Cada vez hay más inquilinos y el mercado lo sabe: un tercio de la inversión en 2020 fue a viviendas para alquilar

El sector inmobiliario ha asumido que en los próximos años aumentará el número de inquilinos en España y se ha lanzado a invertir en productos orientados al alquiler. Este segmento —denominado multifamily y dentro del que se encuentran las residencias de estudiantes o de mayores— fue el que lideró la inversión inmobiliaria en España en 2020, con 2.600 millones de euros, el 28% del total.

Según el último informe del mercado residencial de la consultora CBRE, el año pasado se invirtieron 1.404 millones en proyectos build to rent (construir para alquilar), 904 millones en residencias de estudiantes y 309 en otras operaciones destinadas al arrendamiento (que en la jerga del sector se agrupan bajo la etiqueta private rented sector, sector privado del alquiler).

2021 ha empezado con buen ritmo: la inversión total en proyectos de este tipo fue de 771 millones de euros en el primer trimestre. “Esto pone de manifiesto el auge de la vivienda en alquiler y los retornos atractivos que ofrece a los inversores”, señala CBRE. Fondos de inversión, promotores y fondos institucionales concentran la mayoría de las operaciones. Y el capital es en su mayoría extranjero: norteamericano y alemán.

La consultora prevé un aumento del 15% de los hogares en alquiler hasta 2024, en detrimento del número de hogares hipotecados o con la casa pagada. Según los últimos datos del INE, que analizamos con detalle en elDiario.es, hay 14,5 millones de hogares que viven en una casa en propiedad (pagada, heredada o hipotecada) y 4,3 millones que viven en una casa alquilada, cedida o en otro régimen. La estimación de CBRE es que en 2024 habrá 5,2 millones de hogares en alquiler (u otros regímenes). Y que habrá casi 400.000 hogares propietarios menos.

Operaciones destacadas

Para entender en qué consisten los llamados build-to-rent y private rented sector podemos mirar a algunas de las operaciones más destacadas de los últimos meses.

En Madrid, que concentra el 67% del total de inversión residencial de toda España, está el ejemplo de la calle Edgard Neville, la antigua General Moscardó, cerca de la estación de Nuevos Ministerios y zona de rentas altas. El brazo inversor de LaSalle compró a la socimi Optimum III Value Aded un edificio de cuarenta apartamentos por 20 millones. Como ya estaba construido, no entra en el segmento build-to-rent. Pero como pretende arrendarlos, entra en el sector privado del alquiler.

“Está situado en un submercado robusto de Madrid donde pronosticamos una alta demanda continua de viviendas en alquiler, particularmente entre los ocupantes de ingresos medianos y altos”, señaló la empresa al cerrar la operación. “Vemos que el sector de alquilar para construir está mal abastecido”.

Otra operación reciente e importante es la de AEDAS Homes y el Grupo Lar para promover 655 viviendas en alquiler en toda España (Valdemoro, Mislata, Alicante, Patraix y Hospitalet de Llobregat). AEDAS construye —“un proyecto diseñado para el mercado del alquiler”— y el grupo Lar compra y gestiona.

Según CBRE, este cambio de tendencia ha provocado también cambios en la financiación bancaria. “Históricamente, la banca financiaba todo el ciclo promotor, desde la adquisición del suelo a las obras de construcción. Actualmente, solo financian la obra sujeta a elevadas preventas y sin riesgo comercial, en el caso del alquiler”. Los bancos tienen un “interés muy elevado” en financiar operaciones para alquilar en las que el edificio ya esté construido y haya demostrado una “elevada” ocupación.

Los inversores, continúa la consultora, ven con buenos ojos la “colaboración público-privada” como alternativa a regular el precio del alquiler, un compromiso del Gobierno que actualmente se debate de cara a la futura Ley de Vivienda. Ejemplos de esta colaboración son el Plan Vive de Madrid (la Comunidad licita una concesión de suelo público para que las promotoras construyan viviendas en alquiler a precio protegido) y el Habitatge Metròpolis de Barcelona (un modelo similar pero en el que se forma una sociedad de economía mixta entre administración y socios privados). El Gobierno, por su parte, pretende construir 24.000 viviendas pública en alquiler antes de que termine la legislatura.

Sus previsiones van en la misma línea, según se desprende de su informe España 2050. Este documento, no vinculante y para el que se ha contado con académicos expertos en vivienda, sugiere que si no se reducen las dificultades en el acceso a la vivienda, nuestro país podría ir hacia un modelo de “ricos propietarios y pobres inquilinos”. De hogares con una o varias viviendas en propiedad y personas viviendo de alquiler o compartiendo. El objetivo del Ejecutivo es reducir progresivamente “la proporción de población que sufre sobreesfuerzo por el pago de la vivienda, con especial foco en la que vive de alquiler”.