La compraventa de vivienda toca máximos desde la burbuja y los precios apuntan a más subidas

Vista de varios bloques de viviendas en construcción en el barrio madrileño de El Cañaveral.

"No veo tope. Mientras la vivienda suba de forma moderada, a niveles similares a los de la inflación, no veo una sobrevaloración de los precios. Parece difícil que vayan a frenarse en el corto o medio plazo". Así percibe la evolución del sector Juan Moreno, analista del sector inmobiliario del Departamento de Análisis y Mercados de Bankinter.

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La suya no es una opinión aislada. La vivienda sigue en fase alcista, de escalada, y está lejos de pisar el freno en un momento donde hay inversores, tanto pequeños como grandes, que disponen de elevada liquidez en sus bolsillos. Unos inversores que, pese al repunte que está experimentando la inflación en los últimos meses, no ven en el horizonte una inminente subida de tipos de interés y no encuentran otro tipo de activos financieros que les den más rentabilidad, al menos, de momento. 

Y en este escenario, además, se empiezan a caldear nuevas operaciones corporativas, sobre todo entre los promotores inmobiliarios, como la que ya exploran dos de los grandes actores del sector, Neinor Homes y Vía Célere; y donde megainversores como Blackstone ya están empezando a redibujar sus inversiones en España, vendiendo allí donde ven menos opciones de rentabilidad. Sin olvidar la nueva Ley de Vivienda, sobre la que aún no se tiene excesivamente definido cuál será su impacto, ni entre inquilinos ni entre propietarios.

La vivienda se mantiene como activo de inversión

Lo que está claro es que "la vivienda sigue teniendo atractivo como inversión", explica el analista de Bankinter. Lo mantiene después del 'stand by' de la crisis provocada por el coronavirus.

"El sector se encuentra en una parte alcista del ciclo. Tras la intensa caída acaecida entre 2008 y 2014, inició una lenta recuperación en la que todavía está inmersa", argumenta Félix Lores, de BBVA Research. El mercado se frenó con el confinamiento pero, una vez se acabaron las restricciones, las transacciones han despegado. "Las ventas ya muestran una evolución similar a las que registraban antes de la pandemia", ahonda Lores. 

Pero no solo hemos vuelto a 2019, sino que la compraventa de pisos está en máximos que no se recordaban desde vísperas del pinchazo de la burbuja del ladrillo. En septiembre de este año, la compra de viviendas se disparó más de un 40%. Se hicieron más de 53.000 transacciones, cifra récord desde 2008, según los datos que publicó el lunes el Instituto Nacional de Estadística (INE). 

Hay demanda de pisos, pero la oferta, según los expertos consultados por elDiario.es, no avanza al mismo ritmo. "La recuperación del sector inmobiliario ha sido más vigorosa de lo esperado, sobre todo en lo que se refiere a la demanda", señala Judit Montoriol, 'lead economist' de Caixabank Research y especialista en inmobiliario.

"En cambio, a la oferta le ha costado más reaccionar y sigue rezagada. Este desajuste entre la oferta y la demanda ha propiciado una tendencia alcista en los precios, especialmente en la vivienda nueva", indica la especialista de Caixabank Research. Y no va a aflojar. "Se ha añadido más recientemente el encarecimiento de los costes del sector y los problemas de abastecimiento de determinadas materias primas, que podrían alimentar esa tendencia en los próximos trimestres".

El INE aún no ha publicado la evolución de los precios de la vivienda al cierre de septiembre. Los últimos datos oficiales son de junio, cuando según este organismo se encareció un 3,3% respecto al mismo periodo de 2020. En el caso de la vivienda nueva, el avance fue de casi el doble, del 6%. Una situación que, además, no ocurre solo en el mercado español, ya que la mayor parte de los países europeos viven un despegue de precios. 

En el foco de los inversores

En este contexto, el sector inmobiliario en su conjunto –no solo el de la vivienda– sigue siendo un foco de atracción para los inversores. "Como siempre en inmobiliario, conviene diferenciar entre tipologías de activos y localizaciones. Pero en general, parece que el COVID ha supuesto solo un parón temporal en el ciclo, creando oportunidades de inversión en ciertos activos e incrementando el atractivo de otros", diferencia Pablo Fernández de Mosteyrín, 'equity research analyst' de Renta 4 Banco. 

"Los inversores más oportunistas típicos de una fase post-crisis, hace tiempo, dieron paso a inversores institucionales. Fundamentalmente Socimis [sociedades cotizadas que solo invierten en inmobiliario] y ahora están entrando fondos de pensiones, aseguradoras y mutuas", añade el analista de Renta 4 Banco. Además, apunta que hay segmentos donde han aparecido nuevas oportunidades, como el hotelero, porque las dificultades económicas por la pandemia han derivado en "la posibilidad de compras oportunistas con importantes descuentos".

No hay desinterés pero sí es posible que haya 'intercambio de cromos' y operaciones corporativas entre las grandes firmas de inversión. Blackstone, por ejemplo, acaba de poner a la venta más de 3.000 viviendas en alquiler, que controla a través de una de sus participadas, Albirana.

"Esta venta es algo puntual", afirma Juan Moreno, analista de Bankinter. El fondo, considerado el mayor casero de España, "tiene plusvalías en casi toda la cartera", incide Moreno, en referencia a las operaciones que realizó hace siete u ocho años, cuando pagó precios bajos y que ahora puede rentabilizar, precisamente, porque los precios del sector han despegado. Con esos movimientos, además, el megainversor puede centrarse en zonas o activos que considera 'premium'.

Blackstone forma parte de los inversores institucionales que se subieron a la ola del inmobiliario tras la última crisis económica y que tienen que moverse para dar aire a sus carteras. Ramón Gayol, socio responsable de Corporate Finance para el sector inmobiliario de KPMG en España, explica cómo las "inversiones realizadas por estos inversores institucionales tienen una duración máxima de entre seis y siete años ligada a la obligatoriedad de liquidación del fondo, por lo que una vez se aproxima este momento de liquidación, se encuentran obligados a implementar alternativas que les permitan su monetización". Es decir, a lograr rentabilidad con sus operaciones.

Fusiones a la vista entre promotores

Situación diferente es lo que ocurre con los promotores inmobiliarios, que están oteando fusiones, en parte porque aún hay empresas que necesitan ganar más dimensión y porque, además, les falta suelo. "Se busca suelo y se está encareciendo. La alternativa es buscar compañías que están en una situación debilitada o que no han salido a bolsa y están buscando liquidez para sus socios", indica el analista de Bankinter. 

"En general, el sector promotor en España siempre ha estado muy fragmentado, con 'players' cuasi regionales con escasa cuota de mercado a nivel nacional", ahonda Pablo Fernández de Mosteyrín, de Renta 4 Banco. 

"Con la crisis, los fondos oportunistas se hicieron con un importante banco de suelo procedente de bancos y promotoras en quiebra. Ahora, las mayores promotoras nacidas de esos fondos oportunistas necesitaban incrementar su reserva de suelo para cumplir con sus planes estratégicos. La dificultad de las pequeñas promotoras para acceder al crédito y, posteriormente, el aumento de los costes y su impacto en márgenes, hizo que estas pequeñas promotoras se fueran deshaciendo de suelos atractivos para las grandes", argumenta el analista de Renta 4. De ahí que vea en el horizonte más movimientos corporativos, precisamente, para tener más suelo. 

La incógnita del impacto de la Ley de Vivienda

En esta espiral de precios al alza, tipos de interés bajos, necesidad de encontrar suelo donde construir y dinero en los bolsillos de los inversores, el Gobierno acaba de dar luz verde a la nueva Ley de Vivienda, que aún está pendiente de su tramitación parlamentaria y no saldrá adelante hasta dentro de un año. Su efecto es una incógnita y no hay consenso entre los expertos sobre cuál va a ser su impacto. 

"Va a ser muy moderado. Puede ser un elemento de incertidumbre para los inversores internacionales, pero no creemos que lo sea a largo plazo", apuestan desde Bankinter. En cambio, Ramón Gayol, socio de KPMG, sí considera que puede restar atractivo para grandes inversores, como aseguradoras o fondos de pensiones, que no solo tienen que conocer la legislación de un mercado en el momento en el que invierten, sino también anticipar cómo será en el momento en que decidan salir de él. 

Caixabank Research también le ve claroscuros. Por ejemplo, respecto al efecto de declarar áreas tensionadas, "la experiencia internacional nos muestra la poca eficacia de estas medidas si no van acompañadas de un impulso notable de la oferta simultáneamente". En cambio, Judit Montoriol considera que los planes de rehabilitación de vivienda suponen "una oportunidad única" para descarbonizar el sector inmobiliario.

Otro análisis del efecto de la ley es el que se vincula a la evolución de las acciones de las inmobiliarias cotizadas. Ahí, el analista de Renta 4 Banco reconoce que las primeras filtraciones de la norma lastraron la marcha de las promotoras en bolsa pero, como gran parte de las medidas estarán en manos de las comunidades autónomas (como limitar los precios de alquiler de las áreas tensionadas), "parece que han suavizado el impacto inicial". 

"Hay que tener en cuenta que se trata de un anteproyecto, por lo que todavía no está aprobada y hay cosas que pueden cambiar de aquí hasta que finalmente se apruebe", asume Félix Lores, de BBVA Research.

"Las intenciones son buenas. Sin embargo, algunas medidas planteadas podrían tener resultados contrarios a los que se buscan. Así, por ejemplo, la literatura económica y algunas experiencias en otros países han puesto de manifiesto que el control de precios de alquileres podría dar lugar a una reducción de la oferta y a un deterioro del estado de conservación del parque residencial", justifica Lores.

En su opinión, "otras medidas son bienvenidas. Como la imposibilidad de enajenar la vivienda pública que se promueva en suelo calificado de reserva. Con ello se podrá avanzar en la creación de un parque público de alquiler, una de las deficiencias del mercado del alquiler en España".

La ley tiene su cara y cruz, dependiendo de quién la valore. Como la evolución del sector inmobiliario en su conjunto, con ganadores y perdedores de una actividad que, a las puertas de 2022, sigue en fase de expansión.

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Publicado el
16 de noviembre de 2021 - 22:31 h

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