La mayoría de pisos que ofrece Airbnb en Madrid serían más rentables en alquileres a largo plazo

Ingresos reales de los pisos de Madrid centro en Airbnb, de menos (en rojo) a más rentables (en verde) | FUENTE: AYUNTAMIENTO DE MADRID

Alquilar una vivienda por Airbnb no resulta rentable para la mayoría de propietarios. Al 65% de ellos saldría más a cuenta poner su inmueble en el mercado del alquiler tradicional, debido a que obtiene por su piso rentabilidades menores a 5.000 € al año. Y otro 21% sacarían prácticamente la misma rentabilidad. Los datos los arroja el amplio estudio publicado por el Ayuntamiento de Madrid sobre el impacto de la vivienda turística en el distrito Centro, presentado el pasado viernes a vecinos y organizaciones empresariales.

El estudio analiza el 100% de las viviendas ofertadas en esta página web y sus datos reales de ocupación, así como los ingresos que obtienen sus arrendatarios, según información extraída de Inside Airbnb. Las cifras son claras: alquilar por Airbnb solo sale rentable (como máximo) en el 15% de las más de 6.000 viviendas ofertadas en la página en el distrito Centro de Madrid. Incluso contando con el hecho de que actualmente se mueven en la alegalidad y sus gestores podrían evadir con facilidad hasta ahora el pago de impuestos.

A la hora de que cada propietario haga cuentas, la clave está en el nivel de ocupación de su vivienda turística. Los autores del estudio municipal concluyen que si no está alquilada tres de cada cuatro días a lo largo del año, ese inmueble rentaría mucho más en el mercado del alquiler a largo plazo. Esto significa que la supuesta alta rentabilidad de Airbnb solo se da en pisos que estén ocupados entre 5 y 6 días a la semana. El alquiler de fin de semana asegura, por lo tanto, ingresos insuficientes comparados con el alquiler tradicional.

"Son muy pocas las viviendas que acceden a altos niveles de ocupación durante el año", explican los autores del estudio. "De hecho, sólo un 15% del total de la oferta declarada alcanzaría una cifra superior a 10.000 euros anuales, y sólo un 2% alcanzaría una cifra superior a 20.000 euros. De esta manera, podemos señalar que la rentabilidad estimada de las viviendas completas sólo es superior a los alquileres a largo plazo", concluyen.

Aunque el estudio no publica el análisis detallado de los gastos que conllevan ambas opciones, fuentes del sector inmobiliario indican a Somos Malasaña que "lo que realmente da la vuelta a la tortilla son los gastos ocasionados por el alquiler vacacional y el gran desgaste que sufre el inmueble", explican desde Apimonteleón, inmobiliaria con más de 25 años de experiencia en el centro de Madrid.

"El alquiler vacacional conlleva unos gastos tanto de gestión, como de limpieza y mantenimiento muy altos, que unidos a los días en los que no está ocupado el inmueble, hacen que al final del año las cuentas no salgan tan claras", escribe en un artículo publicado para explicar las diferencias una de las responsables de la inmobiliaria, María Itxaso Matas. "Pensemos en que cada vez que entra y sale un huésped hay que quedar con él para darle y recoger las llaves, estar disponible para solucionar los problemas que surjan durante la estancia con carácter de urgencia, limpiar el inmueble, pintarlo mucho más a menudo, y reponer todos los utensilios y electrodomésticos", apunta la experta.

A estos gastos hay que sumar el pago de las facturas de la luz (elevadas en invierno por la calefacción y en verano por el aire acondicionado), del gas y del agua, consumos que en un alquiler a largo plazo suele asumir el inquilino. Y la comisión, claro está, de la página web que ofrece el inmueble, a la que habría que sumar la de la persona que lo gestionara si se ha contratado a alguien para hacerlo.

Las cuentas se completan a final del año con los impuestos: los caseros que alquilan sus pisos a largo plazo pueden reducirse un 60% sobre el rendimiento neto positivo del alquiler en su declaración de la renta. Eso es algo que no pueden hacer los propietarios que reciben sus ingresos por alquiler vacacional, que deben imputar todos los ingresos como rendimiento, y tributar por ellos. Para evitarlo hasta ahora muchos alquileres vacacionales se gestionaban en negro, pero Hacienda está empezando a mirar con lupa los pisos que se anuncian en todas las páginas web de alquiler vacacional como Airbnb, Homeaway, Wimdu o Booking y ha comenzado a enviar cartas anunciando inspecciones fiscales, con multas de hasta el 100% de las cantidades no declaradas.

Propietarios defraudados con los beneficios reales

Propietarios defraudados con los beneficios reales

A la vista de estas cuentas, es lógico que empiecen a surgir propietarios de inmuebles descontentos con los beneficios que les está reportando el alquiler vacacional. Lo cuenta en 20minutos.es una gestora de viviendas de uso turístico: "Me encargo desde hace poco de un piso en Lavapiés de una mujer americana que lo había comprado como inversión y ahora está que trina porque los ingresos no son lo que esperaba", confiesa antes de indicar que "casi nunca" se llega al nivel de ocupación total en el inmueble.

"La ocupación depende muchísimo de la zona. Nosotros tenemos inmuebles cuya ocupación no pasa del 20%. No todos los fines de semana se consiguen alquilar", relata en otro artículo -esta vez en El Confidencial- Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro.

Otro experto en alquiler vacacional y de larga estancia, Fernando Encinar (Idealista y Rentalia), confirma en ese mismo artículo la existencia de muchos dueños de inmuebles arrepentidos que vuelven al mercado del alquiler tradicional: "Hay muchos propietarios que compraron para el alquiler vacacional a quienes no les salen las cuentas y están valorando pasarlos al alquiler permanente", por lo que cree que "en los próximos 18 meses, buena parte de las viviendas destinadas a alquiler turístico pasarán a alquiler permanente, ya que ya son muchos los propietarios para quienes elegir una u otra opción no les proporciona ingresos muy diferentes".

 

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Carla

Obvio, el tema está en que el uso mayoritario de AirBnB es (o debería ser) para sacarle un rendimiento extra a tu vivienda habitual, cediéndola a través de la plataforma días sueltos o fines de semana que te marchas.

MELI

Para mi el tema es la seguridad del propietario y la flexibilidad. No es el mayor o menor rendimiento según el tipo de

alquiler. El marco legal del alquiler en España no protege suficientemente al arrendador frente al arrendatario en caso de impago, de daños, de tener que acudir a un desahucio; los procedimientos son largos, costosos e incómodos y muchas veces, no conducen a nada: el arrendatario es insolvente.

Cuantas veces oímos " prefiero tenerlo vacio a que me lo destrocen".

Mientras no existan garantías que hagan sentirse seguro al propietario, no habrá más pisos en el mercado de alquiler. Podemos echar la culpa a Homeaway, a Airbnb, a la especulación, .... igual estas plataformas dan garantías y facilidades que la legislación en España no proporciona.

cristina

Claro Claro. Por eso en dos días Airbnb ha arrasado. Y es que el tema ya no es únicamente la rentabilidad, como comentan otros lectores, es el tema de la seguridad del alquiler. Gente que se queda con la vivienda ocupada durante años sin problema ninguno y sin que nadie haga nada. Si hasta vemos casos de propietarios expulsados para realojar a los ocupas. Demencial.



En cuanto se protejan bien los alquileres, las leyes mejoren y sobre todo se cumplan, los propietarios ya no tendrán miedo de alquilar sus casas. Afloraran nuevos alquileres y bajaran los precios por la mayor oferta. Pero a ver quien quiere ahora tener un bicho dos años y que le destrocen la casa y que la justicia no haga nada

Taqui

Cristina y Meli aciertan con su análisis. Si hubiera seguridad jurídica para alquilar un piso todo se iban al mercado de alquiler y dejaban las viendas turísticas solo para quien de verdad quiera ganarse la vida con esta actividad, que es tan legítima como vender lechugas.

El mercado de las viviendas turísticas está saturado y no se alquila más que lo que es especial, y no se alquila porque hay demasiadas viviendas...¿y por qué hay tantas? porque los medios os habeis hartado de decir, para desprestigiar la actividad, que los propietarios se forraban. Y la gente no es tonta, si el vecino se está forrando, por qué no voy a hacerlo yo?

Los medios sois parte del problema... se ha especulado con Malasaña poniendo coworkings molones, bares de gintonics, restaurantes super quiquis y ahora quereis que los propietarios de pisos no paricipen del negocio?

Sin turistas no hay negocio para nadie.

Ramón

Es un artículo muy interesante, gracias por publicarlo!
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