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'Banco malo' o gigante inmobiliario

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Más inmobiliaria que entidad financiera. El 'banco malo' tendrá que absorber 180.000 millones de euros en créditos morosos y préstamos de riesgo de viviendas y de suelos.

Son los activos tóxicos, aquellos que se quedaron las entidades financieras por impago de créditos, y que suponen más de la mitad de los 304.000 millones concedidos por los bancos a promotores inmobiliaros. Y ahora, el llamado 'banco malo', debe digerirlos.

La sociedad de gestión controlada por el FROB (Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria) y tutelada por Bruselas debería estar funcionando antes de que acabe el año. Y con el ojo puesto en los otros 124.000 millones, supuestamente sanos. 

Mientras hace la digestión de los activos tóxicos millonarios --de BFA-Bankia, CatalunyaCaixa, NovacaixaGalicia Banco, el Banco de Valencia y de aquellas entidades que necesiten ayudas para recapitalizarse-- el 'banco malo' se habrá convertido en un gigante inmobiliario. No en vano hay 818.000 pisos de obra nueva sin vender (principalmente en la costa mediterránea, Madrid y Castilla-León), según datos de CatalunyaCaixa a cierre de 2011. De todos ellos, una cuarta parte, unas 200.000 viviendas, correspondería a la banca.

Otro dato: según la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración (Atasa), las cuatro entidades acumulan ladrillo y solares por valor de 67.000 millones. Supone la cuarta parte del trabajo anual del sector, pero esta cifra seguramente acabe revisada a la baja. Al fin y al cabo, la perspectiva económica y demográfica no augura un repunte del mercado inmobiliario a medio plazo.

De acuerdo con el estudio de CatalunyaCaixa, la demanda de vivienda nueva en España mostró un retroceso del 37,8% interanual hasta septiembre del 2011, y el ritmo de creación de hogares (unos 100.000 al año) dificultará su reducción. El stock de vivienda nueva pendiente de venta sobre el parque total es del 3,2%.

Así, la principal misión del 'banco malo' será la de vender. Aunque primero tiene la complicada tarea de absorber los activos tóxicos  a un precio aproximado a su valor a largo plazo. Lo hará a cambio de una participación en la entidad, bonos de ésta garantizados por el Estado o efectivo, según cada caso.

El precio será difícil de determinar, dado el bajón del sector inmobiliario desde 2008. Si sirve de aproximación, el 'banco malo' irlandés (Agencia Nacional de Gestión de Activos,  NAMA) pagó 32.000 millones por activos que estaban contabilizados en 74.000 millones. Es decir, se aplicó un descuento de más del 56%. Se reactivó el crédito pero ello acarreó la nacionalización de muchas entidades vía deuda pública, lo que disparó la deuda y el déficit del país. Eso sí, a finales de junio NAMA declaró unos beneficios netos de 247 millones en 2011 después de haber perdido 1.180 millones en 2010.

Una vez hecha la absorción de los activos tóxicos, el 'banco malo' deberá tener una red comercial en todos los rincones de España para dar salida a las decenas de miles de pisos, apartamentos, adosados y solares con los que va a contar. Cada uno con sus llaves. Y, claro, no es lo mismo vender una promoción en curso en la playa que un garaje en Vigo, una oficina en Manresa o un terreno en Castellón. Para hacer esta labor, está pendiente el millar de personas vinculados a la venta de inmuebles de las cuatro entidades intervenidas.

Los que ya están ganando con el nacimiento del 'banco malo' son las consultoras que lo están diseñando y estructurando. Como referencia, NAMA pagó 55,3 millones de euros, entre otros, a KPMG (18,1 millones), PwC (13 millones) y  Ernst & Young (8,4 millones). Los estadounidenses Alvarez & Marsal, que participaron en la liquidación de Lehman Brothers y el nacimiento de NAMA, están diseñando el 'banco malo' español, cuya creación es una de las condiciones a cambio de acceder al rescate bancario de hasta 100.000 millones de euros aprobado por la UE a finales julio.

Mientras tanto, Novagalicia, CatalunyaCaixa, Bankia y Banco de Valencia se afanan por quitarse todo el ladrillo que puedan lo más rápido posible. La entidad catalana había vendido hasta junio 3.777 viviendas por 630 millones de euros, y un mes después elevó esta cifra a 6.700 viviendas, por casi 1.000 millones de euros. Entre enero y junio, Bankia ha conseguido deshacerse de 2.400 inmuebles (230 millones), pero si se suman subrogaciones de promotores y traspasos de suelos y promociones, la cifra asciende a 6.700 propiedades (760 millones). Para ello, han aplicado descuentos de hasta el 60% del precio de los pisos.

Novagalicia ha colocado 1.426 inmuebles (169,6 millones de euros), cuando en todo 2011 había facturado 175 millones de euros. Pero aún mantiene un stock de 5.500 viviendas.

Y si las acciones comerciales no funcionan, al gigante inmobiliario en el que se convertirá el 'banco malo' siempre le quedará mirarse en el espejo irlandés: NAMA está comenzando a demoler algunas de las 1.850 urbanizaciones fantasma que no llegaron a terminarse a causa del estallido de la burbuja inmobiliaria. A fin de cuentas, nadie las va a terminar porque nadie las va a habitar: hay 295.000 viviendas vacías en un país de 4,5 millones de habitantes.

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