no tienen vuelta atrás.

En el caso de Artola, por el que se investiga a la alcaldesa, el ayuntamiento propuso expropiar la vivienda irregular y destinarla a un uso público previsto por el planeamiento. Pero el TSJA le recordó que la orden demolición ya es firme, y que es el “único medio para llevar a puro y cumplido efecto” la sentencia que anuló la licencia y, por tanto, restablecer la legalidad.

“Siempre que poníamos denuncias pedíamos que la obra se paralizara cautelarmente, pero los jueces nunca lo concedieron”, recuerda De Luis, por entonces en Ecologistas en Acción. Al no parar, las edificaciones fueron consolidándose, y ahora muchos podrían alegar que compraron esas viviendas de buena fe, sin saber de su ilegalidad. De ahí que ese escenario espante al ayuntamiento, por el embrollo jurídico y económico al que se expondría. “Nadie quiere demolerlo todo. Pero si el juez dice que es ilegal, el que tiene que decir si se tira o no es el juez. Porque si es el ayuntamiento el que lo decide, el estado de derecho quiebra”, concluye De Luis.

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