Hipotecas más caras y freno en la construcción: la guerra en Irán puede agravar aún más la crisis de vivienda

Han pasado dos semanas desde que Estados Unidos e Israel atacaron unilateralmente Irán. El conflicto, que ha ido escalando desde entonces, ha sumado más incertidumbre a un escenario geopolítico incierto, sobre todo desde el regreso de Donald Trump a la Casa Blanca. Al margen de los cientos de muertos y heridos y de algunos de los efectos de esta guerra que han comenzado a notarse ya en el bolsillo de los ciudadanos, como el incremento del precio de los carburantes, la crisis apunta a ser un potencial factor que agrave, aún más, la crisis de vivienda.

Durante unas jornadas celebradas este lunes, desde la Confederación Nacional de la Construcción ya alertaba que “la previsible escalada del precio de algunas materias primas y materiales de construcción —como el petróleo, el gas, el acero, el aluminio, la madera o el asfalto— como consecuencia de la guerra en Oriente Próximo, podría incrementar los costes de producción” y agravar “la incertidumbre del sector, en un contexto marcado por la volatilidad de los mercados y la dificultad para planificar y ejecutar proyectos con estabilidad de costes”.

Unos días más tarde, el consejero delegado de Caixabank, Gonzalo Cortázar, celebraba que la economía española “está muy bien y goza de mucha fortaleza”, pero advertía que “todo hace pensar” que la guerra en Irán “llevará a las hipotecas a niveles mayores”. Como vienen repitiendo todos los expertos, el impacto del conflicto en los mercados dependerá de lo que se alargue la crisis, pero el Euríbor ya sufrió el martes un “incremento histórico en la cotización diaria”, del 2,367 al 2,552, señalan desde la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), que han estimado que la revisión de los casos a corto plazo de la cuota hipotecaria podría suponer un incremento anual de hasta 177 euros, en el peor de los casos.

El experto económico de Asufin, Antonio Gallardo, confía en que las elecciones de medio mandato en Estados Unidos, previstas para noviembre, amortigüen el golpe. “El precio de la gasolina afecta enormemente a la popularidad, así que si se dispara habrá una distensión”, indica. Con todo, la previsión de un primer semestre estable e, incluso, una pequeña bajada del euríbor en la segunda mitad del año se aleja. “A final de año se moverá en torno al 2,5 o 2,75. No es una cosa exagerada, pero no creo que haya incentivos a la baja”, apunta.

Pese a estos posibles incrementos y el pellizco en las revisiones de cuotas en hipotecas variables o las nuevas que vayan a firmarse, desde Asufin no ven todavía “una señal de alarma excesiva” en cuanto a la concesión de crédito, pero apuesta por “mantenerse vigilantes y cautelosos”. En este sentido, el problema sigue siendo una “disfunción estructural interna”, aclaran, en la que el principal obstáculo al acceso está muy vinculado al poder adquisitivo y la capacidad de ahorro de los hogares, que deben aportar en torno al 30% del precio de la vivienda. “Y los precios son los que son”, señalan estas mismas fuentes. En 2025, se dispararon un 12,7%, el mayor incremento desde la anterior burbuja inmobiliaria.

El bloqueo del estrecho de Ormuz, por donde pasa una quinta parte del petróleo mundial, ha puesto en alerta a los mercados. Esta semana, el barril de brent, de referencia en Europa, ha superado en varias ocasiones la barrera psicológica de los 100 dólares y ha llegado incluso a alcanzar los 120. “Para una economía importadora neta de energía, como la española, este tipo de shock tiene tres canales macroeconómicos principales, bastante bien documentados por el Banco de España, el Banco Central Europeo o la OCDE: un aumento de los costes de producción, presiones inflacionistas y deterioro de la renta real de los hogares”, explica el profesor de Economía Aplicada de la Universidad Rey Juan Carlos, Fernando Pinto.

“La escalada de algunas materias primas y materiales de construcción por la guerra puede incrementar los costes de producción para las empresas”, apuntan fuentes de la CNC, que añade que ese “encarecimiento agrava la incertidumbre que ya atraviesa el sector, en un contexto marcado por la volatilidad de los mercados y la dificultad para proyectar costes, que ya se han disparado más de un 45% desde 2021”.

Como muestra el gráfico anterior, el índice de costes del sector de la construcción, donde el coste energético supone en torno al 30% del total, se disparó entre 2021 y 2022, coincidiendo con un incremento del precio del petróleo. “Este episodio mostró hasta qué punto un shock energético puede trasladarse rápidamente a los costes del sector inmobiliario” y, “en un mercado como el español, donde la oferta de vivienda es relativamente rígida por factores regulatorios y urbanísticos, los aumentos de costes tienden a trasladarse a los precios de la vivienda nueva con bastante facilidad”, apunta Pinto. De hecho, a partir de 2022, el precio de la vivienda nueva ha registrado los mayores incrementos interanuales desde 2007.

En un análisis publicado la semana pasada, la consultora Oxford Economics, indicaba que las “presiones de costes derivadas del aumento de los precios energéticos se concentran en industrias intensivas en energía”, como las químicas o las relacionadas con los metales, sectores que producen insumos claves para la construcción.

“En el caso concreto de la vivienda, los datos muestran que el coste de construcción de la obra nueva sigue al alza y acumula una subida superior al 32% entre 2020 y 2025, hasta los 1.105 euros por metro cuadrado de media en vivienda plurifamiliar”, señalaban desde la CNC. Y las voces consultadas advierten no solo de un incremento en el precio para quien compre una casa, sino en un posible freno promotor, en un momento de baja producción, con un déficit de 700.000 viviendas, según los datos del Banco de España. “Los costes aumentan, pero los precios finales no se ajustan al mismo ritmo, los márgenes de promoción se reducen y algunos proyectos se posponen o directamente se cancelan”, indica Pinto, que advierte que “el shock energético puede actuar indirectamente, restringiendo aún más la oferta futura”.

Desde la patronal de la construcción han vuelto a insistir estos días en la necesidad de revisar la Ley de Contratos Públicos, para introducir un mecanismo que permita incorporar cláusulas de actualización de estos contratos, ante shocks energéticos, subidas de inflación o, incluso, salarios. Es una antigua demanda, en la que los empresarios no están solos porque cuenta con el apoyo de los sindicatos y, en el caso de repercutir los aumentos salariales, incluso del Ministerio de Trabajo, que choca con Hacienda, quien guarda la llave de la caja.

Al margen de la actualización de los contratos públicos, la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, señaló el jueves que el Ejecutivo está analizando tanto el alza de los precios de los materiales como el Euríbor e insistió en la idea de que el Gobierno “trabaja en una respuesta a la crisis”, en términos generales. El ministro de Economía, Carlos Cuerpo, ya avanzó ese mismo día algunas de las claves del nuevo escudo económico, con ayudas al transporte, al campo y la logística, aunque descarta, por el momento, subvenciones directas al combustible, como ocurrió tras el estallido de la guerra en Ucrania.

El Gobierno también contempla rescatar algunas de las medidas del escudo social, que tumbaron PP, Vox y Junts, como la prohibición del corte de los suministros para los hogares vulnerables. Desde Sumar han insistido en la necesidad de recuperar también el blindaje ante desahucios de familias vulnerables, que también decayó en febrero y que, actualmente, tiene difícil su aprobación parlamentaria, y la prórroga automática de los contratos de alquiler firmados durante la pandemia, que finalizan este ejercicio. Unos 600.000, según sus cuentas. Fuentes ministeriales indican que aún no hay nada cerrado, pero el ministro Cuerpo evitó el jueves pronunciarse sobre medidas concretas contra los desahucios. El ala socialista del Ejecutivo se ha mostrado en el pasado en contra de esa prórroga automática de los contratos que reclama su socio.

La Confederación de Sindicatos de Inquilinas ha pedido este viernes que tanto la prohibición de desahucios a hogares vulnerables como la prórroga se incluyan en el nuevo decreto “para hacer frente a la inflación por la guerra en Irán”. “Sería incomprensible que medidas como limitar el precio de los alquileres o la prórroga obligatoria de los contratos de alquiler, que sí se tomaron durante la guerra de Ucrania, no se activen de la misma manera en este conflicto”, indican en un comunicado. El ministro Cuerpo, por su parte, admitía el jueves estar haciendo un “análisis muy pormenorizado de las medidas” que se pusieron en marcha entonces, aunque señalaba que la situación es todavía “muy lejano” al de 2022. Por el momento, el IPC cerró en febrero en el 2,3%, pero el dato recoge el periodo previo a la guerra, que comenzó el día 28 de ese mes.