Vivienda busca viviendas: los requisitos de la nueva empresa pública para comprar casas a particulares y empresas

La nueva empresa pública de vivienda dispone de 100 millones de euros para comprar inmuebles y quiere usarlos para ampliar el parque público, en forma de alquiler asequible, para alcanzar los estándares europeos, cercanos al 8% del total. El Consejo rector de Casa 47 ha aprobado este jueves una oferta pública con la que busca atraer a particulares, empresas y fondos de inversión en proceso de deshacerse de sus casas para que se las venda directamente a esta entidad.

El Ministerio de Vivienda, de quien depende Casa 47, ha optado por la apertura de una convocatoria pública al considerar que es la fórmula que mejor garantiza que se adquieren “las mejores viviendas posibles, de forma transparente y con igualdad entre los ofertantes”, señalan fuentes del departamento que dirige Isabel Rodríguez. También es el mecanismo que permite a la empresa pública condicionar cómo deben ser y qué requisitos deben cumplir esas casas, que pueden provenir de “toda persona física o jurídica”.

Los particulares y las empresas que quieran venderle una o varias viviendas a Casa 47 podrán presentar sus ofertas a partir del día siguiente de la publicación de la convocatoria en la Plataforma de Contratación del Sector Público, previsiblemente el próximo lunes, y durante un plazo de cuatro meses.

Las viviendas, no obstante, deberán cumplir una serie de requisitos. Deben ser inmuebles en altura, de entre 40 y 120 metros cuadrados, exteriores, con huecos a calle o patios y sin dormitorios ciegos, y contar, al menos, con cocina, estancia principal —que no pueden estar bajo rasante— y baño completo. Además, deberán entregarse sin muebles y, si el piso se encuentra a partir de la tercera planta, el edificio debe disponer de ascensor.

En cuanto a la situación jurídica de las viviendas, estas deben contar con la inscripción registral correcta y el 100% del pleno dominio del oferente o el acuerdo de todos ellos, si hay varios. El concurso no acepta viviendas de protección oficial y, en cualquier caso, deben traspasarse libres de cargas. “Si existe hipoteca, se prevé un mecanismo de cancelación simultánea en notaría para que la transmisión quede libre”, indican fuentes ministeriales.

Precio máximo

Quienes concurran a esta oferta pública deberán indicar a qué precio quieren vender sus viviendas, pero este no será el que marque la compraventa en todos los casos. Casa 47 encargará una tasación del inmueble, a cargo de una entidad homologada, y analizará el precio por metro cuadrado que marque el Portal Estadístico del Notariado, y que indica a cuánto se están vendiendo las casas en esa zona. De entre los tres —oferta, tasación y notarios— el de adquisición “será automáticamente el menor” de los valores. Además, se pueden aplicar límites adicionales en caso de que haya que realizar obras en el inmueble.

En cualquier caso, concurrir a la oferta no es vinculante desde el primer momento. Por ejemplo, si se oferta por encima de la tasación, el proceso “concede un plazo al ofertante para aceptar continuar por ese importe” y, “si no acepta, la propuesta se entiende retirada”.

La empresa pública dispone de 100 millones de euros para la adquisición de viviendas. La ministra Rodríguez avanzó esta cifra hace unos meses, durante la presentación de Casa 47, aunque desde su departamento no disponen de una estimación de cuántas casas se podrán adquirir, al depender de múltiples factores.

Según los datos del Portal Estadístico del Notariado, entre enero y diciembre de 2025, el precio medio del metro cuadrado en España se situó en los 2.125 euros y el importe medio de las viviendas transaccionadas se situó en los 198.596 euros, con una superficie media de 93 metros. Si solo se tuviera en cuenta esta tipología de vivienda, se podrían adquirir unas 500, pero los precios entre zonas y el presupuesto total debe cubrir también gastos, impuestos y los costes de las actuaciones de rehabilitación o adecuación, si fueran necesarias.

Llamamiento a los fondos buitre

Al margen del 50% de los puntos por precio, “el concurso atenderá a criterios objetivos y de interés público, tales como su adecuación al planeamiento urbanístico, el cumplimiento de condiciones técnicas y de habitabilidad, la eficiencia económica de la operación y la adecuación a la demanda territorial”.

En este sentido, se valorará también que se encuentren en zonas de mercado tensionado, aunque las comunidades autónomas no lo hayan declarado, y que se oferten bloques completos o conjuntos de viviendas. De hecho, fuentes ministeriales emplazan “a los fondos que han anunciado públicamente procesos de desinversión que se sumen a esta oferta pública de compra, sobre todo a aquellos que se hicieron con viviendas públicas a precio de saldo”.

Grandes fondos que llegaron al mercado español tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis financiera de 2008, adquiriendo viviendas que pusieron en alquiler, han mostrado en los últimos meses su interés por vender esos inmuebles y cerrar ese ciclo de inversión. Entre ellas se encuentra Blackstone, uno de los mayores caseros del país, a quien el Ayuntamiento de Ana Botella vendió por unos 128,5 millones de euros un paquete de 1.860 pisos protegidos de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS).

El Sindicato de Inquilinas y un grupo de inquilinas inició en febrero una campaña para que el Gobierno compre a estos actores estas viviendas y que se reincorporen al parque público. En cualquier caso, uno de los requisitos de la oferta pública que lanzará Casa 47 es que las casas se vendan libre de arrendatarios u ocupantes.

Las fuentes consultadas recuerdan que el Estado central no tiene derecho de tanteo y retracto, a diferencia de las comunidades autónomas, que pueden legislar para darse preferencia a la hora de adquirir determinadas viviendas en venta o para transferir esta competencia a otros actores dedicados a la vivienda social o cooperativa, como ocurre en Catalunya o sucedía en la Comunitat Valenciana bajo el Govern del Botànic.

Con esta operación, el Gobierno pretende movilizar de forma rápida vivienda en alquiler asequible, que pasará al parque público de forma permanente, según el compromiso del Ejecutivo. La convocatoria estará abierta durante dos meses y, tras la valoración de los inmuebles, la formalización de la escritura se realizará el plazo fijado por el pliego, de entre 15 días y dos meses, con posible ampliación excepcional.

“Esta oferta pública de compra se lanza para contribuir al objetivo de ampliar el parque público de vivienda para alcanzar cuanto antes estándares europeos. Esto se traduce en más oferta de vivienda, ya sea construyendo, rehabilitando, incorporando activos del Estado al patrimonio de Casa 47”, en referencia a las 45.000 viviendas transferidas desde la Sareb, “o adquiriendo viviendas a través de su compra o cesión”, señalan fuentes del Ministerio.