David Lucas: “El mercado de alquiler debe funcionar con beneficios, pero sin la actual desproporción de precios”

Cuando David Lucas era alcalde de Móstoles (2015–2018) asistió a situaciones de precariedad residencial entre los vecinos del municipio, sobre todo jóvenes y familias desahuciadas que tuvieron que irse a vivir de alquiler, un mercado del que después fueron expulsadas, según asegura.

“Incluso hay familias con bajos recursos que comparten vivienda para poder costearse los alquileres. Habrá que dar una respuesta a eso”, reflexiona. Recientemente nombrado por José Luis Ábalos secretario general de Agenda Urbana y Vivienda, ahora le va a tocar convencer sobre la oportunidad de una medida que hasta hace unos meses el propio PSOE no veía clara: limitar las subidas de precios de los alquileres entre contrato y contrato en zonas tensionadas, sistema que se sigue hace años en ciudades como Berlín, París o Nueva York.

Antes del verano llegará al Congreso una propuesta que está levantando ampollas en parte del sector inmobiliario y que algunas administraciones, como la Comunidad de Madrid, han amenazado incluso con denunciar ante los tribunales. Lucas recuerda que ninguna ciudad va a estar obligada a aplicar estos topes, pero cree que si no lo hacen deberán explicarlo a los ciudadanos.

“No estamos en una postura intervencionista, estamos ante un problema social que queremos afrontar debatiendo con todo el mundo y estableciendo una medida que sea en su mayor parte consensuada”, insiste.

Ya se ha anunciado que antes del verano llegará al Congreso una reforma para limitar los precios de alquileres entre contrato y contrato ¿Qué método barajan?

Esta actuación comenzó con el Real Decreto de limitación del precio de los alquileres, con ajustarlos al IPC dentro de los tiempos de contrato, lo que dio más seguridad a un mercado que en esos momentos se había disparado, sobre todo con la reforma que había hecho el PP en 2013.

Otra de las medidas es el Plan de Vivienda, que ahora estamos intentando desglosar en dos partes: el plan de acceso a la vivienda en alquiler y el plan de rehabilitación. Y también el Plan 20.000, que es un esfuerzo que está haciendo el Estado en colaboración con el sector privado.

Al mismo tiempo, hemos venido trabajando en ser muy rigurosos con un sistema de índice de precios de referencia, con datos del catastro, del INE y de Hacienda, para tener una visión real, acertada y muy ajustada de lo que es el mercado.

El sistema de índices de precios nos va a dar una radiografía bastante ajustada de lo que pasa en la realidad. Y a partir de ahí, vamos a sentarnos con el sector, con las comunidades autónomas, los ayuntamientos y vamos entre todos cuál es la solución. Sigue habiendo algunas áreas muy tensionadas, que necesitan de más actuación para intentar corregir los crecimientos desproporcionados que se han producido. Lo que no es de recibo es que se esté expulsando a los jóvenes que no tengan capacidad de acceder a los alquileres, que tengan que dedicar casi el 50% de sus recursos a pagar un alquiler, lo que hace que no puedan tener un proyecto de vida estable.

Y no es normal que en Berlín, que tienen casi el doble de renta per cápita que en España, o que el salario mínimo interprofesional es el doble, se esté pagando 9,80 euros por metro cuadrado y en Madrid o en Barcelona más de 14 euros. No tenemos datos todavía del año 2019, pero seguramente habrá sobrepasado los 15 euros. A pesar de las muchas medidas que hemos implementado y que sí que han tenido un efecto positivo, necesitamos ahora actuar en este plan de actuación en esas áreas tensionadas sin olvidar otras medidas como las políticas de oferta.

¿Están pensando en la nueva ley, en un decreto, una reforma de la ley de arrendamientos urbanos?

Eso va a depender de los servicios jurídicos del Estado. Lo que sea más ajustado a nuestro marco competencial y a la efectividad de la medida. Independientemente de cuál sea el mecanismo regulatorio y normativo, lo que sí que hay es un compromiso de antes del verano poderlo empezar a tramitarlo.

Algunas comunidades, como es el caso de Cataluña, están dando ya pasos hacia estas limitaciones de precios. Ayer mismo se aprobó una medida en este sentido. ¿Cómo va a encajar estas normas competencialmente en la ley estatal? Las competencias de vivienda las tienen las comunidades.

Lo que estamos intentando articular es un sistema que faculte a las comunidades autónomas, a los ayuntamientos, para determinar esas áreas tensionadas y establecer ese control en determinadas zonas con precios muy desorbitados. Queremos trabajar con comunidades autónomas y con ayuntamientos y estoy convencido que el momento que nos sentemos con ellos, vamos a llegar a acuerdos. Si hay voluntad por su parte y por la nuestra encontraremos esos puntos de conexión entre las medidas que ellos están implementando y las de nuestro ámbito regulatorio.

Esperemos tener a finales de marzo el sistema de índices y a partir de ahí nos sentaremos a hablar con todo el mundo para presentarles el sistema y, por supuesto, también para hablar de la manera en que vamos a enfocarlo.

Algunas comunidades han amenazado incluso con demandar judicialmente al Gobierno si les obligan a limitar los precios. ¿Esto va a ser una obligación o va a ser facultad de las comunidades y ayuntamientos?

Creo que el ministro ha sido bastante claro y hemos trasladado que lo que vamos a establecer es un sistema marco para posibilitar a comunidades autónomas y ayuntamientos que puedan regular sus territorios. Ellos son los que más conocen su territorio y serán ellos los que tengan que tomar la decisión.

La reforma que se hizo en el año 2013 disparó los precios de los alquileres produciendo una burbuja en los alquileres, que es la que hemos heredado en estos momentos. Huyo de esas políticas de no apuesta por la vivienda pública o cuyas acciones en materia de vivienda pública fue vender viviendas a los fondos de inversión, duplicando los alquileres, expulsando a mucha gente del mercado.

Es decir, que no creo que haya que dar lecciones en este sentido. Creo que lo que hay que hacer es colaborar todos para solventar un problema. Esa es la vocación del Gobierno de España y espero que esa vocación también sea la de los gobiernos de las comunidades autónomas y los ayuntamientos, que creo que va a ser así, porque lo que estamos intentando no es darle un marco de debate político permanente a este asunto, sino buscar una medida eficaz que solvente un gran problema social.

Hay muchos jóvenes, muchas familias también que fueron desahuciadas en algún momento por la situación que vivíamos y ahora están de alquiler. Y esas familias con bajos recursos también están siendo expulsadas del mercado porque no tienen capacidad de acceder al mismo. Incluso hay familias que comparten vivienda para poder costearse los alquileres.

En todo caso, ¿cree que se sostiene que ciudades como Madrid, que es uno de los sitios donde más existe este problema, no aplique estas limitaciones? Ya han dicho que de ninguna manera lo harán.

Tendrán que ser ellos los que den respuesta ante los problemas sociales que están teniendo en las ciudades. Tras la expulsión de jóvenes y de familias del mercado y ante la no regulación de un problema tan importante. Hay muchas ciudades en el mundo, muchos países que lo llevan aplicando muchísimo tiempo. Creo que Madrid debe atender a ese reclamo social. Si no lo hace, pues tendrá que dar explicaciones de por qué no lo acomete.

¿Cómo se va a definir lo que es un mercado tensionado?

Eso lo vamos a intentar acordar sentándonos con el sector, las comunidades, los ayuntamientos, pero partimos de la base de sitios en donde el incremento del precio del alquiler se ha disparado a lo largo de estos años, donde hay una gran demanda, poca oferta. Bueno, habrá que ver esos parámetros, pero ya le digo que tiene que ser en función de los datos rigurosos, científicos, que vamos a aportar del sistema de índices elaborados por el Catastro, por el INE y por Hacienda.

¿Los límites se aplicarían a nuevos contratos o también afectarían a contratos que estén en vigor?

Vamos a ser escrupulosos con el derecho de propiedad y con los derechos constitucionales de todo el mundo. A partir de ahí, con las orientaciones que nos den nuestros servicios jurídicos y con los acuerdos que alcancemos con comunidades autónomas y ayuntamientos y con el propio sector, intentaremos establecer un marco regulatorio en el que puedan caber todos.

Como usted comentaba, es una experiencia que ya se ha desarrollado en muchos países durante décadas. ¿Cuál sería por parte del Ministerio, al margen de que luego discutan con otros actores, el sistema preferido? Por ejemplo, en Berlín este domingo pasado entró en vigor una ley donde se han congelado durante cinco años el precio de los alquileres.

Lo que es evidente es que tendremos que acordar primero qué se entiende por área tensionada, con precios desorbitados. Y segundo, qué mecanismos puede haber dentro del marco jurídico. Pero partimos de la base de que intentamos acordar con el sector, las comunidades autónomas y los ayuntamientos.

Es decir, no somos un gobierno que pretenda hacer un intervencionismo directo y sin diálogo con los demás. No estamos en una postura intervencionista, estamos ante un problema social que queremos afrontar debatiendo con todo el mundo y estableciendo una medida que sea en su mayor parte consensuada.

El sector inmobiliario siempre se ha mostrado muy crítico ante esta medida y su argumento es que va a producirse una caída de la oferta, van a acabar elevándose los precios, va a haber picaresca...¿Qué le parece?

Yo tengo mi opinión a la hora de concebir el sector, porque no solamente es el de la construcción o el sector inmobiliario, la mayor parte del sector son los inquilinos y los ciudadanos. Y estoy convencido que la mayor parte de los inquilinos, seguramente cerca del 100% de los consumidores y de los que viven a diario la exclusión estarán de acuerdo en que hay zonas en donde el precio se ha disparado.

Es verdad que hay que incidir, como dice el sector, en la oferta. Por supuesto, y estamos trabajando el plan de acceso a la vivienda, el plan de rehabilitación, y el plan 20.000. Y vamos a seguir ampliando colaboraciones con comunidades autónomas, ayuntamientos y con el sector privado. Pero eso tiene un tiempo. No va a ser inmediato, no va a ser pasado mañana. Mientras eso ocurre, tenemos la obligación de hacer cosas aunque tampoco vamos a hacer nada que el sector no entienda que se debe hacer. Mucha gente que opina que las medidas si se hacen con mesura, consensuadas, no tienen por qué expulsar a nadie del mercado en el ámbito de la oferta.

Se pretende que el mercado siga funcionando, pero que no haya una desproporción en los precios, nada más. Que la gente tenga su capacidad de alquilar y obtener su beneficio con el alquiler, pero no con estos precios tan desorbitados en algunas zonas.

Hay más de trescientas ciudades en el mundo donde se está aplicando esto. Nueva York lleva desde el año 47 con gobiernos demócratas y republicanos aplicando controles en los precios del alquiler.

¿A la hora de convocar a los distintos agentes en el intercambio de para el diseño de la medida también incluyen a sindicatos de inquilinos o a la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH)?

Sí, por supuesto. Vamos a hablar con todo el mundo y además yo creo que los sindicatos de inquilinos, asociaciones de consumidores, los ciudadanos en general, son una parte muy importante de este debate, porque son los más afectados desde el punto de vista social en esta situación.

No estaba en este cargo el año pasado, pero cuando se debatió la posibilidad de introducir estos límites de precios en el decreto de reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el Gobierno o el PSOE prefirió no hacerlo pese a estar en el pacto con Unidas Podemos. ¿Qué ha cambiado?

Pues creo que ha cambiado nada más que ahora sí tenemos datos. Yo creo que el Gobierno acertó en aquel momento porque fue prudente a la hora de avanzar en medidas sin tener la rigurosidad de los datos. Se ha estado trabajando a lo largo de este año en un sistema de índices de precios de referencia que también va a ser una referencia, en el ámbito no solamente español sino internacional, porque va a estar nutrido de millones de datos. El Gobierno acertó en no seguir avanzando y profundizando hasta no tener esa rigurosidad y esos datos científicos que se han ido conformando.